[경제칼럼] 제4의 위기 

 정태인 경제평론가

[경향신문] 2009-03-03 18:24:26

현재의 위기를 여간해선 벗어나기 힘들 것이라는 죄송스러운 말씀을 작년부터 반복하고 있다(1월12일자 경향신문에 꽤 자세한 설명을 실었다). 아마도 내가 가장 비관적인 전망을 한 사람 중 하나일 텐데, 현실은 그 이상으로 나빠지고 있다.

여기에 또 하나의 위기, 경제를 넘어 우리의 생명을 위협할 에너지·식량위기가 겹쳐지고 있다. 그것도 거의 100% 확실해 보이니 다시 여러분을 심란하게 할 수밖에 없다.

3년뒤 닥쳐올 에너지-식량위기

물론 당장은 아니다. 현재의 심각한 불황은 에너지 가격을 낮췄고, 또 경제성장률이 낮은 만큼 탄소배출의 증가 속도도 낮아지겠지만 이미 엄청나게 증가한 통화량과 천문학적 재정지출은 언젠가 신용경색이 풀리는 기미만 보인다면 바로 인플레이션 압력으로 작용할 것이다.

중국·인도 등의 제조업 생산이 전반적인 물가를 낮추는 데 기여하겠지만 바로 이들의 무한한 에너지 포식 때문에 결국 가격은 치솟을 수밖에 없다.

최근의 각국 보고서들을 보면 오일피크에 대한 끝없는 논쟁도 어느 새 거의 정리되고 있는 듯하다. 국제에너지기구(IEA)도 2012년쯤에는 석유위기(oil crunch)가 올 것이라고 전망했다. 2012년이면 불과 3년 뒤이며, 금융마비가 풀리기 시작하는 시기와 맞아떨어진다.

이런 점에서 이명박 정부가 ‘저탄소녹색성장’ ‘그린뉴딜’을 들고 나온 것은 그야말로 시의적절하다 할 수 있다. 또 최근 논의되고 있는 녹색성장기본법에는 국제적으로 논의되고 있는 ‘그린뉴딜’의 각 요소를 고루 담고 있다. 예컨대 오바마의 ‘그린뉴딜’(<그린칼라경제>라는 이름으로 출판돼 있다)이나 유엔환경계획(UNEP)의 ‘녹색경제’, 또 영국 그린뉴딜그룹의 보고서(A Green New Deal)의 소제목도 대동소이하게 구성돼 있다.

그런데 왜 환경단체들은 이 정책을 ‘포클레인 성장’ ‘녹색세탁’(녹색으로 포장만 바꿨을 뿐 내용은 반생태적이라는 뜻)이라고 부르는 것일까? 각 분야에 배당된 예산이 진실을 말해준다.

주지하다시피 대통령이 새로운 비전을 내세우면 정부 부처들은 숙원사업의 포장지를 재빨리 바꾼다. 그리하여 이명박의 그린 뉴딜에는 세계의 일반적 ‘그린뉴딜’에 없는 것들이 들어 있다. 지식경제부(구 산자부)의 ‘핵산업 활성화’, 국토해양부(구 건교부)의 ‘4대강 정비사업’, 환경부의 ‘물산업 육성’이 바로 그것이며 이들 정책이 예산의 대부분을 차지하고 있다.

녹색대책 대신 녹슨 삽질 한심

단언한다. 이 정책들은 우리가 이미 안고 있는 잿빛거품을 더욱 더 키우는 것이며 앞으로 에너지·식량 위기가 닥쳤을 때 오히려 국민들을 더욱 더 수렁으로 몰아넣을 것이다.

다른 무엇보다도 지역 풀뿌리 공동체가 주체가 되어야 하는 재생에너지 산업, 열복합발전, 유기농 생산의 증대가 그저 이름만 올려 놓았을 뿐이고(재생에너지산업의 경우는 보조금을 축소한 바 있다), 또한 무엇보다도 에너지 소비를 획기적으로 줄이는 정책이 빠져 있기에 “온통 잿빛에 녹색 한 점”이라는 비판을 받아 마땅한 것이다.

그린뉴딜은 전시경제(war economy)처럼 부족한 에너지 자원을 할당(rationing)하고 생태적 사업에 최대한의 자원을 집중해야 할 정도로 절박한데, 이명박 정부는 괜스레 워룸(war room)에 모여서 삽질만 계획하고 있으니, 우리의 위기는 앞으로 10년 이상 지속될 전망이다. 어찌 할 것인가.

http://news.khan.co.kr/kh_news/khan_art_view.html?artid=200903031824265&code=990510

http://www.hadream.com/zb40pl3/zboard.php?id=people&page=1&sn1=&divpage=1&sn=off&ss=on&sc=on&select_arrange=headnum&desc=asc&no=1831

ㅁ 손낙구의 세상공부 ==> http://blog.ohmynews.com/balbadak/

ㅁ 손낙구의 부동산계급사회 ==>
http://blog.ohmynews.com/balbadak/tag/부동산계급사회

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'새 주택보급률'이 수상하다

[손낙구의 세상공부] 100% 초과 피하려 축소?…주거현실 반영 정확한 통계 필요

[레디앙] 2009.1.7

며칠 전(2008.12.30) 국토부가 새로운 주택보급률을 발표했다. 1인가구와 다가구주택 구분거처를 반영한 결과 2007년 말 기준 우리나라 주택보급률은 현행 108.1% 보다 훨씬 낮은 99.6%라는 것이다. 언론은 이를 근거로 일제히 아직 더 많은 주택공급이 필요하다는 식으로 몰고 갔다.

주택보급률은 무엇일까. 옛 통계에 어떤 문제가 있었기에 새 통계를 만든 걸까. 새 주택보급률은 더 고치지 않아도 될 정도로 정확하게 산정한 걸까. 오늘은 주택보급률에 대해 공부해보자.

주거현실을 제대로 반영하는 주택보급률이 필요하다

주택보급률이란 주택수를 가구수로 나눈 것으로 주택이 필요한 만큼 충분히 공급됐는지를 엿볼 수 있는 대표적인 주택통계다. 거칠게 말해서 주택보급률이 100%가 넘으면 주택이 충분하다는 얘기고, 이에 못 미치면 부족하다는 뜻이다.

국토부가 새로운 주택보급률을 산정해 발표한 것은 현행 주택보급률이 1인 가구 증가 등 사회변화와 주거현실을 제대로 반영하지 못해 이를 개선하기 위해서다.

역대 대통령이 모두 ‘집짓는 대통령’이 돼 공급중심의 주택정책을 편 결과 2002년부터 주택보급률이 100%가 넘어 집이 남아돌기 시작했으며, 2007년 말 기준으로 108.1%를 기록해 전체 국민이 가구당 한 채씩 내 집을 갖고도 103만 채가 남아도는 것으로 나타났다.

그런데 현행 주택보급률 통계를 내는 방식에는 크게 두 가지 문제가 있다.

첫째, 가구수에 1인가구가 제외돼있다. ‘나 홀로 가구’라 불리는 1인가구수는 1990년 102만에서 2005년 317만으로 세 배로 불었고, 전체 가구 중에서 차지하는 비중도 9%에서 19.9%로 증가했는 데, 주택보급률에서는 전혀 반영이 되지 않았으니 사회변화를 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

둘째, 주택수에 다가구 주택이나 영업겸용 주택처럼 여러 가구가 살 수 있는 집이 소유권을 기준으로 한 채로 계산되고, 사람이 사는 주거시설로 아무런 손색이 없는 주거용 오피스텔도 주택수에서 빠져있다. 현실에 존재하는 주택수를 정확히 담지 못함으로써 주거현실을 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

이처럼 현행 주택보급률은 가구수와 주택수 모두 존재하는 현실 보다 적게 반영되는 문제점이 있는 것이다. 따라서 사회변화와 주거현실을 정확히 반영할 수 있는 새로운 주택보급률을 내는 일 자체는 필요하다고 하겠다. 통계란 현실을 제대로 반영할 때 의미가 있는 반면 하나의 통계가 반영하는 현실은 일면적일 수 있기 때문에 현행 주택보급률과 새로운 주택보급률을 종합할 경우 보다 현실에 가까운 통계가 될 수 있다는 점에서도 필요한 일이다.

1인가구 포함한 일반가구 … 전체가구의 99.4% 반영

그렇다면 국토부가 발표한 새로운 주택보급률은 사회변화와 주거현실을 제대로 반영했을까? 먼저 현실에 존재하는 가구수를 제대로 반영했는지를 보자.

2005년 현재 대한민국에 사는 사람은 4,727만8,951명이다. 대다수는 배우자와 자손, 또는 부모 형제와 함께 가족을 이뤄 살지만, 상당수는 혼자 살고, 어떤 이는 핏줄이 아니지만 친한 친구와 함께 산다. 소수지만 기숙사나 고아원 등의 시설에서 사는 사람도 있고, 외국인끼리만 모여 사는 경우도 있다.

이처럼 한 사람 또는 두 사람 이상이 모여서 밥 먹고 잠자는 등 생계를 같이 하는 생활 단위를 가구라 한다. 4728만 명 모두가 이처럼 가구라는 울타리를 치며 살고 있는 데, 그 울타리수가 1,598만8,274개다. 1,599만 가구 가운데 99.4%는 일반가구라 불리는 울타리를 이루고 살고 있고, 나머지는 0.6%는 집단가구(0.1%)와 외국인가구(0.5%)라는 울타리를 치고 산다.

일반가구는 다시 세 가지 종류로 나뉘는 데, 보통 혈연관계인 가족단위로 생활하는 혈연가구(78.1%)와 혼자서 살림하는 1인가구(19.9%)가 총가구의 98.0%를 차지한다. 나머지 일반가구는 친구나 혈연관계가 아닌 사람들이 같이 사는 5인 이하 비혈연가구가 소수(1.4%) 포함돼 있다.

새로운 주택보급률은 전체 가구의 99.4%인 일반가구를 가구수로 삼음으로써 사실상 모든 가구를 포괄한다고 하겠다.

주거용 오피스텔 제외 납득 안 돼

이번에는 현실에 존재하는 ‘사람이 거주하는 곳’을 제대로 반영했는지 살펴보자. 대한민국 땅 위에 사는 사람은 어디에서 잠자고 쉬고 생활할까? 사람이 사는 모든 곳을 ‘거처’라 한다. 대다수는 아파트,단독주택,연립주택,다세대주택,상가건물내 주택과 같은 집(주택)에 산다. 그러나 소수지만 주택이 아닌 주거용 오피스텔에 사는 사람도 있고, 판잣집이나 비닐하우스 쪽방 심지어 동굴에 사는 사람도 있는 데 이런 곳을 ‘주택이외의 거처’라 한다.

새로운 주택보급률은 단독주택 중 다가구 단독주택을 한 채가 아니라 거처를 구분해 반영했다는 점에서 현행 보급률과 차이가 있지만, 주택이외의 거처는 주택수에 포함시키지 않은 점에서는 같다. 특히 가구수에 1인가구를 포함시켰으면서도 1인가구 14만 명이 살고 있는 주택이외의 거처를 주택수에서 배제한 것은 문제다.

물론 주택이외의 거처 가운데 호텔여관 등 숙박업소의 객실이나 기숙사 및 특수사회시설은 주로 집단가구가 거주하는 거처여서, 또 판잣집 등 기타 거처는 인간이 살기에는 적절하지 않은 곳이어서 포함시키지 않을 수 있다. 그러나 주거용 오피스텔은 주택으로서 아무런 손색이 없는 버젓한 거처이고, 여기에 살고 있는 1인가구가 11만에 달한다고 할 때 당연히 주택수에 포함시켜야 한다.

오피스텔 포함하면 이미 100% 초과

사실 1인가구를 가구수에 반영할 때 주거용 오피스텔을 주택수에 반영하는 것은 정해진 일이나 마찬가지였다. 학계는 물론 서울시 등 새로운 주택보급률 산정을 시도하는 경우 이는 당연한 일로 여겨왔다. 그런데 왜 국토부는 그렇게 하지 않았을까?

해답의 실마리를 찾기 위해 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 어떤 변화가 생길지를 따져보자.

국토부 발표 새로운 주택보급률에 따르면 서울시의 새로운 주택보급률은 2005년과 2006년 94%에서 2006년엔 93%로 낮아지는 것으로 나타났다. 다가구 단독주택 구분거처호수만 반영하고 주거용 오피스텔을 제외했을 경우다.

그러나 서울시정개발연구원에 따르면 다가구 단독주택 구분거처 반영과 함께 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 주택보급률은 2005년 97%, 2006년 98%로 각각 나타났다. 이 같은 기준을 적용할 경우 2007년 말 서울시 주택보급률은 100%를 기록할 것으로 추산된다.

국토부가 발표한 우리나라의 2007년 말 기준 새로운 주택보급률은 99.6%다. 다시 말하면 가구수에 비해 주택수가 불과 6만8,800채가 모자라서 100%가 안 된 것이다. 그러나 주거용 오피스텔이 2005년에 이미 15만 채가 넘었으니 이것만 반영해도 보급률은 벌써 100%를 뛰어 넘은 셈이다.

결국 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우와 그렇지 않을 경우의 차이는 주택보급률이 100%를 넘느냐와 넘지 않느냐의 차이인 것이다.

제외된 주택 더 없나

한 가지 더 따져볼 게 있다. 국토부에 따르면 2005년 현재 다가구 단독주택수는 76만3천 채이지만 이곳에 살 수 있는 가구 기준 거처수는 316만3천 채로 주택당 4가구에 달한다. 이에 따라 다가구 단독주택 구분거처수를 316만3천 채로 계산한 것이다.

다가구주택만 이런 성격을 갖고 있을까? 통계청 자료를 분석해보면 일반단독주택, 다구가단독주택과 함께 단독주택을 구성하고 있는 영업겸용단독주택의 경우도 한 채 당 최소한 3가구가 거주하고 있는 것으로 나타나고 있다. 물론 추가로 필요한 요건도 따져봐야 하겠지만, 다가구주택에 적용한 기준을 영업겸용단독주택에도 적용해서 현실에 존재하는 주택수를 제대로 반영해야만 올바른 주택보급률 통계가 될 수 있을 것이다.

거칠지만 영업겸용 단독주택의 구분거처호수를 반영해보면 2007년 현재 전국 주택보급률은 103%를 초과해 1인가구의 주택수요를 충족하고도 집이 40만 채 이상 남아돌 것으로 추정된다. 아울러 영업겸용단독주택 외에 비거주용건물내 주택도 2005년 현재 주택당 1.4가구가 거주하고 있다는 점에서 같은 방식으로 따져볼 필요가 있다.

‘주택보급률 100% 초과’ 피하려 주택수 축소?

결국 국토부의 새로운 주택보급률은 가구수는 최대한 반영한 반면, 주택수는 축소한 셈이다.

그 사이에 주택보급률 100%라는 심리적 경계선이 있다. ‘주택보급률 100%’는 집이 모자라는 시대와 집이 남아도는 시대의 경계이며, 주택정책의 목표가 주택공급이라는 양적 측면에서 주거복지 향상이라는 질적 측면으로 전환하는 갈림길이다.

집을 더 많이 지어야 돈을 버는 건설재벌이나 그들과 함께 개발정책으로 공생하는 이른바 부동산 동맹세력에게는 집이 남아도는 ‘주택보급률 100%’는 달갑지 않은 수치다. 보수언론과 건설관련협회가 그동안 현행 주택보급률 통계를 바꿔야 한다고 끈질기게 제기해온 것도 같은 맥락이다.

국토부는 ‘주택보급률 100%’를 넘기지 않기 위해 일부러 주거용 오피스텔을 제외한 것일까? ‘그렇지 않고서야…’하는 생각이 절로 들만큼 그만큼 주택수 축소는 납득하기 어렵다.

의구심은 다른 곳에서도 감지된 적이 있다. 새로운 주택보급률이 아직 확정되지도 않았던 지난 2008년 9월19일 국토부는 ‘도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’(9.19대책)을 발표하면서 이 통계를 끼워 넣었다. 9.19대책의 핵심내용인 ‘10년간 500만 채에 달하는 대량의 주택공급’을 합리화하기 위해 현행 주택보급률 108.1% 대신 99.3%를 사용한 것이다.

당시 국토부는 이 통계를 불쑥 끼어 넣으면서 아무런 설명도 하지 않았다. ‘한국의 주택 보급률은 108.1%(2007년)로 프랑스 120.5%(2004년)를 제외하고는 미국 108.5%(2003년), 영국 105.2%(105.2%) 등 선진국과 비슷한 수준’이라고 수년 간 되풀이해온 국토부 통계는 다른 나라는 그대로인 데 한국만 갑자기 99.3%로 뒤바뀌었다. 전쟁이나 지진으로 집이 수백만 채 폭삭 무너지지 않고서는 일어날 수 없는 우스꽝스런 일이 정부 공식문서에서 발생한 셈이다.

9.19대책 당시는 아직 새 보급률이 확정되지도 않은 때였다. 국토부에 따르면 새로운 주택보급률은 12월11일 전문가 세미나와 그 뒤 관계부처 협의 및 주택정책심의위원회를 거친 뒤인 2008년 연말이었다. 더구나 9.19대책 당시 발표한 보급률(2007년 기준)은 전국 99.3% 수도권 94.6%로, 최종 확정 발표된 전국 99.6% 수도권 96.0%와도 다른 수치였다. 확정되지도 않은 설익은 통계를 무리하게 발표한 셈이다.

국토부가 이 같은 의구심을 떨치려면 새로운 주택보급률 산정 과정과 관련 자료를 자세하게 공개해야 한다. 왜 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외했는지 납득할 만한 근거를 제시해야 하며, 다가구주택에 적용한 기준이 영업겸용 단독주택이나 비거주용건물내주택에는 왜 적용되지 않는지에 대해서도 해명해야 한다.

그렇지 않을 경우 ‘한 해 50만의 주택을 무조건 짓는 것으로 결론을 내놓고 이를 합리화하기 위해 부동산 통계를 꿰맞추는 것 아니냐’는 비판을 피하기 어려울 것이다.

정확한 부동산 통계 생산 정부가 앞장서야

현실을 정확히 진단할 때 제대로 된 대책을 세울 수 있다. 통계는 종종 현실을 진단하는 유용한 수단이 되며, 똑같은 현실을 말해도 통계를 사용할 때는 그렇지 않은 경우에 비해 그 권위와 위력이 더 크다.

통계는 정확할 때만, 즉 현실을 제대로 반영할 때만 권위를 인정받을 수 있다. 그러나 잘못되거나 정확하지 않은 통계는 매우 위험하다. 그릇된 진단은 그릇된 처방을 낳기 때문이다. 만약 특정한 목적을 위해 통계를 ‘마사지’하거나 심지어 조작해서 현실을 호도하고 그 결과 다수에게 피해를 입히게 된다면 심각한 문제다.

한국사회는 부동산으로 계급을 이룬 부동산 계급사회답게 단 하루도 부동산 통계를 만나지 않고 사는 날이 없을 정도로 통계가 많다. 그러나 유감스럽게도 ‘마사지’된 통계, 심지어 축소되거나 과장되고 왜곡된 통계가 난무하고 있다. 이같은 현실을 바꾸려면 정부 기관부터 현실을 있는 그대로 반영하는 정확한 부동산 통계를 내는 데 앞장서야 할 것이다.

오늘은 국토부가 발표한 새로운 주택보급률을 중심으로 정확한 부동산 통계의 필요성에 대해 공부했다.

* 이 글은 오마이블로그 '손낙구의 세상공부'에 올라온 글입니다.
http://blog.ohmynews.com/balbadak/243193
http://www.redian.org/news/articleView.html?idxno=12206
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집값 떨어진 뒤 한국사회 어떤 변화 올까

[손낙구의 세상공부] ‘일본형’ 대폭락 … 부유층엔 최악 빈곤층엔 최선

[레디앙] 2009.1.12

집값 전망과 관련한 대폭락(일본형), 일시적 하락 후 상승(한국형), 폭락 후 폭등(외환위기형)의 세 가지 시나리오가 현실이 될 경우 어떤 일이 벌어질까.

어떤 시나리오가 현실로 나타날지는 몇 년을 지켜봐야 알 수 있을 터여서 그 영향을 예상하는 게 성급할 수 있지만, 어떤 시나리오가 현실에 되느냐에 따라 그 영향이 한국사회 전반에 깊고 넓게 미칠 것이란 점에서 미리 짚어볼 필요가 있다. 오늘은 향후 집값 변동 양상에 따라 한국사회에 어떤 일이 벌어질지 예상해본다.

부동산 신화, 붕괴냐 강화냐

일본과 비슷한 양상으로 부동산 가격이 대폭락한다면 빚을 잔뜩 내서 부동산을 사둔 사람들이 가장 먼저 가장 큰 타격을 받을 것이다. 나아가 10년 이상 장기간 부동산 가격이 떨어질 경우 한국 현대사를 지배해온 부동산 불패 신화가 붕괴되고, 부동산 동맹세력이 서민의 피땀을 빨아들이는 부동산 먹이사슬이 무너질 것이다.

한국경제를 좀먹고 있던 부동산 비만증도 많이 약화될 것이며, 부동산 자산재분배의 효과가 나타나 부동산 빈부격차도 줄어들 것이다. 주거비에 너무 많은 돈이 들이지 않아도 되는 사회로 갈 수 있을 것이다.

그러나 이것은 중장기적인 효과이고, 당장은 큰 고통이 따를 것이다. 부동산값 폭락이 연쇄작용을 일으켜 경제전반에 흔들어 가계파산과 실직, 소득감소로 번지는 것도 피할 수 없는 일일 것이다.

만약 외환위기 때와 같이 가격폭락 뒤 곧바로 폭등하는 경우 빚을 지고 내집을 마련했거나 가정경제가 부도 난 중산층 하층이 집을 잃어버릴 가능성이 크며, 1998년 IMF 때처럼 이 집들은 경매를 거쳐 투기꾼들 손아귀에 들어가게 될 것이다. 그 뒤 집값이 폭등하면 투기꾼들은 떼돈을 벌게 될 것이다.

거품이 빠지지 않는 바에야 폭락 후 폭등하든 아니면 조금 떨어진 뒤 다시 오르는 과정을 거치든 결국 수십 년 간 한국 부동산이 걸어왔던 계단형 상승곡선으로 복귀하는 것을 의미한다. 그러나 이는 미국발 금융위기에도 끄떡하지 않는 부동산 불패 신화에 더 힘을 실어주게 될 것이며, 이명박 정부 기간 동안 폭식을 거듭한 덕에 부동산 비만증은 더 심각해질 것이다. 투기규제 장치까지 모두 풀린 상황이니 가격이 오르기 시작하면 그 폭은 더 크고 심각할 수밖에 없으며, 불로소득은 모두 부유층들에게 돌아가 빈부격차는 더 벌어질 것이다.

집값 올라 돈 번 10% 부유층의 장래는?

집값이 떨어지면 모든 집이 다 떨어질까. 그럴 수도 있다. 하지만 집값이 오를 때 모든 집이 다 오른 게 아니고, 올랐다 해도 많이 오른 집이 있는가 하면 그렇지 않은 집이 있듯이 저마다 사정이 다를 것이다.

분명한 것은 그 동안 가격이 많이 오른 집일수록 많이 떨어질 것이란 점이다. 따라서 비싼 집이 주로 폭락할 것이며, 이 점은 작년부터 시작된 집값 하락세가 그동안 집값이 폭등했던 서울 강남권을 비롯해 과천, 분당, 용인 등에서 뚜렷하게 나타나는 데서도 확인된다.

작년 초 (공시가격을 100% 가격으로 환산한)매매가격 기준으로 전체 주택의 63%는 1억2천5백만 원 이하에 해당한다. 이 집들은 그동안 사실상 거의 오르지 않았거나 물가상승분 정도 올랐다고 본다면 내려갈 가능성이 없다고 봐도 무방하다.

1억2천5백만 원에서 2억5천만 원 사이에 있는 20%의 약간의 정도의 차가 있지만 크게 다르지 않다고 보면 전체 주택의 83%는 오른 게 없는 만큼 떨어질 것도 없다고 볼 수 있다.

2억5천만 원에서 3억7천5백만 원 사이에 있는 7.8%의 주택은 지역에 따라서 어느 정도 하락 가능성은 있을 것이다.

그러나 가격 변동 가능성이 가장 큰 것은 전체 주택의 9%를 차지하는 3억7천5백만 원이 넘는 주택 140만 채일 텐 데, 이 가운데 그 동안 가격이 폭등한 집들은 크게 하락할 가능성이 높다. 뭐니 뭐니 해도 가장 크게 떨어질 집은 전체 주택의 4.3%를 차지하는 6억이 넘는 고가주택 58만 채다. 고가주택은 강남권을 비롯한 몇몇 지역에 집중돼 수 년 동안 가장 많이 폭등해왔기 때문에 하락폭도 가장 클 것이다.

이렇게 본다면 집값이 떨어지더라도 집이 아예 없는 40% 넘는 전월세 가구는 손해 볼 게 없고, 1가구 1주택자 중 대다수를 차지하는 2억5천만 원 이하 주택에 사는 사람도 거의 영향이 없다. 또 집값이 하락하더라도 원래 자기 집에 살고 있던 1가구 1주택자는 오른 게 떨어지는 것이니 실질적인 손해를 본다고 하긴 어렵다.

결국 고가주택들인데, 이 주택을 부유층들이 여러 채 소유한 경우가 많고 저가주택도 아울러 소유하고 있다고 본다면 대체로 전체 가구의 10% 정도가 부동산값 하락의 직접적인 손해를 본다고 하겠다. 물론 이들은 부동산값이 오를 때 그만큼 혜택을 본 사람들이다.

결국 많이 잡으면 전체의 10% 정도인 고가주택 또는 집 여러 채 소유자들이 문제가 될 터이다. 일본형 대폭락이 오면 이들은 타격을 받을 수밖에 없다. 폭락 뒤 폭등의 외환위기형이 되풀이되면 이 가운데 빚이 많거나 자금동원력이 부족한 일부가 타격을 받고 이들의 부동산 재산이 더 부유한 사람들에게 집중되는 결과로 이어질 것이다. 일시적 하락 뒤 계단모양의 상승세(한국형)가 유지될 경우 대체로 현 상태가 유지되는 가운데 시간이 갈수록 이들의 부동산 자산이 불어날 것이다.

‘일본형’ 대폭락 … 부유층엔 최악 빈곤층엔 최선

한편 부동산 계급별 이해관계는 시나리오마다 극명하게 엇갈린다. 예를 들어 우리나라에서 부동산 재산이 가장 많은 2% 특권층인 부동산 1계급에게 일본형 대폭락은 최악이다. 한마디로 계급의 몰락이다. 나는 이 블로그의 다른 글에서 아파트를 담보로 대출을 받아 또 아파트를 사는 방식으로 5년 동안 무려 73채를 사들였다가 아파트값이 떨어지자 빚을 감당 못해 주저앉은 고아무개씨(48)의 사례를 소개한 적이 있다. 고씨의 사례는 빚을 많이 내서 부동산에 올인한 사람이 부동산값이 대폭락한 뒤 맞게 될 운명에 대한 예고편이라 하겠다.

물론 빚이 적은 경우 어느 정도 버틸 수 있겠지만 일본처럼 15년 넘게 가격이 계속 내려갈 경우 부동산을 갖고 있을수록 돈을 까먹을 수밖에 없기 때문에, 투기목적으로 보유한 주택은 팔지 말라고 해도 모두 내다팔게 될 것이다. 일본형 대폭락이 현실화되면 부동산 1계급 중 돈이 많아 넓고 비싼 집에 사는 소수의 실수요자를 제외하고는 몰락을 넘어 계급 해체의 길로 접어들 것이다.

반대로 그동안 투기가 극심한 가운데 부동산이 없어 고통 받아왔던 부동산 4,5,6계급의 처지에서는 세 가지 시나리오 중 일본형 대폭락이 그나마 최선이다. 만약 집값이 계속 떨어져 10년 안에 반토막이 된다면 4계급 중 상당수는 내집마련의 꿈을 실현할 수 있을 것이다. 5계급은 집값이 떨어지는 만큼 주거비 부담이 줄어 교육비를 늘릴 수 있거나, 방 두 칸에서 세 칸으로 셋방을 옮겨 더 행복하게 살 수 있을 것이다. 집값과 전월세값 대폭락은 6계급에게 지하실에서 밝은 지상으로 올라올 수 있는 사다리를 내려주는 것과 마찬가지 효과가 있다.

외환위기형 … 중산층 날린 집 부유층 사들여 횡재

물론 앞에서 말했듯이 부동산만의 문제로 그치지 않기에 단순화하기 쉽지 않으나 이치를 따지자면 세 가지 중 부동산값 대폭락이 부유층에게는 최악인 반면, 빈곤층에게는 최선인 정반대의 이해관계가 성립한다는 것이다.

나머지 두 가지 시나리오도 마찬가지다. 외환위기 때 이미 경험했듯이 13개월간 부동산값이 폭락하는 동안 수많은 하층 중산층이 살던 집을 잃었다. 어떤 이는 실직해서 어떤 이는 주식이 휴지조각이 돼서 어떤 이는 소득이 뚝 떨어져 가계가 파산하였고, 빚을 감당하지 못한 끝에 결국 살던 집까지 날린 사람이 많았다.

그 결과 경매에 넘겨진 집들이 넘쳐났다. 아이러니는 이 집들을 자금여력이 풍부한 부동산 상위계급들이 헐값에 사들였고, 1999년부터 집값이 하늘로 뛰어 떼돈을 벌었다는 사실이다. 외환위기형 ‘폭락 후 폭등’이 하급 중산층에게는 최악이 된 반면, 부동산 부유층에게는 부동산으로 다시 한 번 횡재할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있는 것이다.

외환위기형을 거치든 그렇지 않든 한국형 계단모양 상승곡선은 부동산 1계급이나 2계급에게 부동산으로 계속 돈을 벌 수 있는 기회를 주게 된다. 대신 대다수 서민은 집 때문에 일생을 허리가 휘어야 하며, 집 때문에 눈물을 삼켜야 하고, 집 때문에 인생을 허비해야 하는 부동산 계급사회에서 계속 살아야 한다.

최선은 이미 놓쳤을 수도

과연 어떤 시나리오가 현실이 될지는 안팎의 수많은 변수로 예측하기 매우 어렵다. 이명박 정부의 부동산 정책은 경제 전반에 미치는 영향은 물론 부동산 부유층에게 ‘죽음’이 될 일본형 대폭락을 막는 데 모든 목표를 둔 것으로 보이나 ‘백약이 무효’라 할 정도로 가격은 계속 떨어지고 있어 성공 가능성은 불투명하다.

이명박 정부의 각종 투기규제 완화 정책과 부동산 부유층 세금 깎아주기, 각종 개발정책이 당장의 집값 하락에는 별 영향을 끼치지 못하는 대신, 경기회복 등의 변수와 맞물려 집값이 다시 오르기 시작할 때 투기를 촉진하는 결과를 빚을 가능성도 매우 크다.

세 가지 외에 다른 시나리오가 가능할지도 모른다. 예컨대 터무니없이 부풀어 오른 부동산값을 확실히 낮춰가되, 사회전반에 미치는 급격한 영향을 감안해 속도를 늦춰 서서히 해나가는 이른바 ‘연착륙’ 방식이다. 이명박 정부 역시 각종 투기규제를 풀고 부유층 세금을 깎아주는 명분을 ‘경착륙을 막고 연착륙을 유도하기 위해서’라고 말하고 있다.

그러나 부동산 비만증을 키울 대로 키워온 가운데 경제위기까지 겹친 상황에서 과연 가능할지는 냉정하게 따져봐야 할 문제다. 더구나 연착륙도 속도만 느릴 뿐 부동산값을 떨어뜨리는 것인데, 이명박 정부가 과연 부동산값을 떨어뜨릴 생각이 있는지에 대해서는 회의가 드는 게 사실이다.

세 가지 시나리오 모두 우리사회가 치러야 할 대가가 매우 크다. 그러나 부동산 비만증을 너무 키워온 탓에 ‘최선’의 길은 이미 놓쳤는지도 모른다. 최선 대신 차선 또는 최악을 막기 위한 차악을 택해야 하는 상황일 가능성이 높은 게 솔직한 현실이다.

그러나 최선과 최악은 무엇을 기준으로 하느냐, 어떤 계급의 이해관계에서 보느냐 에 따라 그 내용이 판이하게 달라지기 때문에 한국사회의 지속가능한 발전과 다수 서민의 행복이라는 상식적이고 객관적인 기준에서 판단해야 할 것이다.

오늘은 하락세로 접어든 집값의 세 가지 시나리오가 미칠 영향에 대해 공부했다.

* 이 글은 오마이블로그 '손낙구의 세상공부'에 올라온 글입니다.

http://www.redian.org/news/articleView.html?idxno=12261

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통계로 보는 1인가구의 주거현실

[손낙구의 세상공부] 2009.2.28

이명박 정부가 앞으로 10년간 주택 500만 채를 더 짓겠다고 발표한 통계적 근거는 이른바 1인 가구를 포함시킨 새로운 주택보급률이다.

통계청에 따르면 2008년 말 현재 홀로 사는 1인 가구는 모두 335만 7천 가구로 전체 가구의 20.1%를 차지하고 있다. 1975년 28만 가구로 전체 가구의 4.2%였던 것과 비교하면 33년 만에 가구수는 12배가 늘었고, 전체 가구 중 비중도 5배로 증가했다. 같은 기간 전체 가구수가 2.2배 는 것을 감안하면 매우 빠른 속도로 증가하고 있는 셈인 데, 특히 2000년대 들어서는 빠른 속도로 증가해 하루 평균 388가구씩 1인 가구가 생기고 있다. ‘혼자 사는 것’은 더 이상 특별한 일이 아닌 것이다.

따라서 2007년 말 현재 주택보급률이 108.1%로 모든 국민이 가구당 한 채씩 내 집을 장만하고도 집이 103만 채가 남아도는 것으로 나타나 있으나, 급증하는 1인가구가 포함되지 않은 주택보급률이기 때문에 이를 근거로 대량의 주택공급에 문제를 제기하는 것은 옳지 않다는 것이다. 더구나 2008년 말 국토부가 가구수에 1인 가구를 포함시키고 주택수에도 여러 가구가 살고 있는 다가구 주택의 거처구분을 반영하니 새 주택보급률이 99.6%로 나타났기 때문에 주택공급을 큰 폭으로 확대할 필요가 있다는 것이다.

물론 새 주택보급률을 내는 과정에서 1인 가구 상당수가 살고 있는 주거용 오피스텔을 제외함으로써 통계를 축소 조작한 의혹이 크지만(필자의 <‘새 주택보급률’이 수상하다> 참조), 1인 가구가 급증하고 있는 것은 현실이며 이명박 정부와 건설재벌 그리고 보수언론이 대량의 주택공급을 주장하는 근거가 되고 있다.

그렇다면 1인 가구 문제는 어떻게 이해해야 하는가. 1인 가구의 주거현실은 어떠하며 과연 대량의 주택공급이 해법이 될 수 있는 것인가. 오늘은 1인 가구의 주거현실을 통계로 공부해본다.

93%가 보증금 5천만 원 미만

1인 가구는 모두 집이 없을까. 통계청에 따르면 2005년 기준 1인 가구 317만 가운데 35% 110만여 가구는 집을 소유하고 있다. 이 중 8만8천여 가구는 두 채 이상을 소유한 다주택자이며, 101만 여 가구는 1주택자다. 1주택자 중 12만 여 가구는 어딘가에 자기 명의의 집을 소유하고 있지만 경제 사정이나 직장생활 등의 이유로 전월세 등에 거주하고 있고, 89만7천여 가구는 자기집에서 살고 있다.

현재 살고 있는 집이 자기집인 1인가구는 31%이며, 64%는 전월세, 5%는 기타에 살고 있다. 서울은 자기집 15%, 전월세 82%이며 수도권은 자기집 20%, 전월세 77%로 대도시일수록 자기집에 살기 보다는 남의 집에 셋방 사는 1인가구가 많다. 특히 전세는 24%(서울 37%, 수도권 34%)인데 비해 월세/사글세는 40%(서울 46%, 수도권 43%)로 월세/사글세 사는 사람이 많다.

결국 1인 가구 중 3분의 1 이상은 이미 집을 장만했고, 3분의 2는 아직 집이 없어 셋방에 사는 셈이다. 그렇다면 집이 없는 1인 가구는 왜 집을 사지 않는 걸까. 통계를 보면 가진 재산이 적어서다. 셋방 사는 1인 가구의 93%는 전월세 보증금이 5천만 원에 못 미친다(주거전용 기준). 65%는 천만 원에서 3천만 원, 11%는 3천만 원에서 5천만 원 사이고, 나머지는 아예 보증금 없는 월세나 사글세에 살고 있다.

집 한 채를 장만하려면 최소한 5천만 원은 종자돈으로 손에 쥐고 있어야 한다고 볼 때, 1인 가구 중 내집 마련에 도전해볼 수 있는 사람은 전체의 7% 12만7천여 가구 정도다. 이 중 86%는 방값이 비싼 수도권에 살고 있고, 그 중에서도 61%는 서울에 살고 있다. 2억 원 이상 3,308가구를 포함한 보증금 1억 원 이상 전세 가구는 모두 2만896가구인데, 이 가운데 92%가 수도권에 살고 71% 1만4천791가구가 서울에 산다.

이명박 정부가 1인 가구를 위해 집을 수백만 채 더 짓는다 해도 그 집을 살 수 있는 사람은 수도권 중심의 12만여 가구 정도에 그치고 있는 것이다.

1인 가구 절반은 실업자

1인 가구 중 앞으로 돈을 많이 벌어 집을 살 수 있는 사람은 얼마나 될까. 통계를 보면 그리 많지 않아 보인다.

통계청에 따르면 2005년 기준 15살 이상 1인 가구 316만8천여 가구 중 취직해서 일을 하고 있는 사람은 절반이 조금 넘는 169만8천여 명에 불과하다. 일자리가 없는 사람이 146만7천여 명에 달하는 데, 이 중 일자리를 찾아 본 사람은 26만5천여 명이고 아예 찾아보지 않은 사람이 120만2천여 명에 달했다.

취직해 일을 하고 있는 1인 가구의 직업을 보면 판매서비스직이 22%, 단순노무직 10%, 기능직 10% 장치기계조작조립 10% 등 블루컬러 직업군이 52%에 달한다. 고위 관리직·전문직 과 준전문직·사무종사자 등은 10년 전에 비해 10%가 높아졌지만 34%에 머물렀다. 그 중 사정이 낫다는 서울과 수도권도 불루컬러 직업에 종사하는 1인 가구가 50%와 54%에 달한다.

1인가구는 교육수준도 높지 않다. 4년제 대학 이상 졸업자는 74만 명(23%)에 불과하고, 67%에 달하는 213만 명은 학력이 고졸 이하였다. 20∼30대 130만8천여 명 중 4년제 대학 이상 졸업자도 56만여 명으로 43%에 그쳤다.

취직도 힘들고, 학력도 높지 않고, 직업도 불루컬러 중심이니 소득도 높지 않다. 서울시정개발연구원에 따르면 서울에 사는 1인 가구 중 한 달 평균 소득이 100만 원이 안 되는 사람이 45%에 달하고, 100∼200만 원도 31%에 달하는 등 10명 중 7∼8명은 200만 원미만의 저소득층이다. 특히 1인 가구 중 소득이 가장 적은 20%의 한 달 평균 소득은 34만 원으로, 2인 이상 가구 소득 평균의 30%에 불과한 것으로 나타났다.

가진 재산도 적은 데다 벌이도 시원치 않으니 1인 가구를 위해 아무리 집을 많이 지어 공급한다 한들 그 집을 1인 가구가 사기는 어려울 것으로 판단되는 것이다.

다섯 중 한 가구가 최저주거기준 미달

1인 가구는 어디에 살고 있을까. 1인 가구는 수도권 보다는 비수도권에 많이 살고, 남성 보다 여성이 더 많다. 1인 가구 중 44%는 수도권에, 45%는 서울시와 6대광역시에 산다. 반면 절반이 넘는 1인 가구가 비수도권 또는 경기도·경남·경북을 비롯한 9개 도에 살고 있다. 남성은 45%인 반면 여성은 55%로 여성이 더 많다.

1인 가구의 연령층은 어떨까. 31%는 60세 이상 노령층이며, 30대 미만은 23%, 30대 20%, 40대 15%, 50대 12% 순이다. 수도권은 30대 미만과 30대가 각각 26%로 가장 많고, 60대 이상 노령층 21%, 40대 17%, 50대 10% 순이다. 서울은 30대 미만이 30%로 가장 많고, 30대 26%, 60대 이상 19%, 40대 15%, 50대 10% 순이다.

1인 가구는 어떤 집에 살고 있을까. 전체의 65%가 단독주택에 살고 있고 아파트에는 21%가 살고 있다. 또 다세대주택 5.3%, 오피스텔 3.5%, 비거주용건물내주택 2.4%, 연립주택 2.0% 순이다. 심지어 판잣집, 비닐집, 움막 등 적절하지 못한 곳에 사는 1인 가구도 2만858명에 달한다.

1인 가구 중 21% 67만2,683 가구는 최저주거기준에 미달되는 주거환경에서 살고 있다. 다섯 중 한 가구 꼴로 인간다운 주거환경을 보장받지 못하고 있는 것이다. 일반가구의 최저주거기준 미달 가구 비중이 13%인 점을 감안할 때 1인가구의 주거환경이 훨씬 열악한 셈이다. 서울 9만여 가구를 비롯해 수도권 17만4천여 가구도 최저주거기준 미달이다. 1인 가구 최저주거기준 미달 가구의 90%는 화장실·목욕시설·부엌·수도 등 시설기준 미달이다.

‘화려한 싱글’에 가려진 빈곤층 ‘사회적 돌봄’ 필요

1인 가구 증가는 세계적 추세로 스웨덴 46%, 독일 38%, 네덜란드 35%, 영국과 일본 30% 등 선진국일수록 비중이 높기 때문에, 우리나라도 선진국으로 갈수록 더 늘어날 것이란 전망이다. 우리나라 1인 가구는 2030년에 가면 471만 가구로 전체의 23.7%에 도달할 것으로 예상된다고 한다. 208년 다보스 세계경제 포럼에서는 1인가구의 증가와 관련해 “전세계적으로 교육수준이 높은 싱글족이 늘어나고 있으며, 특히 20∼30대 독신여성이 문화와 소비의 새로운 주체로 떠올랐다.… ‘싱글경제의 형성’을 핵심 키워드로 등장하였다”고 언급했다고 한다.

그렇다면 우리나라 1인 가구 증가 문제는 어떻게 접근해야 할까. 과거에는 1인 가구가 젊었을 때 잠깐 존재하는 일시적인 주거형태이거나, 핵가족 시대를 맞아 자식들과 별도로 사는 노인가구 정도로 이해되었다. 최근에는 ‘화려한 싱글족’이니 ‘골드 미스·미스터’ 등 1인 가구가 젊고 돈 잘 벌고 화려한 전문직 직장인일 거라는 이미지로 대표되기도 한다.

하지만 현실의 1인 가구는 젊었을 때 잠깐이 아니라 결혼연령이 늦어지고 이혼율이 늘어나면서 중년 1인 가구가 크게 늘었을 뿐 아니라, 평균 수명이 늘면서 노령층 1인 가구도 크게 늘고 있다. 그러나 1인 가구의 삶은 일부를 제외하고는 결코 화려하지도 않으며, 대다수는 ‘골드 미스·미스터’와는 거리가 멀다.

서울시정개발연구원에 따르면 서울의 1인 가구는 단일한 모습이 아닌 3·40대 전문직 중심의 ‘골드 미스·미스터’, 우울한 싱글인 산업예비군 그룹, 해체된 가족의 결과인 불안한 독신자 그룹, 고령사회의 중심 세력으로서의 실버세대 그룹 등 4종4색의 모습이며, 지하철 2호선 정류장 근처에 몰려 살고 있다. 1인 가구의 실제 모습은 ‘화려한 소수에 가려진 다수의 빈곤층’이며, 사회적 돌봄 즉 복지정책의 대상이라는 것이다.

1인 가구 현실에 맞는 주거정책 필요

1인 가구 증가를 근거로 대량의 주택공급을 꾀하기 이전에 1인 가구의 현실을 정확히 봐야 한다. 1인 가구의 현실에 맞는 맞춤형 주거정책이 필요하다. 우선 취업대책과 소득향상 정책이 필요하다. 최저주거기준 미달 가구에 대한 주거상향 정책과 대다수 셋방 사는 가구에 대한 주거안정 대책으로 저렴한 공공임대주택이 먼저 필요하다. 내집을 장만할 수 있는 1인 가구에게도 정부가 계획하고 있는 중대형 아파트 공급이 필요한 게 아니라 값싼 소형 주택이 필요하다.

1인 가구의 주거문제를 해결한다면서 결과적으로 중대형 아파트를 대량으로 짓겠다는 것은 건설재벌을 위한 개발정책에는 도움이 될지언정 극소수를 제외하고는 빈곤에 시달리는 대다수 1인 가구의 주거현실을 해결하는 데는 아무런 도움이 되지 못한다.

오늘은 날로 늘어나는 1인 가구의 주거현실에 대해 공부했다.

 http://blog.ohmynews.com/balbadak/257423

무너지는 산업, 무너지는 노동자

[통계로 보는 부동산투기(6)] '부동산 망국'의 길

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-18 오전 9:06:16


3. 부동산 투기와 산업공동화
  
  ① 해외로 나가는 제조업
  
  제조업을 비롯한 산업공동화 문제는 한국경제 발전의 중요한 키워드 중 하나이다. 산업자원부에 따르면 산업공동화는 일반적으로 기업이 해외직접투자로 생산시설을 해외로 이점함으로써 제조업의 비중이 하락하고 경제의 성장잠재력이 낮아지는 것을 뜻한다고 한다.(산자부, 우리나라 외국인 직접투자ㆍ해외직접투자의 비교분석,2001.12.28)
  
  최근 국내투자의 둔화속에서 중국 등으로 해외투자가 꾸준히 확대되고 있고, 2003년부터 중소기업의 해외투자가 대기업을 초과(금액기준)한 것으로 보고되고 있다. 산업별로는 전자, 자동차, 기계 등 한국경제의 주력산업에서 해외생산이 확대되고 있으며, 2001년부터는 제조업 투자수지(외국인투자-해외투자)도 적자를 기록했다.
  

  제조업을 비롯한 산업공동화를 해결하기 위한 올바른 대책을 세우기 위해서도 그 원인을 정확히 살피는 게 필요하다. 산업공동화의 중요한 원인이 한국경제가 높은 비용을 치르면서도 효율성이 낮은 구조 때문이라는 진단만큼이나, 고비용 저효율 구조를 떠받치는 게 바로 부동산 문제라는 점 또한 주목해야 한다.
  
  ② 비싼 땅값 → 높은 공장용지값 → 제조업 공동화ㆍ외자유치 걸림돌
  
  부동산 투기로 땅값이 세계 최고수준으로 폭등한 탓에 한국에서 공장을 운영하려면 엄청난 공장용지 가격을 지불해야 하는 악조건을 떠안게 됐다. 흔희 왜 한국에서 공장 문을 닫고 중국으로 가는지에 대해 ‘비싼 임금을 피해 값싼 노동력을 찾아 떠난다’는 논리가 있지만, 재계를 대표하는 전경련이 조사해 발표한 통계는 핵심 원인이 다른 곳에 있음을 보여주고 있다.
  
  전경련에 따르면 한국의 안산 반월ㆍ시회국가산업단지와 중국청도기술개발구를 사례로 주요 인프라 환경을 비교해보니, 한국이 중국에 비해 임금 약10배, 토지가격 약40배, 법인세 약2배, 공업용전기비 약1.9배, 공업용수비 약1.5배 정도 높은 실정이라고 한다.
  
  임금은 10배 차이지만 땅값은 무려 40배가 차이난다는 것이다. 임금이 중국에 비해 높은 이유도 따지고 보면 중국과는 비교가 되지 않는 세계 최고 수준의 땅값과 높은 주택가격, 그에 따른 높은 물가 때문이라고 할 때, ‘왜 중국으로 가느냐’에 대한 대답은 ‘한국에 비해 40분의 1밖에 안 되는 값싼 땅을 찾아서’라고 해야 정확할 것이다.
  
  전경련, 삼성경제연구소, 산업연구소 등에서 조사 분석한 통계를 보면 중국만이 아니라 동아시아, 유럽, 미국 등 우리와 경쟁관계에 있는 어느 나라와 비교해서도 한국 공장용지 분양가는 압도적으로 높다. 어느 지역을 비교하느냐에 따라 조금씩 다르지만 우리나라 기업의 공장용지 구입 부담은 경쟁국가에 비해 적게는 2배, 많게는 100배나 된다.
  
  땅을 이용하지 않고 기업을 운영하기란 불가능하다는 점에서 높은 땅값은 한국경제의 경쟁력을 떨어뜨리는 고비용 저효율 구조의 중요한 원인이 될 수밖에 없다.
  
  공장용지뿐 아니라 도시에서 사무실을 낼 경우에도 한국 기업은 대부분의 경쟁국 기업에 비해 비싼 임대료를 지불하고 있다. 서울의 임대료 지수는 97로 런던(135), 동경(100)을 제외하고는 멕시코시티(25)의 약 4배, 오클랜드(39), 프랑크푸르트(43), 벤쿠버(44), 브뤠셀(52)의 약 2배 가량 비싸고 파리(64), 시드니(73), 뉴욕(84)에 비해서도 훨씬 높다.
  
  ③ 땅값 비싸니 물류비도 많이 든다
  
  물류비가 많이 드는 것도 ‘고비용 때문에 한국에서 기업하기 어려운 이유’ 중 하나로 꼽힌다지만, 그 이유도 지나치게 높은 땅값에 상당한 원인이 있다. 물론 무조건 도로를 증설하는 등 개발이 능사는 아니지만 설사 필요하다 해도 높은 땅값 때문에 실행하기가 어렵다.
  
  우리나라 물류비용은 GDP 대비 12%가 넘고, 제조업 총매출액의 17% 이상을 차지하는 것으로 집계되고 있다. 주요 선진국의 경우 물류비용은 GDP 대비 7～10% 수준이고, 제조업 총매출액에 대비해서도 일본이 8.84%, 미국이 7.72% 정도이기 때문에 우리나라 물류비는 매우 높은 수준이다.
  
  
  ④ 도로ㆍ댐 건설비도 폭등
  
  물류비가 높은 것은 사회간접자본이 충분하지 않기 때문인데, 땅값이 너무 비싸니 도로나 철도, 항만, 소방서, 관공서 등 사회간접자본이나 공공재의 건설비도 너무 올라가서 정부예산에 큰 부담이 되고 있다.
  
  2000년 현재 사회간접자본시설 투자를 위한 전체 예산의 80% 이상이 도시지역의 토지 취득비용으로 씌이고, 도시 아파트 건설을 위한 예산 대비 토지비용의 비율은 1963년 9%에서 1997년 60%로 상승했다.(OECD, 한국지역정책보고서 2001)
  
  2002년 현재 우리나라의 총 도로연장은 9만6,037㎞로 1971년 4만635㎞에 비해 2배이상 증가하였으며 도로포장률도 1971년 14.2%에서 2002년 76.7%로 크게 향상됐지만, 아직도 선진국에 비해서는 도로가 부족한 형편이다.
  
  그러나 국도나 지방도로를 낼 때 드는 토지보상비가 1979년 6.2%였던 것이 20년도 지나지 않은 1987년에는 35%로 껑충 뛰었다. 1970년에 완공한 경부고속도로는 총공사비 중 토지보상비가 10%였지만 20여년간 수도권 땅값이 폭등해 1995년 수도권 도시화고속도로를 낼 때는 토지보상비가 총공사비의 95%를 차지했다. 1970년 경부고속도로를 낼 때 1㎞당 건설비를 100으로 했을 때, 7년 뒤인 1977년 구마고속도로를 낼 때는 3배인 2,900으로, 다시 7년 뒤인 1984년 88올림픽도로(담양-대구)를 낼 때는 그 열두 배인 1147.8로 뛰어 올랐다. 20년 뒤인 1991년에는 수도권 땅값 폭등으로 판교-퇴계원간 서울외곽순환도로를 낼 때 128배인 12879, 30년 뒤인 하남-호법간 제2 중부고속도로를 낼 때는 166배인 16657로 폭등했다.
  
  
  댐 건설에 뒤따르는 토지보상비도 급증해왔다. 1973년 소양감댐을 건설할 때는 보상비가 전체 공사비에서 차지하는 비중이 8.45% 불과하였지만, 1992년 임하댐을 건설할 때는 이 비율이 61.4%로 뛰었다.(최지용, 1996, 21세기를 대비한 물관리정책의 개선방안, 한국환경기술개발원, 10쪽)
  
  1997년에 완공된 횡성댐의 경우 보상비비율이 72.6%였고, 남강댐의 경우에는 77.6%로 거의 80%대를 육박했다.(김선희, 1997, 수자원관리와 환경정책, 한국환경정책평가연구원의 ’21세기국가발전과 환경정책ꡑ워크샾)
  
  4. 부동산 투기와 산업구조
  
  부동산 투기에 따라 땅값 집값이 지나치게 비싼 부동산 문제는 한국경제의 산업구조를 기형적으로 만들어놓아 정상적인 발전을 가로막고 있다.
  
  ① 건설업 비대한 ‘토건국가’
  
  한국경제가 정상적으로 발전해 진정한 선진국으로 발돋움하기 위해서는 성장잠재력을 키워야 한다는 논의가 성하다. 그러기 위해서라도 부동산 투기의 영향으로 건설산업이 이상비대 현상을 보이는 이른바 ‘건설족이 지배하는 토건국가’라 불리는 후진국형 산업구조는 시급히 개선돼야 한다.
  
  우리나라는 국민경제에서 건설업이 차지하는 비중이 선진국에 비해 지나치게 높은 것으로 보고되고 있다. 각국의 건설업 비중을 살펴보면 우리나라는 1990년대 11～12%대를 기록했고, 2000년대 들어 한 자리수로 낮아졌으나 여전히 9%대를 기록하고 있다. 그러나 선진국들은 4～6%대에 머물고 있고 일본의 경우 부동산 거품 붕괴 후 건설업 비중이 낮아져 6%대로 떨어졌으며, 미국의 경우 4%대 전후를 꾸준히 유지하면서 안정된 모습을 보이고 있다.
  
  GDP 대비 투자비중을 봐도 건설업의 비중은 지나치게 높다. 우리나라의 경우 2000년 국내총생산에서 건설투자의 비중이 23.4%이지만, 선진 8개국의 평균 비중은 13% 수준에 머물며, 특히 주택투자와 토목투자는 우리나라에 비해 각각 3분의 2와 3분의 1 수준에 불과하다.
  
  따라서 일정 수준 이상의 주택 재고와 인프라 시설이 갖춰지면, 건설산업의 성장률이 경제성장률을 밑도는 것이 선전국의 경험이라 할 수 있다. (왕세종, 2004) 실제로 각국의 건설업 성장률을 비교해보면 대다수 선진국의 건설업 성장률은 30여 전부터 1～2% 대에 머물렀고 성장률이 높다 해도 3%대를 넘지 않고 있다. 반면 한국은 70년대에는 두 자리수 성장률을 기록했고 80～90년 내내 5.6～7.9%의 가파른 성장세를 계속했으며, 2001년 5.5%, 20002년 2.8%, 2003년 8.1% 등 최근에도 높은 성장세를 이어가고 있다.
  
  우리나라는 또 건설투자 비중이 설비투자 비중보다도 높게 나타나고, 건설투자가 설비투자보다 성장률에 미치는 영향이 큰 상태여서 선진국형 산업구조와는 거리가 먼 상태이다. <표 2-44>에 나타나있듯이 실제로 1996년～2000년까지 건설투자 비중이 큰 상위 20개 국가를 보면 모두 후진국들이며, 그 중에서 한국은 14위를 차지하고 있다.
  
  이처럼 우리나라 건설업이 국민경제에서 차지하는 비중은 과거에 비해서는 약간 낮아졌지만 선진국과 비교해보면 여전히 지나치게 높고, 성장률과 투자율에서도 여전히 그 비중이 높은 후진국형 산업구조에 가깝다.
  
  한화증권경제연구팀(2003.6.30) 분석에 따르면,경기순환별로 살펴볼 때도 건설업증가율은 경기확장국면에서는 성장률 보다 높은 증가율을 기록하며 경기상승을 주도하고 있다. 또 건설경기의 변동성은 GDP에 비해 매우 크며 건설투자와 주택가격의 변동이 경제성장에 미치는 영향이 단기에 집중되는 것으로 나타나고 있는데, 그 이유는 정부가 극단적으로는 ‘골프장이라도 지어 경제를 살려야 한다’는 논리로 의도적으로 건설경기를 부양해왔기 때문이다.
  
  시민경제사회연구소에 따르면 <표 2-46>과 같이 외환위기 전 한 해 48～54만호 안팎이던 아파트 건설량은 1998년부터는 한 해 평균 34만호 수준으로 떨어졌다. 그러나 2003년 건설회사수는 1998년 대비 3배로 늘었고 그런데도 건설회사의 부도율은 급격히 줄어 2001～02년에는 1% 미만을 기록했다. 물론 건설회사수가 3배로 는 데는 공공택지를 분양받으려 이른바 페이퍼컴퍼니를 만들었기 때문이기도 하지만, 정부의 분양가 자율화 조치로 5년 사이에 분양가가 두 배로 올라서 건설회사의 수익이 크게 늘었기 때문이다. 분양가가 두 배로 올라 건설물량도 줄고 회사수도 늘었지만 부도율은 크게 떨어진 것이다. 그러나 그 여파로 주택가격은 크게 올랐고 서민경제는 어려워졌으며 가계대출이 크게 늘어 내수가 침체되고 경제는 어려움을 겪게 되었다.
  
  정부가 후진국형 산업구조에 집착하며 건설업을 경기부양 수단으로 삼은 결과 이처럼 여러 가지 부작용이 나타나고 있을 뿐 아니라, 새로운 성장잠재력을 키워야 한다는 한국경제의 당면과제는 갈수록 그 해결이 늦춰지고 있는 것이다.
  
  ② 생산활동보다 부동산투기에 눈 돌리는 기업들
  
  물론 ‘토건국가’에서 살찌는 ‘건설족’ 대부분이 대형 건설업을 겸업하고 있는 한국의 재벌들이다. 재벌 대기업을 비롯한 기업들은 자본투자이득 보다 더 큰 규모의 부동산투자이득을 노리고 부동산 투기에 적극 나서고 있다. 부동산 가격이 세계 최고수준이어서 부동산이 없는 기업은 원가 부담이 큰 부담이 되어 기업할 의욕을 잃는 반면, 부동산을 많이 가진 기업은 더 큰 이득을 보게 되니 기업들도 생산적 기업활동 보다 부동산 투기에 뛰어들어 왔다.
  
  잘 알려져 있다시피 재벌들은 제3차 부동산 투기 파동이 한창이던 1989년 당시 장부가격으로 자기자본 18조의 절반이 넘는 10조원어치의 부동산을 보유하며 생산활동보다 땅 투기에 열을 올려 국민적인 공분을 산 적이 있다. 토지공개념위원회의 연구에 따르면 1974년에 똑같은 금액을 토지와 자본에 투자하여 1987년에 이르렀을 때 토지투자이득이 자본투자이득보다 6배 이상 컸다고 한다.
  
  당시 노태우 정권은 80년대말 2백만호 부동산 파동으로 체제가 흔들리게 되자 1990년 5.8조치를 발표하고 부동산 투기의 주범으로 지적됐던 기업의 부동산 과다 보유에 제재를 가하고, 비업무용 부동산 매각과 신규 매입 금지 조치를 취했다. 그 뒤 토지공개념 3법 도입과 외환위기 발발로 재벌기업의 부동산 투기는 수그러드는 듯 했다.
  
  그러나 외환위기가 끝나고 부동산 가격이 폭등하면서 기업들은 다시 부동산 투자에 나서고 있다. 제4차 부동산 투기 파동으로 부동산가격이 한창 폭등하던 2002년의 경우 땅값은 9%, 집값은 16%가 올랐으나, 제조업체 총자산 수익률은 5.08%로 부동산 투자 이득이 훨씬 높아진 까닭이다.(삼성경제연구소, 2003.5)
  
  표에서 보듯 2004년 1/4 분기 현재 30여개 대기업이 보유한 부동산 규모는 장부가격으로만 52조9천76억, 실제 시가로는 무려 213조8천919억어치에 달하고 있다.
  
  외국과 비교해서도 우리나라 기업들은 지나치게 많은 부동산을 갖고 있으며, 그 결과 설비투자의 효율성이 크게 떨어지는 것으로 조사되고 있다.
  
  한국은행이 2001년 말 현재 한국과 미국, 일본 기업들의 부동산 보유 실태를 조사한 데 따르면, 우리나라 제조업체들이 보유하고 있는 토지 보유비중은 총자산 대비 12.5%로 미국 (2.1%), 일본(9.9) 등에 비해 매우 높은 것으로 나타났고, 1980년(4.9%)에 비해 2.6배나 커져 꾸준히 늘어났다. 건물의 비중도 12.8%로 1980년(8.7%)에 비해 크게 증가했으나, 설비투자와 직결되는 기계장치의 비중은 1980년(17.9%) 보다 낮은 15% 내외를 유지하고 있어 생산과 거리가 먼 부동산 자산을 늘리는 데 힘쓰고 있는 것으로 나타났다.
  
  부동산 자산을 늘리는 데 힘쓰다 보니 총자산 중 유형자산의 비중이 2001년 말 현재 45.2%로 1980년대 이후 지속적으로 증가추세를 보이고 있을 뿐 아니라 미국(24.9%), 일본(30.7%) 등 주요 선진국 보다 매우 높은 수준이다. 그 결과 우리나라 기업의 총자산 회전율은 미국, 일본과 비슷한 반면 설비투자의 효율성을 평가할 수 있는 유형자산회전율(매출액/유형자산)은 2001년 중 2.18회로 미국(3.67회), 일본(3.25회) 등의 약 3분의 2 수준에 불과하였다. 이는 우리나라 제조업체가 동일 규모의 매출을 올리기 위해 미국ㆍ일본 기업에 비해 각각 1.7배와 1.5배의 유형자산을 사용한다는 이야기이다.
  
  재벌과 기업들이 투기용으로 사둔 땅과 건물을 처분하고 투자의 효율성을 높이는 방향으로 자산을 운영하지 않는다면 격렬한 노동쟁의라는 ‘부메랑’ 뿐 아니라, 설비투자의 효율성 등 기업운영의 정상적인 발전 또한 기약할 수 없는 것이다. 어쨌든 부동산 투기는 기업들이 자본주의의 특징인 생산적 투자 증대에 소홀하게 되는 비정상적인 자본주의 경제양식을 뿌리내리게 하고 있다.
  
  ③ 궤도 벗어난 금융산업
  
  국민경제에서 건설업 비중이 지나치게 비대한 상황에서 기업들도 부동산 투기에 적극 나서는 가운데 금융기관이 지나치게 부동산 담보에 의존해 대출을 하게 됨으로써 또 다른 차원의 문제로 번져간다.
  
  은행은 금융중개자이자 자금배분 조정자로 경제발전에 매우 중요한 기능을 담당하고 있다.은행이 경제발전을 돕고 동시에 은행도 발전하기 위해서는 기업금융지원에 적극적이어야 한다. 특히 은행은 내부유보가 크고 자본시장에서 자금을 조달할 수 있는 대기업 보다는 내부유보도 적고 자본시장 이용도 어려운 중소ㆍ신생기업을 적극 지원해야만 은행과 경제가 함께 발전할 수 있다.
  
  그러나 한국의 은행들은 오래 전부터 부동산 담보에 의존해 대출을 해왔다는 점에서 금융중개자나 자금배분 조정자로서의 기능은 물론 경제발전을 돕는 적극적인 역할을 제대로 해오지 못해왔다.
  
  1980년대 중반에서 1990년대 중반까지 일반은행(시중은행 + 지방은행) 원화 대출금 중 부동산 담보 대출비중은 40% 안팎에 이르렀다. 그런데 1995년부터 30%대로 낮아져 2000년에는 36%대까지 떨어졌으나, 부동산 가격이 급등하던 2001년부터 다시 높아지기 시작해 2003년에는 47%에 육박하게 되었다. 2001년부터 본격화된 제4차 부동산투기 파동 기간동안 부동산 담보에 의존하는 대출 추세는 더욱 강화된 것이다.
  
  더구나 외환위기 후 국내 은행 대부분을 장악한 외국자본이 수익성 전략의 일환으로 기업대출비중을 줄이는 대신 가계대출을 크게 늘렸고, 특히 부동산 투기를 지원하는 부동산 대출을 급격하게 늘리면서 은행의 자산운용 행태를 변화시켰다.
  
  국내 일반은행의 외국인 지분율은 2004년 9월말 현재 59.2%로 사실상 외국자본이 지배하게 됐고, 그 가운데 제일ㆍ외환ㆍ시티ㆍ외은지점은 경영권까지 장악하고 있다. 외국자본이 경영권까지 장악한 ‘외국계’은행들은 주택담보 대출 등 안정자산에 치중하는 경영으로 부동산을 담보로 한 가계대출을 크게 늘리고, 자금사정이 어려워 지원이 필요하지만 상대적으로 신용도가 낮은 중소기업 대출을 급격히 줄였다.
  
  이들 ‘외국계’ 은행들은 1998년말～2003년 9월 사이에 기업대출 비중을 33.3%나 줄이는 대신, 가계대출 비중은 무려 35.2%나 늘렸다. 또 총대출액 중 중소기업 대출비중은 2000년 40.2%에서 2004년 34.6%로 5.6% 낮아진 대신, 가계대출 비중은 32.8%에서 56.6%로 무려 23.8%나 높아졌다.(한국은행 은행국, 2003.12. 한국은행 금융연제연구원, 2005.5)
  
  외국자본이 장악한 은행들의 이같은 자산운용 방식은 은행권 전체로 파급됐다. 1997년 일반은행 원화대출금의 65% 가량이 기업에 대출되었고, 가계대출은 33%를 밑돌았다. 그러나 외환위기 후 국내은행 대부분을 사실상 외국자본이 장악한 뒤 제4차 부동산투기 파동이 시작된 2001년 한 해동안 기업-가계대출 비중은 48.9% 대 49.1%로 처음으로 역전됐고, 지난 해 말 기준으로 가계대출은 55.1%를 기록한 반면 기업대출은 43.5%로 줄어들었다.
  
  특히 중소기업 대출이 크게 줄어들어 중소기업이 극심한 자금난을 겪게 되었다. 1966년 전체 원화대출 중 대기업 : 중소기업 대출 비중은 20.7% : 54.3% 였으나 2003년에는 5.3% : 39.7%로 떨어졌다. (삼성경제연구소, 2005.1.3)
  
  한국은행이 조사 분석한 데 따르면 은행이 가계에 대출해 준 돈은 대부분 주택구입용이었는데 집이 없는 사람들에게 빌려준게 아니라 90%는 집이 있는 사람들이었고, 그 중에서도 특히 강남권을 중심으로 한 서울ㆍ수도권에 집중돼 제4차 부동산 투기 자금으로 사용된 것으로 나타났다.
  
  제4차 부동산 투기 파동이 한창이던 2001년 1월부터 은행이 가계에 대출한 돈 중 주택구입용 대출금은 40%를 훌쩍 넘기며 갈수록 늘어 2002년 들어서는 60% 가까이가 모두 주택구입비로 대출된 것으로 나타났다.
  
  이렇게 대출된 주택구입비의 90% 이상은 모두 이미 집을 갖고 있는 사람에게 대출되어 집이 없는 사람에게 빌려준 비중은 채 10%도 되지 않았고 대출규모도 거액이 많았다. 다시 말하면 내집마련 비용이 아닌 재산증식수단 즉 부동산 투기 목적으로 대출해준 것이라는 추정이 가능하다.
  
  주택구입자금 비중이 어느 지역에서 주로 늘었는지를 보면 더 그 성격은 더 뚜렷해진다.
  
  투기가 심했던 서초ㆍ강남ㆍ송파구 등 강남권은 1년3개월만에 주택구입비중이 19.1%에서 48.2%로 1.5배 이상 뛰었고, 서울지역도 26%에서 53.1%로 100% 이상 그 비중이 늘었다. 수도권과 비수도권도 각각 65%와 49%가 각각 늘었다. 이 같은 추세는 2000년 대비 2003년 집값이 강남-서울-수도권-지방순으로 많이 오른 결과와 비례하고 있다.
  
  부동산 가격이 상대적으로 많이 오른 강남권 등 서울과 수도권의 집가진 사람들에게 대출된 주택구입자금은 다름아닌 부동산 투기 자금으로 사용된 것이다. 또한 대출규모 중 3천천만 초과～1억원 이하 및 1억원 초과 대출은 주택구입용이 각각 65.4% 및 55.0%의 높은 비중을 차지하고 있다.
  
  
  은행조차 부동산 투기에 몰두함으로써 금융시장의 자금중개기능은 크게 약화되어 은행이 경제발전에서 마땅히 해야 하는 기능은 마비돼가고 있다. 경제성장을 돕고 동시에 은행도 성장하는 은행 본연의 궤도를 이탈한 채, 투기를 부추기고 투기이득을 빨아들여 자신도 살찌는 왜곡된 금융산업의 현실은 부동산 투기가 불러온 또 하나의 심각한 결과이다.
  
  5. 부동산 투기와 노동쟁의
  
  ① 투기로 주거비 폭등하니 임금인상 요구할 수밖에
  
  부동산 투기로 땅값 집값 전세 월세가격이 폭등하면 노동자들의 주거비 부담은 가중된다. 전세나 월세가격 또는 내집마련 구입 비용 등 주거비가 폭등하면 임금 외에 다른 소득이 없는 노동자들은 어쩔 수 없이 임금 인상을 요구할 수밖에 없다. 비싼 주거비는 비싼 교육비와 더불어 우리나라 노동자들이 아무리 임금이 올라도 갈수록 살기 힘들고 임금인상을 요구할 수밖에 없는 배경이다.
  
  세계최고 수준의 부동산 가격 때문에 우리나라 노동자들의 주거비 부담은 자기 집 가진 사람들의 기회비용까지를 고려하면 월 평균 소득의 20%가 넘고, 주거비와 교육비가 월 소득에서 차지하는 비중은 30%가 훌쩍 넘어가고 있다. 즉 우리나라 노동자들은 한 달 뼈 빠지게 일해서 받는 임금의 3분의 1을 세계에서 가장 비싼 주거비와 교육비로 쓰고 있는 셈이다. 세계에서 주거비가 비싸다는 일본과 비교해서도 한국 노동자들의 주거비와 교육비 부담은 2~3배에 달하고 있다.
  
  ②주거비ㆍ교육비에 짓눌리는 40대 노동자 가장
  
  한 달 일해 받은 임금 한도 안에서 여러 가지 지출 항목을 쪼개 빠듯하게 써야 하는 노동자 가구는 다른 항목의 지출을 줄이거나 적자운영을 피할 수 없기 때문에, 주거비와 교육비가 오르면 소비구조가 왜곡되고 후생분야 소비가 우선 줄어들 수밖에 없다.
  
  특히 40대 노동자 가장을 둔 가계는 다른 연령층에 비해 주거비와 교육비 부담액이 다른 연령층 가계 보다 2배 가까이 높아 고통이 심한 것으로 나타났다. 40대 가계는 한 달 소득의 34.2%에 해당하는 103만원을 주거비와 교육비로 쓰고 있다. 문제는 이들 40대 노동자 가장은 우리사회에서 기업 내 명예퇴직 정리해고 1순위로 찍혀 있기 때문에 더 큰 사회문제가 되고 있고 그만큼 노동현장은 불안에 휩싸이고 있는 것이다.
  
  줄이고 또 줄여 쓰겠지만, 부동산 투기로 집값 전세가격이 폭등해 도저히 감당할 수 없게 되면 노동자들이 임금인상을 위한 투쟁에 나설 수밖에 없게 되는 것은 매우 상식에 속하는 일이다.
  
  삼성경제연구소에 따르면 1970년대 말과 1980년대 말 폭발한 대규모 노동쟁의는 당시 부동산 가격을 폭등시킨 제2차, 제3차 부동산 투기 파동에 따른 노동자들의 주거비 상승과 밀접한 연관이 있다.
  
  부동산 투기에 따라 주거비가 급등하자 조합주택 설립, 임직원 주거지원 등 주거복지를 제공하기 어려워졌고, 주거복지 혜택이 축소될 경우 임금협상이 난항을 겪고 노사갈등이 격화된다는 것이다.(삼성경제연구소, 주택시장 안정을 위한 긴급대책, CEO Information 402호 2003.5.28)
  
  ③ 제2차 부동산 폭동기 → YH농성 등 쟁의규모 두 배로 늘어
  
  실제로 제2차 부동산 투기 파동이 몰아친 1977년부터 1979년까지 땅값이 최고 연 48.98%까지 치솟아 주거비 상승률(30.8%～54.9%)이 소비자 물가 상승률(10.1%～15.3%)을 크게 앞질러 주거비 부담이 급격하게 높아졌다. 그 결과 유신독재시절임에도 생계압박을 느낀 노동자들의 노동쟁의가 크게 늘었다. 이 기간 동안 노동쟁의 발생건수는 그 이전과 비슷했지만, 쟁의 참가인원과 손실일수는 각각 14,258명과 14,366일로 1977년의 7,975명과 8,294일의 두 배 가까이로 폭증하였다.
  
  1970년대말 제2차 부동산 투기 파동 시기 노동쟁의는 1979년 8월 YH사건 이후 야당의 강경투쟁으로 이어졌고, 국민저항이 확산돼 계엄령 선포까지 가는 등 노동쟁의와 사회갈등은 경제위기를 넘어 정치위기로 연결되었다.(삼성경제연구소, 2003.5)
  
  ④ 제3차 부동산 폭등 → 87년 노동자 대투쟁 폭발
  
  제3차 부동산 투기 파동이 몰아친 1980년대 말에는 군사정권 종식과 맞물려 미증유의 노동쟁의가 폭발했다. 1987～90년간 땅값, 집값, 전세가격은 당시 소비자상승률(3.1%～8.6%)의 2～3배에 달하는 폭등세를 기록했다. 그 결과 도시가구 주거비 상승률도 최고 26%까지 치솟아 노동자들의 주거비 부담을 가중시켰고, 그 결과 대규모 노동쟁의가 폭발했다. 1987년 급증했던 노동쟁의 발생건수는 1988년 전해에 비해 다소 수그러졌지만, 1989년 노동쟁의 참가인원은 전해의 두 배를 기록하는 등 다시 급증했고, 1991년 주택가격이 안정된 뒤에야 정상화되었다.
  
  외환위기로 떨어지기까지 했던 부동산 가격은 2000년을 넘어서면서 땅값과 집값이 앞서거니 뒤서거니 하면서 다시 뛰어오르기 시작해 제4차 부동산 투기 파동이 일었다. 소득증대 외에 저금리와 이에 따른 월세 이율 하락(2001년 8월 1.31→2004년 6월 1.05%)으로 이전에 비해 주거비 부담의 상승 정도는 약했지만, 부동산 가격의 폭등은 이전 시기에 비해 노동쟁의 발생건수나 참가인원, 손실일수를 증가시키고 있다.
  
  결국 부동산 투기에 따른 주택가격과 주거비 상승은 결국 임금인상 압력의 형태로 나타나게 되고, 이것은 산업자본가의 부담을 가중시킨다. 한국의 자본가, 기업가들은 부동산 소유자의 불로소득 때문에 일어난 노동자들의 격렬한 투쟁에 토지소유자 대신 직면해야 하는 부담을 지고 있다. 물론 한국의 재벌과 기업주들은 대부분 동시에 부동산 소유자이므로 이것은 자업자득인 셈이다.(장상환, 2004)
  
  이상에서 살펴보았듯이 부동산 투기는 한국경제 전반에 심각한 왜곡과 악영향을 미치고 있다. 한국경제의 고질병이라 진단돼온 고비용 저효율 구조 또한 그 근원에는 부동산 투기와 그에 따른 부동산 가격의 폭등이 자리잡고 있다. 더 나아가서 1960년대 이후 지금까지 심각한 불황에는 항상 그에 앞서 토지투기가 있었으며 ‘토지가치의 투기적 상승→건설경기의 후퇴→일반경기의 후퇴’라는 순서로 경제위기로 치달아왔다는 분석(전강수ㆍ한동근, 2001)도 설득력을 얻고 있다. 1960년 이후 일어난 34개국의 금융위기 가운데 80% 정도가 부동산 등 자산가격 상승을 배경으로 한 과도한 은행대출 확대가 1년 정도 이어진 후에 발생했다는 국제결재은행의 분석도 무시하기 어려운 게 사실이다.
  
  성장과 분배의 선순환 구조로 가야 하는 한국경제의 앞날을 위해서는 성장과 분배 양 쪽에서 한국경제의 목을 조이고 있는 부동산 문제를 하루빨리 해결해야 한다.<끝>

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=30050609135247&Section=

'거품'의 저주, 내수붕괴-저출산-결혼기피

[통계로 보는 부동산투기 (5)] 집값 폭등의 부메랑

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-17 오전 9:19:28


2. 부동산 투기와 내수경제
  
  ① 부동산 대출금 110조 이자 갚느라 소비 줄여
  
  최근 3년간 수출은 외환위기 이후 최고의 신장세를 보이고 있으나, 민간소비와 설비투자는 바닥을 기는 수출ㆍ내수의 양극화 현상이 한국경제를 시름에 젖게 하고 있다. 아직 회복되지 않고 있는 최근 수년간에 걸친 내수침체의 원인은 여러 가지 각도에서 살필 수 있겠으나, 그 중요한 원인의 하나가 바로 부동산 투기라는 지적이 설득력을 얻고 있다.
  

  외환위기 이후 내수침체의 요인을 꼽는다면 신용불량문제와 부동산 관련 대출금의 이자 부담 문제를 들 수 있다. 저소득계층이 신용불량 관련 카드 빚에 묶여 소비를 못한 반면, 중산층은 2000년 이후 수년간의 제4차 부당산 투기 때 빌린 주택관련 대출금을 갚느라 지갑을 열지 못했다. 그런데 신용불량문제가 처음부터 소비능력이 떨어지는 저소득 계층의 문제여서 그 여파가 제한되는 데 비해, 부동산 관련 대출 상환문제는 소비능력이 있는 중간 이상 소득계층의 문제라는 점에서 내수침체에 미치는 영향이 훨씬 클 수밖에 없다.
  
  상식적으로 생각해도 부동산값이 폭등해 가령 내집장만 기간이 10년에서 15년으로 늘어난다면 5년동안 소비가 줄고, 당장 씀씀이도 줄이게 될 수밖에 없는 이치이다. 한발 더 나아가서 부동산 가격이 감당하기 힘들 정도로 높은 상황이 개선되지 않을 경우 출산율 저하와 고령화 문제와 맞물려 내수의 구조적인 침체는 벗어나기 어렵게 된다는 데 문제의 심각함이 있다.
  
  한국은행에 따르면, 1999년 200조가 채 안 되던 가계부채 규모는 제4차 부동산 투기 파동이 시작된 2000년부터 급격히 늘어 2004년도 말에는 450조원 규모로 늘었다. 하나경제연구소가 분석한 데 따르면 이 가운데 부동산 관련 대출은 2004년 2분기 현재 전체 가계부채 433조7593억여원의 57.9%에 달하는 265조 2930억여원에 이르렀다. 1999년 1분기 당시 가계부채 중 부동산 관련 대출 비중이 29.1%였던 점을 감안하면 이 기간동안 그 규모가 두 배 가량 늘어난 것이어서, 가계가 은행대출을 받아 제4차 부동산 투기에 적극 참가했음을 실감케 한다.
  
  반면 2004년 2분기 현재 카드 빚의 비중은 전체 가계부채의 12.3%를 차지해 ‘카드 빚’ 사태가 일어나기 전인 5년 전 수준으로 내려간 것으로 나타났다.
  
  또한 김광수경제연구소(2004)의 분석에 따르면, 제4차 부동산 파동이 한창이던 2001년 2분기～2003년 3분기 동안 대부분 중산층 이상인 가계부문이 부동사에 투자한 자금의 총 규모는 약 137조～183조원이고, 그 중에서 총 110조원을 은행에서 대출받았다. 그 결과 지나치게 많은 은행 빚을 짊어지고 그 이자를 감당하느라 중산층 이상의 가구들은 연간 약 -13조원 가량의 금융이자수지 기회손실을 보고 있으며, 이자차이를 메우려 소비를 줄이게 돼 중산층 이상의 가계부문 내수침체의 결정적 원인이 되었다는 것이다. 13조원의 기회손실 규모는 GDP 대비 2%에 해당하는 것이어서, 이 기간 동안 2% 정도의 소비가 일어났을 게 없어진 것이다.
  
  부동산을 산 가계들은 자기 집을 갖고 은행에서 대출할 수 있는 중산층 이상으로 전체 소비의 60～70%를 차지하는 계층이어서, 이들이 부동산에 돈이 묶인 채 소비를 할 수 없는 상태가 개선되지 않는 한 내수경제 회복은 쉽지 않은 상황이다.
  
  실제로 전체 가계부채 중 부동산 관련 대출은 57.9%나 되고, 중산층은 소득의 30% 가까이를 부동산 관련 대출 등 은행 빚을 갚는 데 쓰느라 소비를 제대로 하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 2004년 10월 하나경제연구소가 통계청의 가계수지를 분석한 데 따르면, 2004년 6월 현재 가계의 부동산 관련 대출은 265조 2630억여원으로 전체 가계 대출 433조 7590억여원의 57.9%이며, 이는 1999년 1분기의 29.1%의 두 배 가량 높은 수치이다. 또한 소득 상위 30～40%(가구당 월평균 소득 323만원)인 중산층이 처분 처분가능 소득의 29.4%를 빚을 갚는 데 쓰고 있다. 중산층의 이같은 부채상환 비율은 전체 평균 23.2%보다 6.2%포인트가 높은 것이다. 중산층의 부채 상환비율은 2001년 까지만 해도 10% 중반으로 전체 평균과 비슷하거나 낮았으나, 2001년 1분기부터 20%대로 올라간 후 급증해 30%에 육박하게 되었다.
  
  ② 주택ㆍ교육비 감당 못해 저출산 → 내수침체
  
  세계 최고 수준의 땅값집값 때문에 주거비는 교육비와 함께 우리나라 국민의 지출비중이 가장 큰 항목이다. 대한민국 생활인들은 집값과 교육비에 죽고 산다. 빚을 지게 된 이유 중 68.9%가 집을 장만하기 위해서이고, 저축을 하는 이유 중 70.5%가 교육비와 주택마련비 때문이다. 결혼비용의 68.5%가 주택마련 비용에 들어가니, 부동산 가격이 오르면 이 돈을 마련하느라 결혼연령도 늦어질 수밖에 없고 그에 따라 출산율에도 영향을 미치게 된다.
  
  통계에 따르면, 우리나라에서 결혼 후 내집을 장만하는 데 걸리는 기간은 10년이 넘지만 이는 부모나 가족의 도움을 받고도 빚을 지고서 가능한 기간이다. 대학을 나와 서울에서 자신의 힘으로 2억이 넘는 25평 아파트를 장만하려면 15년, 고등학교만 나은 경우 20년이 훨씬 넘는다. 더구나 정규직 취직이 하늘의 별 따기인 현실에서 내집을 마련하기란 평생의 숙제가 될 수밖에 없다.
  
  여기에 아이 하나를 낳아 대학까지 졸업시키는 데 최소 1억 이상이 드는 엄청난 교육비를 감당하자니 아이를 낳지 못하는 게 대한민국 생활인의 서글픈 현실이다. 1년간 태어나는 아기는 1970년 100만명 수준이었으나 2000년대에는 50만명 이하로 떨어졌다. 그 결과 1960～70년대 0～4살 유아수가 450만명이었는데 지금은 300만명으로 줄어들었다.
  
  주거비 부담은 40～50대 보다 출산 가능성이 높은 20～30대 가계에서 훨씬 높은 것으로 나타나, 비싼 부동산 가격이 아이조차 낳을 수 없게 한다는 논리는 결코 무리가 아니라고 판단된다.
  
  또한 소득이 낮은 계층일수록 상대적으로 많은 집세를 지불하는 것으로 집계돼 여유가 있는 부자들은 자식을 낳고 싶은 대로 낳을 수 있는 반면, 가난한 사람들은 부동산 가격 때문에 자식조차 마음대로 낳지 못하는 현실이다.
  
  저출산의 여파는 당장 유아시장으로 번졌다. 국내조제분유 판매량은 최근 5년간 35%가 줄어드는 등 유아 관련시장이 20%이상 축소됐다. 유아복은 4년간 매출액 대비 20% 시장규모 대비 17%가 줄어들었고 아동ㆍ청소년복도 하락추세에 있다.
  
  자동차, 냉장고, 에어컨 등 내수시장 각 분야에 단계적으로 저출산의 여파가 영향을 받지 않을 수 없게 될 것이다. 주거문제와 교육문제에 짓눌려 자손조차 낳지 못하는 상황은 내수경제를 구조적인 침체상황으로 몰고 갈 수밖에 없다.
  
  ③ 고령화 사회, 부동산 못잡으면 내수침체 장기화
  
  고령화 문제와 연관해 봐도 부동산 문제는 내수경제와 밀접한 관련이 있다.
  
  우리나라는 세계에서 가장 빨리 늙어가는 나라로, 고령화 속도는 세계 유례없이 빠르다. 통계청에 따르면 2005년 현재 0～14살, 15～64살, 65살 이상 인구 구성비는 19.1:71.8:9.1로 중간나이는 34.8살이지만, 2050년에는 9.0:53.2:37.3으로 56.2살이 중간나이가 될 것으로 예상되고 있다.
  
  그러나 인구 고령화는 우리사회에 심각한 도전이 되고 있는 데 노동공급 감소나 취업인구 노령화는 물론이고 소비침체를 가져와 경제에 큰 부담을 주게 될 것으로 전망되고 있다.
  
  먼저 고령화사회로 진입한 선진국에서는 일반적으로 노동기간에는 저축률이 높지만 은퇴한 뒤에는 저축을 소비로 전환하는 경향이고 그에 따라 소비가 늘어나는 특징을 보이고 있다. 그러나 우리나라는 고령화가 빠르게 진행됨에도 거꾸로 저축률은 오르고 소비는 줄고 있다. 외환위기 이후 노동시장에서 탈락한 중고령자들의 노후불안이 확산되면서 55살 이상 가구주의 저축률은 2002년 이후 급속히 높아져 2003년의 경우 전체 평균저축률(가처분소득-소비지출/가처분 소득)은 25% 수준인데 55살 이상 가구주의 저축률은 33%에 이른다.
  
  1991년 소비지출액을 100이라고 할 때 전체 평균 소비지출액과 55살 이상 가구주의 소비지출액은 1998년까지 거의 같았으나 2003년 전체 평균 소비지출액은 250인 반면 55살 이상 가구주는 200에 그치고 있다.
  
  문제는 이 같은 소비위축 추세가 앞으로 더 심각해져 사회가 고령화될수록 한국경제 전반이 구조적인 내수침체를 벗어나기 어려울 것이란 점이다.
  
  그 이유는 우리나라 기업이 너무 젊은 나이에 노동자들을 노동시장에서 퇴출시켜 ‘젊은 노인’들을 양산하기 때문이고, 설사 계속 일하고 있다 하더라도 40대 이후부터 임금을 더 적게 주거나 주로 비정규직으로 고용하고 있어 소득이 줄기 때문이다. 또한 2000년에는 생산가능인구 10명이 노인 1명을 부양하였지만 2020년에는 5명이 1명을, 2040년에는 2명이 1명을 부양하게 됨에 따라 생산가능인구의 소비여력도 줄어들게 돼 고령화 추세는 이래저래 내수경제에 큰 도전이다.
  
  따라서 고령화에 대비해 일자리, 임금, 복지 등 종합대책을 세우지 않는 한 내수침체는 한국경제의 고질병으로 자리 잡을 수밖에 없다. 부동산 문제 역시 중요한 항목으로 고령화에 대비한 대책이 마련돼야 한다.
  
  부동산 문제와 관련지어 한 가지 짚어볼 문제는 노령층의 경우 소비능력이 있는 층이라 하더라도 대체로 재산이 집 한 채 갖고 있는 정도라는 점이다. 행정자치부 통계를 보면 50대 이상의 중고령자가 전국 개인 소유 땅의 70%를 갖고 있고, 집을 포함한 건물의 경우도 면적 기준으로 47%을 갖고 있는 것으로 나타나고 있다. 아마도 이것이 50대 이상 중고령자가 한 평생 일해 모은 재산의 대부분이겠지만, 결과적으로 재산이 주택에 묶여 있어 소비를 하지 못하고 있다. 차라리 영구임대주택을 충분하게 공급해, 주택에 묶인 돈을 소비하는 데 쓸 수 있도록 한다면 당장 내수에 크게 기여하게 될 것이다.
  
  김광수경제연구소에 따르면, 임대주택을 대량으로 공급해 부동산에 묶인 중고령세대의 돈이 풀리면 노후세대의 경제적 자립이 가능해져 복지 비용 부담도 줄어 재정건전화에 도움이 되고, 증권이나 기업에 투자되는 자금도 늘어 부동산투기 중심의 자산경제구조가 기업경영활동 중심의 생산경제구조로 전환되는 데도 기여하게 된다고 한다.
  
  고령화시대를 맞아 미국, 일본, 유렵 등 선진국의 사례를 빌어 각광받는 실버산업의 미래를 설계하는 것은 부동산 투기와 조기퇴출, 비정규직 확산, 임금삭감 등으로 소비여력이 줄어들고 있는 한국 현실에서는 사상누각이다. 부동산 문제를 포함해 종합대책이 마련되지 않는다면 고령화 시대 내수경제의 주역이 되어야 할 고령자가 저소비 집단으로 전락하게 되고, 그 결과 내수침체가 장기화돼 한국경제의 앞날에 먹구름을 드리울 가능성이 높다.

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=30050609115251&Section=

 

 

집을 쏟아내도 '셋방살이 국민' 되레 급증

[통계로 보는 부동산투기(4)] 1천만명 '최악의 주거환경' 생활

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-16 오전 9:00:08


제2부. 부동산투기와 한국경제
  
  1. 부동산 투기와 서민주거
  
  ① 74%이던 주택 보급률 30년 만에 102%로
  
  건설교통부 추계에 따르면, 2004년을 기준으로 전국에 지어진 집은 1천2백98만8천7백 채이다. 반면 가구 수는 1천2백71만3천9백 가구이니 단순 계산으로는 모든 가구가 살고도 집이 남아야 한다. 1975년 74.4%이던 주택보급률도 2002년을 기점으로 100%를 넘어섰고, 2004년 현재 전국은 102.2% 서울과 수도권도 각각 89.2%와 93.9%로 높아졌다.
  
  서울과 수도권도 다가구주택, 오피스텔 등을 포함한 실제 사용 가능한 주택을 포함하면 이미 100%에 근접하거나 넘어선 것으로 보인다.
  
  

  ② 집은 남는 데 국민 절반이 셋방살이
  
  주택보급률이 100%를 넘어섰지만, 자기집 보유율은 오히려 63.5%에서 54.2%로 떨어졌다. 대신 셋방살이 비율은 33.2%에서 43%로 10%나 늘었다. 자기 집을 장만해 사는 사람은 2000년 현재 전국 기준으로 절반이 조금 넘고, 전체의 43% 무려 615만 가구 줄잡아 2천만 명은 집도 절도 없이 전세나 월세방을 전전하며 살고 있다. 서울의 경우 더 심해서 열 집 중 네 집만 집이 있고, 나머지 여섯 집은 남의 집에서 전월세를 살고 있다. 수도권의 경우도 내집을 장만한 47.6% 보다 훨씬 많은 52% 이상이 무주택자로 남의 집을 전전하고 있다.
  
  집은 남아도는데 자기집을 가진 사람의 비율은 오히려 줄어들어 국민 절반이 셋방살이를 전전하는 이유는 무엇일까.
  
  첫째, 집부자들이 집을 평균 3채씩 갖고 있고 그 가운데서도 전체 세대의 1.7%에 불과한 27만명의 집부자들이 다섯 채에서 스무 채까지 집을 갖고 투기를 하고 있기 때문이다.
  
  특히 서울에서 집을 두 채 넘게 갖고 있는 세대는 44만세대로 이들은 평균 3.24채씩 모두 141만채를 차지하고 있다. 그 가운데서도 강남지역은 5만5천세대가 20만호를 갖고 있어 한 집당 3.67채씩을 갖고 있다.
  
  둘째, 주기적인 부동산 투기로 부동산 가격이 폭등해 소득에 비해 집 가격이 너무나 비싸기 때문에 일반 서민들은 도저히 내집을 장만할 수 없기 때문이다.
  
  다른 나라와 비교한 가처분 소득 대비 주택가격을 보면 우리나라 서민들에게 내집이 얼마나 머나먼 존재인지 알 수 있다.
  
  한국조세연구원(2004.6)에 따르면, 주요국가의 가처분 소득 대비 주택가격 평균은 약 2.5배이고, 주택비용이 높은 호주의 대도시의 경우에도 3(Hobart)～8배(Sydney)이다. 하지만 우리나라의 가처분 소득 대비 주택가격 비율은 3～10배에 달한다. 도시의 경우 가처분 소득을 3천만원 주택가격을 1억5천만원(3억원)으로, 농촌의 경우 가처분 소득을 2천만원 주택가격을 6천만원으로 가정한 수치이다.
  
  ③ 서울에서 내집마련, 사무직 22년, 기능직 24년 걸린다
  
  우리나라에서 내집을 마련하는 데 실제로 어느 정도 기간이 걸릴까.
  
  먼저, 내집을 장만한 사람들에게 물어보자. 통계청이 이미 내집을 장만한 가구주를 대상으로 조사한 데 따르면, 1987년에 내집을 마련하는 데 걸린 기간은 결혼 후 8년 5개월이었지만 1997년 이후 현재까지는 10년～11년이 걸린 것으로 나타났다. 1990년대에는 서너차례 이사를 다닌 후 내집을 장만했지만, 2000년대 들어서는 다섯차례 정도 이사를 다닌 뒤에야 내집을 장만했고, 1980년대에는 30대에 내집을 장만했지만, 2000년대 들어서는 마흔이 넘어서야 집을 장만하는 것으로 나타났다.
  
  그러나 내집마련 조달비용 중 돈을 저축해서 조달한 것은 절반 정도에 지나지 않는다. 전체 집값의 4분의 1 이상을 부모의 상속재산이나 가족의 보조를 받아 충당했고, 나머지 4분의 1은 빚을 진 것으로 나타나 부모의 상속이나 가족의 도움에 빚까지 지지 않고는 이 기간 안에 내집을 장만할 수 없고 최소한 두 배 이상의 기간이 걸린다는 얘기이다.
  
  그렇다면 서울에서 내 힘으로 내 집을 장만하는 데는 얼마나 걸릴까?
  
  한 부동산 정보업체가 조사한 데 따르면 세계최고 수준의 부동산 가격을 뽐내는 대한민국 서울에서 자신의 힘으로 25평 서민 아파트를 장만하려면 고졸자는 24년, 대졸자는 15년 4개월이 걸리는 것으로 나타났다. 32평 아파트를 마련하는 데 걸리는 기간은 고졸자가 31년 3개월, 대졸자는 20년 4개월이 걸린다.
  
  또한 가구당 월 소득 467만원 - 월 지출 386만 7천원(통계청, 2004년 1분기)인 전문직이 25평을 장만하는 데는 13년 8개월이, 월 소득 207만 1천원 - 월 지출 168만 1천원인 단순노무직은 27년 8개월이 걸렸다. 준전문직은 14년 6개월, 사무직은 22년 5개월, 서비스직은 27년 6개월, 기능직은 24년 10개월이 걸린다.
  
  ④ 무늬만 임대주택, 실제 장기임대주택 겨우 2.5%
  
  하물며 달팽이도 ‘내집’이 있는데, 직장에서 쫓겨나지 않고 열심히 일해도 내힘만으로 내집을 장만하는데 짧아야 14년, 길면 30년 가까이 걸린다면, 일러도 40대고 여차하면 50대가 돼야 한다는 얘기인데, 인생의 목표가 내집마련이 되고 마는 너무나 슬픈 일이다.
  
  대다수 사람이 내힘만으로 40대에도 내집을 장만하는 게 기적에 가까운 일이라는 것으로 문제가 끝나는 게 아니다. 내집이 없어 전세로 월세로 떠돌아다녀야 하는 전체 국민의 절반에 해당하는 무주택자들에게 세계 최고수준의 임대료가 기다리고 있다. 셋방 사는 사람들이 주거비 부담을 나타내는 통계로는 연간소득 대비 연간 임대료 비율(RIR)이 있는데, 우리나라의 연간소득 대비 임대료 비중은 21.3%로 선진국의 16%에 비교해 매우 높은 수준이다.
  
  물론 안심하고 늙을 때까지 살 수 있다면 꼭 ‘내집’일 필요는 없다. 선진외국의 경우 자기집이 없어도 국가나 지방정부 등이 제공하는 공공임대주택에서 비교적 안정된 주거생활을 하고 있다. 주요선진국의 공공임대주택 비율은 전체 주택 대비 7～36%에 달해 국민의 주택 선택권을 넓혀주고 있을 뿐 아니라, 내집을 장만하기 어려운 서민들이 장기간 싼 가격으로 임대해서 살 수 있게 보장하고 있다.
  
  한국의 경우 집없는 서민들이 싼 값에 장기간 거주할 수 있는 공공임대주택이 얼마나 될까. 결론부터 말하면 우리나라는 선진국과 같은 실질적 공공임대주택비율이 매우 낮아서 의미있는 기능을 하지 못하고 있다.
  
  2004년 말까지 공급된 임대주택은 공공ㆍ민간임대를 통 털어 전체 주택의 8.9%인 115만호이지만, 임대기간이 5년 미만인 단기임대주택이 71%를 차지하고 있다. 단기임대주택은 입주 후 최저 2.5년이 지나면 분양돼 사실상 내집마련 수단으로 활용되고 있어 임주주택이라 보기 어렵고 사실상 후분양 아파트이다.
  
  따라서 외국의 공공임대주택의 기능에 견줄 수 있는 최소한의 기간인 10년 이상 임대되는 실질적 임대주택은 공공기관이 공급한 33만호밖에 없으며, 이는 전체 주택 1299만호의 2.5%에 지나지 않는다.
  
  
  선진국의 경우 값싼 장기 공공임대주택을 대량으로 공급할 뿐 아니라, 미국이 재정보조 하에 임대료 보조제도를 중점적으로 운용하고 유럽국가들은 모두 임대료 보조제도를 병행하며 운용하는 등 전체 가구의 6.3～24.3%에 해당하는 저소득 서민들의 주거안정을 애쓰고 있다.
  
  우리나라도 기초생활 수급자에 한하여 매월 3만3천～5만5천원씩 주거급여를 지원하고 있으나 그 액수가 너무 적고, 혜택을 보는 가구도 71만8천가구로 전체 가구의 4.2% 수준에 지나지 않는다.
  
  ⑤ 바람처럼 뜬구름처럼 떠돌아다닌다
  
  내집 장만도 어렵고 외국같은 장기임대 공공주택도 없는 현실에서 한국의 서민들은 비싼 임대료와 집없는 설움에 시달리며 바람처럼 뜬구름처럼 남의 집을 떠돌아다니고 있다. 지난 20년 동안 집값은 2배 올랐지만 전세는 3.3배나 올랐고, 특히 단독주택 전세는 5배나 올랐다.
  
  전세나 월세ㆍ사글세방을 얻어 사는 2천만명 615만 무주택 가구의 거주기간을 보면 3년 미만이 68.9%에 달하고 있어 세 가구 중 두 가구는 한 집에서 채 3년을 넘기지 못하고 이사를 다니고 있다. 1년도 살지 못하고 집을 옮긴 가구도 전체의 3분의 1(31.7%)에 달하고, 전체의 57.5%가 2년을 채 살지 못하고 이삿짐을 싸는 것으로 나타났다.
  
  그래서 우리나라는 ‘이사 다니기 세계최고’라는 또 하나의 불명예스런 금메달을 달고 있다. 우리나라는 1971년～1995년 전체 인구의 4분의 1이 거의 매년 이동하였다.(통계청, 1995, 인구이동통계연보 : 7). 그 중 19.4%는 직장 때문에 이동하였지만, 48.5%는 주택 때문에 이동했다.(통계청, 1989, 인구이동통계연보) 같은 기간동안 일본은 5.4%, 대만은 8.1%만이 매년 이동한 데에 불과하였다.(정희남ㆍ진정수, 2003) 최근 들어 이 같은 추세는 조금 수그러들었지만 아직도 인구의 5분의 1 가까이가 매년 이동하고 있다.
  
  ⑥ 최저주거기준 미달 1천만명 … 동물이나 살 집에 산다
  
  부동산 투기의 가장 큰 피해자는 역시 맨 밑바닥 소득계층들이다. 우리나라 헌법 35조는 국가가 국민에게 쾌적한 주거생활을 보장할 의무가 있다고 규정하고 있으며, 주택법 제5조에 따르면 건교부 장관은 국민이 쾌적하고 살기좋은 생활을 영위하기 위하여 필요한 최소한의 최저주거기준을 설정ㆍ공고하도록 하고 있다.
  
  다시 말하면 최저주거기준이란 인간다움을 유지하기 위한 최소한도의 주거기준이라 할 수 있으며, 2004년 6월 건교부 장관이 공고한 최저주거기준은 표와 같다.
  
  그러나 전체가구의 23.1%에 해당하는 330만6천가구 줄잡아 1천만명에 달하는 맨 밑바닥 사람들은 최저주거기준에도 못 미치는 집에서 살고 있다. 그 가운데 112만 가구는 단칸방에 살고 있다. 최저기준 미달가구의 46%(152만 가구)가 수도권에 집중돼 있으며, 그 중 절반 가까운 73%는 서울에 살고 있다.
  
  최저기준 미달가구는 일반가구에 비해 주거면적, 주택유형, 점유형태, 주거시설 등 모든 면에서 크게 뒤떨어져 ‘인간다운 삶의 조건’에서 크게 밑돌고 있다.
  
  일반가구의 주거면적이 평균 19.1평인데 비해 미달가구는 3분의 2 크기인 13.1평이었고, 1인당 주거면적과 방당 가구원수도 각각 6.2평, 1.23명으로 일반가구의 7.3평과 0.98명에 비해 주거밀도도 훨씬 높았다. 일반가구의 36.6%가 아파트에 사는 반면 미달가구 중 아파트 거주 비율은 6.0%에 지나지 않았고 83.8%는 단독 또는 다가구주택에 살고 있다.
  
  시설도 일반가구에 비해 훨씬 엉망이다. 일반가구는 입식부엌, 수세식 화장실, 온수목욕탕이 갖춰진 정상적인 집에 사는 비율이 87%가 넘지만, 미달가구는 수세식 화장실이 갖춰진 곳은 29%밖에 안 되고, 온수가 나오는 목욕탕을 갖춘 집에 사는 비율도 절반밖에 안 된다.
  
  일반가구는 지은 지 13년 정도 되는 집에 사는데, 미달가구는 지은 지 22.2년이나 된 낡은 집에서 살고 있다. 미달가구 중 42.9%가 자기집을 갖고 있는데(일반가구는 54.2%), 자기 집이라 해봤자 좁고 낡고 수세식 화장실조차 안 갖춰진 초라한 곳이고, 그 가운데 71.5%는 20년이 넘도록 그 집을 벗어나지 못하고 있는 것으로 조사됐다. 그런 집조차 없이 셋방살이하는 사람 비율은 53%로 일반가구에 비해 10%이상 많고, 특히 월세 사는 사람의 비율은 두 배 이상 높았다.
  
  부동산 투기 유령이 50여년째 떠도는 대한민국. 집을 필요로 하는 가구 보다 지어진 집이 더 많아 남아돌지만, 1천만명이 넘는 사람들이 인간이 사는 집이라고 부를 수도 없는 처절한 조건에서 하루하루를 살아가고 있는 것이다.

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=30050609115005&Section=

상속재산 70%가 부동산, '부동산 대물림'

[통계로 보는 부동산투기 (3)] 심화되는 양극화

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-15 오전 9:09:40

4. 불로소득과 부동산 세제
  
  부동산 투기 불로소득은 얼마나 생겼고, 누구에게 돌아간 것일까. 부동산에서 발생하는 개발이익(또는 자본이득) 개념과 관련 대부분의 국가에서는 ‘땅값 상승분 중에서 땅 소유자가 직접 투자한 것을 제외한 증가분’으로 정의하고 있으나, 우리나라에서는 공공투자에서 비롯된 편익증진, 개발사업 인허가에서 초래된 이익, 토지개발 및 건축행위에서 발생한 이익, 지가상승으로 얻게 된 우발적인 이익 모두를 개발이익이라는 하나의 용어로 사용하고 있다.(김용창, 2003)
  
  어쨌든 부동산 가격이 폭등하면 불로소득인 개발이익(자본이득)이 발생하고, 극심한 소유편중 때문에 그 이익은 부동산을 독점한 땅부자 집부자가 독식한다. 그렇다면 부동산 가격이 폭등해 발생한 개발이익(자본이득)의 규모는 얼마나 되며, 누가 가져가는 것일까? 또 투기 불로소득에 대해 세금은 제대로 걷는 것일까.
  
  ① 땅투기 불로소득 20년동안 1284조
  
  국토연구원 정희남ㆍ김승종 연구원과 박동길 한국토지공사 대리가 함께 추산한 데 따르면 1980년도에는 땅값총액이 134조원이었으나, 2001년도에는 1419조원으로 증가하여 21년 동안 땅값이 올라 발생한 개발이익은 1284조원에 달한다.
  

  앞의 연구 결과가 토지매매와 상관없이 땅값 상승에 따라 단순 발생하는 개발이익 또는 자본이득 즉 미실현 이득에 대한 추산이라면, 이정우(1991)는 토지를 매각했을 때 물가상승분을 감안하고도 발생한 ‘실현된 자본이득’이 표와 같이 12년 동안 157조에 달하는 것으로 추산했다.
  
  
  주택분야는 관련통계가 정부는 물론 민간단체에서도 거의 나온 게 없어 가격 상승에 따른 자본이득을 추정하기가 쉽지 않다. 다만 한계가 많지만 전체주택 중 일부인 아파트 시가총액에 대한 부동산정보업체의 자료를 바탕으로 아파트 시가총액 변동에 따른 자본변동을 추정해볼 수 있을 뿐이다.
  
  
  <표 1-35>와 같이 부동산뱅크 조사에 따르면 전국 아파트 시가총액은 2000년 4월 조사(3월31일 기준) 결과 353조였으나 5년 뒤인 2005년 4월 조사 결과 1000조가 넘은 것으로 나타났다. 따라서 5년 사이에 전국 아파트 가격 시가총액 변동에 따른 자본이득은 646조원이라는 것이다. 물론 이것은 아파트 매매와 상관없이 시세변동에 따라 발생한 미실현 자본이득이다.
  
  ② 투기 앞에 맥 못 추는 조세제도
  
  만약 이러한 자본이득이 공평하게 분배되었다면 계층간 갈등은 완화됐을 것이며, 적절한 수준의 과세가 이뤄졌다면 빈부격차나 사회갈등 역시 줄어들었을 것이다.
  
  그러나 땅과 집을 일부 부유층이 독점함으로써 부동산값이 올라 생긴 자본이득을 이들이 독식하게 되고, 그 결과 땅을 갖지 못하거나 조금 갖고 있는 사람과의 빈부격차는 더 벌어지는 악순환이 계속되고 있다. 여기에는 불로소득인 개발이익을 제대로 환수하지 못하는 조세제도의 한계가 큰 몫을 차지하고 있다.
  
  그동안 자본이득 또는 개발이익 환수는 취득ㆍ보유ㆍ처분 단계별로 거두는 과세적 방법과 토지공개념을 통한 환수, 기타 부담금 제도를 통해 이뤄졌으며 1980～2001년 동안 환수된 실적은 <표 1-36>에 제시된 한 연구결과에서 잘 나타나있다.
  
  이에 따르면 개발이익 환수규모는 1980년 5550억에서 2001년 18조원으로 늘어나 32배가 증가했다. 그러나 21년 동안 땅값 상승으로 발생한 개발이익 1284조원에 비해서 개발이익 환수총액(이전과세 + 취득과세 + 토지부담금)은 총 113조원에 지나지 않아 개발이익 대비 8.8%에 불과하다. 더구나 이 중에서 개발이익 환수수단이라 보기 어려운 취득세 등 이전과세를 제외하면 환수수준은 6.1%로 떨어지며, 공시지가가 시장가격의 평균 70～80% 수준에 머문 현실을 감안하면 환수수준은 이 보다 훨씬 낮은 4.6～6.6% 수준으로 추정된다고 한다.
  
  <표1-37>에 나타난 국세청의 부동산 관련 세금 현황에 따르면 2005년 기준으로 보면 표와 같이 부동산을 사고 팔 때나 보유하고 있을 때 다양한 세금이 부과되고 있다. 그러나 부동산 투기와 그에 따른 가격폭등에서 발생하는 불로소득에 대한 환수규모가 너무 작아 대부분의 이득이 부동산을 독점하고 있는 부유층에게 돌아감으로써 빈부격차를 크게 벌려놓고 있는 것이다.
  
  불로소득에 대한 세금을 제대로 거두지 못하는 이유는 조세체계에 커다란 구멍이 나있기 때문이다.
  
  그 중에서도 가장 큰 문제는 과표(또는 공시지가)가 실제 시장가격에 비해 터무니없이 낮아 실거래가 기준 과세가 이뤄지지 않는다는 점이다.
  
  종합토지세(1990～2004)의 경우 공시지가에 적용비율(과세표준 현실화율)을 곱한 뒤 법정세율(0.2～5%)을 곱해 적용해왔는데, 우선 공시지가 자체가 2000년 이전은 시가의 절반에도 못 미쳤고 최근 5년간 현실화율을 높였다 해도 70%대였으며 올해 들어서야 90%대를 기록했다.
  
  그러나 공시지가가 시가가 아닌 ‘정상적인 거래가 이루어지는 경우 통상적인 시장에서 성립될 가능성이 크다고 인정되는 적정가격'을 기준으로 산정하기 때문에 현실화율을 높였다고 해도 부동산 투기 등은 반영되지 않아 시가와는 아직 거리가 멀다.
  
  
  또한 종합토지세가 도입된 1990년 적용비율(토지과표 현실화율)은 15%에서 시작돼 15년이 지난 시점까지 30%대를 벗어나지 못해왔다. 따라서 토지과표는 높게 계산해도 시장가격의 20%대를 넘지 못했던 것이다.
  
  시가반영률이 낮기는 재산세도 마찬가지이다. 재산세의 과표인 시가표준액은 1㎡당 신축건물기준가액에 몇 가지 지수와 면적을 곱한 뒤 산출하고, 여기에 법정세율(0.3～7%)를 곱해 적용해왔다. 건물과표현실화율은 아래 표에서 보듯 외환위기 이후 꾸준히 떨어져 실제 가격과 거리가 멀어져왔다. 기준가액(㎡당)이 2002년 16만5천원, 2003년 17만원이었지만 이는 해당년도 실제 건축비의 30% 수준밖에 되지 않았다.
  
  그 결과 종합부동산세가 도입되기 이전인 2004년까지 종합토지세(토지)와 재산세(건물) 등 부동산 보유세의 실효세율(부동산 가격 대비 세부담액)이 0.12%수준에 머물러 있었다. 선진국이 대략 1% 내외이니 우리나라는 그 8분의 1도 안 되는 셈이다. 실효세율이 0.12%라는 것은 공시지가 기준 1억원 짜리 부동산을 갖고 있어도 보유세를 100만원 정도만 낸다는 뜻이고, 이 1억원조차 실제 가격에 못 미치는 공시지가 기준이기 때문에 실제 세 부담은 이 보다 훨씬 적다는 얘기이다.
  
  또한 취득ㆍ등록세와 양도소득세의 과표가 되는 기준시가도 2005년 정부발표를 보면 ‘적정시가’의 70～80%이라고 밝히고 있다. 공시지가는 종합토지세 뿐 아니라 상속세ㆍ증여세ㆍ양도소득세의 과표로, 건물시가표준액은 재산세 뿐 아니라 도시계획세ㆍ공동시설세의 과표와 취득세ㆍ등록세의 최저과표로 활용돼왔기 때문에 시가를 반영하지 못하는 만큼 거둬야 할 세금을 걷지 못하는 결과를 빚어온 것이다.
  
  정부는 이같은 문제점을 시정하려 공시지가 현실화율을 2005년의 경우 91% 수준으로 높였으나, 그에 따라 토지관련 세금이 늘어난다는 이유로 과표 상승분을 일정 비율 제한하는 과표 상한제를 도입할 방침이어서 부동산에서 ‘소득 있는 곳에 세금 있다’는 조세원칙이 실현되는 길은 멀고 먼 길이 되고 있다.
  
  아울러 부동산 보유단계에 대한 과세 보다는 거래단계에 대한 과세가 중심이 되는 부동산 세제체계도 문제로 지적되고 있다. 미국, 일본, 독일, 영국 등 선진국의 경우 보유세가 63.9%～98.3% 규모이고 거래세는 1.7%～36.1%이지만, 우리나라는 거꾸로 거래세가 70%가 훨씬 넘고 보유세는 20%대에 머물고 있다. 다른 지표를 봐도 외국의 경우 토지 보유에 대해 훨씬 높은 비율로 과세하고 있는 것으로 나타나고 있다.
  
  부동산 보유단계의 과세율이 낮고 거래세 비중이 높기 때문에, 부동산을 갖고 있으면서 가격이 올라가 불로소득이 발생해도 계속 갖고 있게 되며, 그 결과 부동산 시장에 공급이 늘지 않기 때문에 가격이 떨어지지 않는 요인이 되고 있다.
  
  물론 이밖에도 부동산 세제에는 많은 문제점이 있지만, 부동산 소유가 극도로 편중돼있는 가운데 가격이 폭등해 막대한 불로소득이 발생하는데 이를 환수할 조세체계조차 큰 구멍이 나있어 부동산 문제를 더욱 악화시키고 있는 것이다.
  
  
  그렇다면 이렇게 엄청나게 발생한 불로소득은 누구에게 돌아갔고 이것이 사회에 어떠한 영향을 미치고 있는가.
  
  한 연구에 따르면 기업은 전체 자본이득의 약 10%를 가져가고(현진권에 따르면 법인 즉 기업은 가격기준으로 전체 사유지의 12%를 소유하고 있음), 나머지 90%를 일반 소유자가 가져가는 것으로 나타났다. 일반 소유자 중에서는 상위 5%가 자본이득의 약 60%를, 상위 20%가 80%를 가졌다. 이것은 토지를 소유하지 못한 계층을 제외한 것이고 무토지 국민을 포함했을 때는 상위 1.3%의 부유층이 모든 자본이득의 60%를, 상위 3.9%가 80%를 차지한다는 것을 의미한다.
  
  전강수(2005)가 건설교통부 추계 발표 전국 지가 변동률을 사용해 토지자본 이득을 추정한 데 따르면, 2001～2003년 사이에 발생한 토지 자본이득은 연평균 약 70조원으로 3년동안 212조에 달한다. 전강수의 분석에 따르면 상위층 1%(약 10만명)가 토지과표의 45%를 차지하고 있으므로, 이들이 연간 약 32조원의 잠재적 토지 자본이득을 획득(1인당 3.2억원)한 것이다. 상류층이 더 높은 양질을 땅을 갖고 있다는 점, 자본이득 뿐 아니라 지대소득도 있다는 점을 감안하면 상류층의 소득은 더 늘어날 것이다.
  
  앞서 살펴본 2000.4~2005.4 사이 아파트 시가총액 변동으로 발생한 자본이득 647조를 누가 차지했는지는 역시 통계가 뒷받침되지 않아 추정하기가 어렵다. 다만 주택소유와 관련한 유일무이한 자료인 행자부 ‘세대별주택소유현황’에 포함된 아파트 소유관련 통계와 연계해 가능한 범위에서 논의를 전개해볼 수밖에 없다.
  
  행자부에 따르면 2002년 말 현재 전국의 아파트수는 5백7만9,778호이며, 아파트를 보유한 세대(+개인)수는 4백4십7만7,831세대(명)로 1세대당 1.13호씩 갖고 있다. 따라서 단순논리로는 5년 동안 가격폭등으로 발생한 자본이득은 아파트를 갖고 있는 세대당 평균 1억443만원(1년 평균 2천887만원)씩 돌아갔다고 할 수 있다. 하지만 아파트 보유 세대(개인) 중 49만685세대(개인)는 아파트를 2채에서 20채씩 갖고 있으므로 소유한 아파트수에 따라 자본이득의 규모는 차이가 나는데 그 추정 결과는 <표 1-46>과 같다.
  
  한편 이 추정은 아파트 평수나 아파트 가격 차이를 무시하고 보유 아파트수를 기준으로 한 것인데, 아파트는 지역마다 가격이 크게 차이 나기 때문에 지역별 조건과 보유 평수를 고려해야만 한다. 하지만 현재까지 발표된 자료로는 이를 감안해 자본이득을 추정하기는 어렵다. 다만, 행자부 세대별주택소유현황에 첨부된 강남권 소재 아파트 소유현황을 활용해 전국에서 가장 가격이 비싼 서울 강남 아파트를 대상으로 자본이득 규모와 수혜가구를 추정해 보면 <표 1-47>과 같다.(물론 여기서도 평수를 고려할 수 없기는 마찬가지이다)
  
  부동산뱅크에 따르면, 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 아파트 시가총액은 2002년4월～2005년4월까지 3년 동안 67조원이 올랐다. 또 행정자치부 ‘세대별주택소유현황’에 따르면 2002년 말 현재 강남아파트는 총 23만7찬925호이고 이를 소유한 세대(개인)는 20만7천975세대이다. 이를 바탕으로 강남아파트 가격 폭등에 따른 자본이득은 한 세대당 1년마다 1억 1395만원꼴로 돌아간 셈이며, 보유 아파트수에 따른 자본이득 규모를 계산하면 <표 1-48>과 같다.
  
  결국 전국의 아파트의 경우 1년간 발생한 자본이득이 평균 2천887만원인 반면, 강남권 아파트는 1년간 평균 1억1395만원으로 나타나고 있다. 강남권을 비롯한 가격이 비싸고 상승 폭도 큰 부유층 거주 아파트가 전국 평균의 4배에 해당하는 자본이득을 누린 것이다.
  
  5. 부동산 투기와 빈부격차
  
  ① 통계의 빈곤
  
  앞에서도 지적했던 ‘부동산 통계의 빈곤’은 ‘전체통계의 빈곤’으로 이어져 빈부격차 통계가 실제 빈부격차를 제대로 담아내지 못하고 있다.
  
  빈부격차를 측정하는 통계로는 지니계수(Gini)계수를 널리 이용하고, 지니계수가 1.0에 가까울수록 불평등하며 0.0에 가까울수록 평등함을 뜻한다. 그러나 지니계수가 어떤 통계를 바탕으로 측정됐느냐에 따라 그 의미는 달라진다. 현재 통용되는 소득분배에 관한 지니계수는 주로 부동산을 포함한 부나 자산을 제외한 좁은 의미의 소득, 그 중에서도 주로 노동자가구의 소득격차를 주로 담은 수치라 하겠다.
  
  부(wealth)는 그 자체가 빈부간 경제적 격차를 초래하고, 부가 낳은 재산소득이 다시 소득 불평등을 일으키며, 자산가격 상승이 있으면 자본이득(capital gains)라는 소득이 생겨 다시 부를 증가시키게 된다. 이처럼 부의 불평등은 소득분배와 표리관계를 이루며 경제적 불평등의 중요한 고리로 작용하게 된다.(이정우ㆍ황성현, 1998)
  우리나라의 빈부격차는 소득분배 보다 부의 분배문제가 더 심각하다. 그러나 부 또는 자산에 대한 통계 특히 그 중에서 가장 큰 비중을 차지하는 땅과 집 등 부동산에 대한 통계가 부실하고, 부와 소득을 연결하는 자료는 거의 없는 실정이다.
  
  ② 벌어지는 빈부격차, 악화되는 소득분배
  
  현재 우리나라에서 정부가 내는 공식통계 중 소득분배 정도를 측정하는 데 쓸 수 있는 것은 통계청이 1963년부터 매월 조사하는 도시가계조사와 1991년부터 5년에 한 번씩 조사하는 가구소비실태조사 두 가지가 있다. 가계조사는 소득불평도의 변화 추세를 매년마다 살필 수 있는 반면 주로 노동자 가구(그것도 1인가구는 제외한)에만 해당되는 조사라는 한계가 뚜렷하다.
  
  이에 비해 가구소비실태조사는 1인가구는 물론 농어민가구까지 포괄범위가 넓다는 장점이 있고 조사항목도 많은 반면, 비용문제로 5년에 한 번씩 조사(현재까지 세 번 조사)하니 매해 변화흐름을 알기 어려운 한계가 있다.
  
  부와 자산의 격차를 담지 못한 것이긴 하지만, (좁의 의미의) 소득(income)만 대상으로 한국사회의 불평등 추이는 상당히 심각한 수준이며 계속 악화되는 것으로 나타나고 있다.
  
  우선 주로 도시노동자가구 소득격차(그것도 1인가구를 제외한)를 반영한 통계이지만 가계조사를 기초로 뽑은 외환위기 이후 소득격차지수는 계속 확대돼 악화되는 흐름을 보여주고 있다. 1980년대 0.3대를 기록하던 지니계수는 외환위기 때 0.2대로 떨어져 다소 나아지는 추세를 보였으나, 외환위기 이후 다시 악화돼 도시노동자가구 내부의 소득격차가 계속 벌어지고 있음을 보여주고 있다.
  
  고소득자인 상위 10%의 소득의 저소득자인 하위 10% 소득으로 나눈 10분위배율과 상위 20% 소득을 하위 20% 소득으로 나눈 5분위배율도 2005년 1/4분기 현재 각각 10.26과 5.87을 기록해 1982년 통계를 내기 시작한 이래 가장 큰 소득격차를 보여주고 있다. 결국 하위 10%와 20%의 소득의 5.87배와 10.26배의 소득을 고소득층이 올린다는 얘기이다.
  
  통계청이 2003년부터 조사대상을 노동자가구 뿐 아니라 농어가를 제외한 자영업자가구와 무직가구 등 비노동자 가구를 포함한 전체 가구로 확대해 뽑은 결과는 더 심각하다. 2005년년 1/4분기 현재 상위 10% 고소득자의 소득은 하위 10% 저소득자 소득의 18배에 달하고, 상위 20% 소득도 하위 20% 소득의 8배에 이르며, 지니계수로 본 불평등 정도도 더 심각하다.
  
  한편 통계청 조사에서 제외된 농촌가구의 5분위배율은 1998년 7.2에서 99년 8.0배, 2000년 7.6배, 2001년 8.0배, 2002년 8.9배를 기록하다 2003년 현재 12.3배로 벌어지고 있는 것으로 나타나(한국농촌경제연구소, 2005.6.7) 이를 포함할 경우 소득격차는 더 벌어질 것으로 보인다.
  
  
  ③ 소득격차 OECD 국가 중 최상위권
  
  한편 가구소비실태조사를 바탕으로 국제비교가 가능하도록 가처분소득(국민연금ㆍ기초생활보장급여 등 정부로부터 공적이전을 받고, 정부에 조세를 납부한 후의 소득) 기준으로 지니계수를 뽑은 뒤 OECD 가맹 국가들과 비교해본 결과는 다음 표와 같다.
  
  이에 따르면 우리나라 소득의 빈부격차는 OECD 가맹국 가운데 멕시코에 이어 두 번째 또는 멕시코ㆍ미국에 이어 세 번 째로 심각한 것으로 나타나고 있다.
  
  ④ 빈부격차 부추기는 부동산 빈부격차
  
  그러나 앞에서 지적했듯이 통계청 가계조사와 가구소비실태조사를 바탕으로 한 불평도 조사는 빈부격차에 더 큰 영향을 미치고 있는 부동산과 금융자산 등 부와 자산을 반영하지 못한 소득격차 통계라는 근본적인 한계를 안고 있다. 특히 10년 주기로 네 차례에 걸쳐 폭등해 생긴 부동산 불로소득이 반영되지 않아 빈부격차의 실상이 실제보다 심각하지 않게 수치화된 것이다.
  
  앞서 살펴본 우리나라 정부의 최초의 토지소유 분포도 통계인 토지공개념위원회의 발표 결과를 봐도 1988년 현재 면적기준 토지소유 불평등 지니계수는 완전 불평등에 가까운 0.849로 나타났다. 그러나 부동산과 금융자산 등 부와 자산을 제외한 2인 이상 도시근로자가구 소득만을 조사한 통계청 가계조사에 근거한 소득 불평등 지니계수는 0,3대에 고정돼 있었다. 같은 해를 금융자산과 부동산 자산의 불평등 지수도 소득 불평등 지수를 훨씬 뛰어넘는 0.5와 0.6대를 기록한 것으로 나타나고 있다.
  
  통계청 조사 외에 대우경제연구소가 1993년 민간연구소에서 우리나라 최초로 소득과 소비 관련 조사를 시작해 1998년까지 6년간 이어간 한국가구경제활동조사(KHPS)가 있다. 물론 이 자료도 수십 수백억 대 거대 재산가들이 빠져 있는 등 한게가 있으나, 부동산 가치과 부동산 관련 세금, 금융자산 등 각 가구의 부의 보유상태에 관한 상세한 설문을 아울러 담고 있어 이를 근거로 통계청 조사에서 접근하기 어려운 부동산과 금융자산 등 부와 자산의 소유 격차를 엿볼 수 있다.
  
  정부자료에서도 이같은 추세는 일부분이지만 반영되고 있다. 건설교통부 자료에 따르면 주택자산 지니계수가 1993년 0.489였으나, 10년만에 0.510으로 크게 악화되었다.
  
  부동산을 일부 부유층이 독차지함으로써 가격 상승에 따른 자본이득을 이들이 독식하게 되고, 그 결과 땅을 갖지 못하거나 조금 갖고 있는 사람과의 빈부격차는 소득격차에서 확인할 수 있는 것 보다 훨씬 더 빈부간 격차가 극단으로 치닫고 있음을 보여주고 있다.
  
  최근 한 여론조사 결과에 따르면 국민 92.8%가 소득차이가 너무 크다고 생각하고 있으며, 자본주의의 이미지로 빈부격차를 먼저 떠올리는 국민이 제일 많은 것으로 나타났다고 한다. (한국종합사회조사 제2차 여론조사 결과. 연합뉴스 2005.5.19) 이것이 바로 국민이 체감하는 빈부격차의 실상이며, 그 실상조차 통계로 제대로 담아내지 못하고 있는 것이다.
  
  미증유의 부동산 가격 폭등과 천문학적인 불로소득의 독점, 이것이 한국사회에 남긴 결과는 극단적 빈부격차이다.
  
  ⑤ 상속재산 70%가 부동산.대물림되는 부동산 빈부격차
  
  더 큰 문제는 부동산 빈부격차가 대물림되고 있다는 것이다. 국세청에 따르면 1990년대 말까지 30여년 간 상속재산의 82%가 부동산이었으며, <표 1-55>에서 보듯 금융자산 비중이 늘어난 최근에도 전체 상속재산의 3분의 2 가량인 67%가 부동산이다.
  
  부동산 투기 문제를 해결하지 않고는 우리사회의 빈부격차를 해결할 수 없으며, 부동산 투기 문제를 해결하면 우리나라 빈부격차의 절반이상을 해결할 수 있다는 이야기는 바로 이같은 사정 때문에 나오는 것이다.
  

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=30050609113535&Section=

"집 5~20채 차지한 집부자 27만명"

[통계로 보는 부동산투기 (2)] 누가 집을 많이 갖고 있나

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-14 오전 9:10:40

3. 부동산 소유 빈부격차
  
  널뛰는 땅값은 한 평에 1억3천만원대라는 단군이래 최대의 금싸라기 땅도 만들어 내고 있다. 전국에서 땅값이 제일 비싼 곳은 서울 중구 충무로 1가 24-1번지 명동 스타벅스 자리로, 땅 한 평에 1억 3884만원에 달하는 것으로 나타났다. 이것은 공시지가 기준이기 때문에 실제 시세는 3억원이 넘고, 이 곳 면적 51평의 땅값은 150억이 넘는다고 한다. 너무 비싼 임대료를 감당 못한 스타벅스는 최근 이사를 갔다고 한다.
  
  땅 한 평에 3억! 전 국민의 절반 이상이 땅 한평 없이 집 한 칸 없이 집도 절도 없이 떠도는 데 좁디좁은 국토를 독차지하고 열 채 스무 채식 차지한 집부자들은 누구이며, 그들이 사는 집은 얼마나 하는 걸까?
  
  ① 좁은 국공유지 … 국토의 70%가 땅투기에 노출돼 있다
  
  전체 국토는 300억평이 약간 넘는데 그 가운데 중앙과 지방정부가 보유하고 있는 국공유지는 30%가 채 안되고 나머지 70%가 넘는 땅은 사유지(민간ㆍ법인 소유)로 투기에 노출돼 있다.
  
  국공유지 비율은 싱가포르 81%, 이스라엘 86%, 대만 69%, 미국 50%, 스웨덴 40% 등 외국에 비해서도 낮을 뿐 아니라, 그마저 대부분 임야와 도로ㆍ학교 등의 공공시설용지로 이용되고 있으며, 공공부문이 주거용ㆍ상업용ㆍ공업용 등의 도시용지 보유비율은 0.1%에 불과한 실정이다.(정희남ㆍ진정수, 2003)
  
  이 때문에 토지시장에서 수급 불균형으로 문제가 발생하더라도 이를 직접 조정할 수 있는 여력이 없다. 정부가 토지시장에 개입할 수 있는 수단은 도시계획 및 토지이용계획 수립 등의 계획권과 양도소득세 및 재산세 부과 등의 과세권처럼 제한적이고 간접적인 것뿐이다.
  

  ② 땅부자 1.3%가 사유지 65% 차지
  
  그렇다면 전 국토의 70%가 넘는 사유지는 누가 얼마만큼씩 갖고 있을까? 정부는 종합토지세 부과를 위해 거의 완벽에 가까운 토지소유 관련 자료를 보유하고 있으면서도 일체 공개하지 않고 있다.
  
  부동산 소유통계는 투기가 극에 달해 사회가 흔들흔들할 때서야 한 두가지 겨우 발표되는 식이다. 제3차 부동산 투기 파동으로 땅값이 하늘로 치솟아 전국을 뒤흔들던 1980년대 말 토지소유 관련 통계가, 제4차 부동산 투기로 집값을 폭등하자 주택소유 관련 일부 통계가 전무후무하게 딱 한 번씩 공개됐을 뿐이다.
  
  그래서 제3차 부동산 투기 파동 때 발표된 ≪토지공개념위원회 연구보고서≫(1989)의 면적기준 토지소유실태가 2005년 5월 현재까지 땅 소유와 관련된 유일한 정부 발표 공식통계이다. 그 후 현진권(1996)이 가격기준으로 1993년 현재 소유실태를 분석한 것을 비롯해 연구자들이 추산한 통계가 있어 미뤄 짐작할 수 있을 뿐이다. 하지만 최근의 자료를 이용한 연구를 포함해 대다수 연구결과는 토지공개념위원회 보고서와 크게 다르지 않다.
  
  위 표에서 알 수 있듯이 면적기준으로 보나 가격기준으로 보나 우리나라 땅은 극소수 땅부자들이 독점하고 있고, 대다수 서민들은 땅을 단 한 평도 갖지 못하거나 극히 일부 땅만을 갖고 있다. 이를 정리 요약하면 다음과 같다.
  
  첫째, 전체 가구의 절반 이상, 서울 등 대도시 시민 70% 이상은 단 한 평의 땅도 갖고 있지 않은 가운데(이정우ㆍ이성림 2001, 토지공개념위원회보고서 1989), 대다수 땅은 일부 땅부자가 독점하고 있다.
  
  둘째, 나머지 절반의 가구만이 토지를 가지고 있으나 상위 5%의 땅부자가 국토 사유지의 절반 이상(연구결과에 따라 44～68%)을 소유하고 있고, 하위계층 50%가 소유한 땅은 일부(0.8～6.4%)에 지나지 않는 등 땅 가진 사람 안에서도 소유편중이 극에 달하고 있다.
  
  특히 이 통계는 땅을 한 평도 갖지 못한 절반의 가구를 제외한 통계이므로 이들을 포함했을 경우 실제로는 상위 1.3%의 가구가 65.2%의 땅을, 상위 3.9% 가구가 87.7%의 땅을 소유하고 있다는 이야기가 된다.(토지공개념위원회 결과 기준)
  
  한편 사유지는 크게 법인과 개인의 토지로 구분할 수 있고, 그 구성비는 <표 1-28>과 같다. 가격기준 소유실태를 분석한 현진권의 연구에서도 알 수 있듯이 재벌대기업에 소유가 집중된 탓에 법인토지 소유편중도는 개인보다도 훨씬 심각하다.
  
  가장 최근인 2005년 2월 전강수가 지방세정연감과 지방세법이라는 두 가지 공개된 자료만을 가지고 과세표준액 기준의 토지소유 평중도를 추정한 결과를 보면, 과세연도 기준 2002년(2001년 초) 현재 상위 1%가 전체 토지(금액기준)의 45.3%를 차지하고 있으며, 상위 5%가 소유한 토지는 59.1%, 상위 10%가 소유한 토지는 72.9%에 달하는 것으로 나타났다.
  
  이것은 종합토지세를 내는 토지소유자만을 대상으로 한 통계이므로 토지를 소유하지 않은 전체 국민을 포함해 계산하고, 또 법인 소유 토지 가운데 명의 신탁부분까지 감안한다면 실제 토지 소유 편중도는 훨씬 심각할 것으로 보인다.
  
  ③ 전국 땅, 절반 50~60대 보유
  
  참여정부는 2003년 10월 29일 주택시장 안정화 대책의 일환으로 부처별로 각각 보유하고 있던 토지ㆍ건축물 등 부동산 관련 정보를 종합관리하는 '부동산정보관리센터'를 행정자치부 내에 구축하기로 하였다. 그 뒤 1년여의 준비과정을 거쳐 2005년 2월 15일 부동산정보관리센터 구축 1단계 사업을 완료하고 전국의 토지와 건물에 대한 개인별ㆍ세대별 부동산 보유현황, 소유권 변동사항과 보유세 과세현황을 한눈에 파악관리하고, 종합부동산세 과세자료를 지원하는 등의 업무를 본격적으로 시작했다.
  
  센터는 2월16일 경기도내 거주지별 토지ㆍ건물 소유현황을 발표한 데 이어 3월22일 개인소유 토지에 대한 전국단위 거주지별, 연령별 부동산 소유현황을 분석해 발표했다. 이에 따르면 전국 땅의 18%(서울면적의 14배)를 서울사람이 소유한 것을 비롯, 경기도 15%, 경북 11% 등 서울ㆍ경기ㆍ경북 거주자가 전국 개인별 토지의 44%를 소유하고 있다.
  
  또 전국 땅의 51%를 50ㆍ60대가 소유하고 있고, 20세 이하 미성년자가 소유한 토지는 여의도 면적(8.4㎢)의 21배인 179㎢(5천400만평, 국토의 0.3%)에 달하고 10세 이하인 어린이들도 여의도 5배에 해당하는 42㎢(1천200만평)의 땅을 소유하고 있는 것으로 조사됐다. 이 중에는 돌이 채 지나지 않은 아이들도 상당수의 토지를 갖고 있는 것으로 알려졌다.
  
  정부는 앞으로 부동산 관련 통계를 투명하게 공개하겠다는 방침이어서 과연 토지소유 구조가 드러나게 될지 주목된다.
  
  ④ 신흥 땅부자 외국인, 청주만한 땅 23조원어치 보유
  
  1998년 6월 부동산 시장을 개방해 외국인도 한국 땅을 소유할 수 있게 되자 외국자본은 돈이 되는 땅과 건물을 계속 사들였다. 외국인 소유 땅은 계속 늘어 2005년 3월 말 현재 현재 160㎢(4842만평), 금액으로는 23조6932억원으로, 여의도 면적(8.5㎢)의 18.8배, 충북 청주시 면적(153.4㎢) 보다 큰 크기에 달하고 있다.
  
  ⑤ 집 5～20채 차지한 집부자 27만명
  
  다른 부동산 관련 통계와 마찬가지로 집 소유 관련 통계도 매우 부실하다. 다만, 제4차 부동산 투기가 한창이던 지난 2003년 10.29 조치를 마련하는 과정에서 행정자치부가 처음으로 2002년 말 기준 세대별 주택소유현황을 내놓아 그 대강을 알 수 있게 되었다.
  
  행정자치부 세대별 주택소유현황을 요약하면 다음과 같다.
  
  첫째, 전국의 주민등록 세대는 1,673만 세대이고 개인이 소유한 주택 수는 1370만호이다.
  
  둘째, 1370만호의 주택을 갖고 있는 총세대수는 832만 세대이다.(평균 1.65호 소유) 따라서 전체 세대의 절반이 넘는 841만 세대(50.3%)는 '집도 절도 없는' 무주택자이다.
  
  셋째, 자기 집이 있는 832만 세대 중 1세대 1주택은 556만 세대이다.(전체 세대의 34.1%)
  
  넷째, 집을 두 채 이상 갖고 있는 1세대 다주택은 276만세대(전체 세대의 16.7%)로, 이들이 차지한 집은 모두 814만호(전체 아파트의 71%)이다. 집부자들이 평균 집을 세 채(2.95호)씩 차지하고 있는 것이다.
  
  다섯째, 이들 집부자 중에서 집을 5채씩 차지한 세대는 11만5천세대, 6채～10채를 차지한 세대는 14만세대에 이르고, 3만 세대는 11채에서 20채가지 독차지 하고 있다. 결국 전체의 절반이 넘는 사람들은 집도 절도 없이 떠도는 데, 전체의 1.7%에 불과한 29만세대가 집을 다섯채에서 스무 채까지 독차지하고 있는 것이다.
  
  
  ⑥ 비싼 집에선 누가 살고 있나: 재벌,언론사주,종교단체...
  
  비싸고 좋은 집을 다섯 채 열 채씩 가진 사람들은 누구일까. 물론 정부는 개인신상보호를 위해서라는 명분으로 일절 공개하지 않고 있다. 다만, 전국에서 가장 비싼 집에 사는 사람들 일부가 <표 1-32>와 같이 공개돼 있는 정도이다.
  
  2005년 4월과 5월 건교부와 국세청이 잇따라 발표한 집값 공시 자료를 보면 전국에서 가장 비싼 집들은 대부분 재벌회장과 기업인, 언론사 사주 소유였다. 또 강남과 성북, 용산 일대에 집중돼 있었다.
  
  제일 비싼 집 1～ 2위는 공시가격으로 74억과 66억이 넘는 이태원동과 성북동에 있는 저택인 데 두 채 모두 삼성재벌 이건희 회장 소유였다. 대한민국에서 세 번째로 비싼 집은 서울 동작구 흑석동에 있는 53억짜리 저택인데, 조선일보 방상훈 회장의 집이었다. 이밖에 현대ㆍ한국타이어ㆍ금호 등 재벌회장들과 종교단체 등 우리사회에서 부와 권력을 갖고 있는 최상위 부유층들이 포진돼 있다.
  
  가장 비싼 집 서른 채는 11억～74억대로 나타났는데 이는 공시가격일 뿐 시가는 훨씬 비싸다.
  

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=30050609112804&Section=

<> 통계로 보는 부동산투기 <>

최근 전 세계적 금융위기로 뜨거운 쟁점이 되고 있는 '부동산 투기와 거품 붕괴 문제'와 관련해서 지난 2005년 각종 통계자료 분석을 통한 실증적이고, 전방위적인 문제 제기를 한 심층적 기사가 있어 필독을 권합니다.

물론 이미 읽어 보신 분들도 많이 계시겠지만, 아직까지 챙겨보지 못한 분들이 있을까 싶어 아래 날짜별로 기사 바로가기를 해놓았으니 한번씩 쭉 살펴보길 바랍니다.

부동산 문제와 관련 식견을 높이는데 상당한 도움이 될거라 사료됩니다. 다시 한번 손낙구 씨와 프레시안의 혜안에 경의를 표합니다.

'부동산 망국론(亡國論)'이 공공연히 거론될 정도로, 부동산 투기 광풍의 폐해가 극심하다.
  
  경제전문가 일각에서는 "부동산거품이 파열되면서 한국경제를 10년이상 장기불황의 늪에 빠져들 것"(김태동 금통위원)이라는 경고도, "한국형 '집값 스태그플레이션'이 우려된다"(현대경제연구원)는 경고가 잇따르고 있다. 집권여당 및 청와대 홈페이지에는 "서민 분노가 폭발직전"이라는 비난글이 잇따르면서 정부여권내에서 "부동산투기를 잡지 못하면 정권 재창출은 물건너간다"는 위기감이 표출되면서, 뒤늦게 더 강도높은 부동산투기대책을 만들겠다고 동분서주하고 있다.
  
  그러나 부동산투기로 천문학적 부를 축적한 기득권층(경실련 표현을 빌면 재벌-관료-정치인-언론-학자 등 이른바 '건설 5적')의 조직적 반발로, 분양원가 공개-공공택지 공공주택 건설-분양권 전매 금지 같은 근원적 대책은 뒷전으로 밀리고, '제3의 신도시' 같은 또하나의 투기부양책만 거론되는 개탄스런 상황이다.
  
  이때 심상정 민주노동당 의원실의 손낙구 보좌관이 오랜 기간 준비해온 장문의 '리포트'를 <프레시안>에 기고해왔다. 대학원 재학중 노동운동을 결심, 오랜 기간 노동운동 현장에서 뼈가 굵었고 민주노총 교육선전실장으로 활동해온 손 보좌관은 각종 부동산관련 데이타를 수집, 우리나라의 부동산투기가 얼마나 심각하게 한국경제와 다수 국민의 삶을 질곡시키고 마침내 한국경제 전체를 붕괴직전의 위기로 몰아넣고 있는가를 조목조목 설명하고 있다.
  
  <프레시안>은 앞으로 6회에 걸쳐 손 보좌관의 의미있는 연구성과를 소개하도록 한다. 최근 범국민적 분노를 일으키며 더이상 '미봉책'이 아닌 '근원적 해법'을 절실히 필요로 하는 부동산 투기에 대한 국민적 해법모색의 한 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 편집자 주
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[통계로 보는 부동산투기 (1)] 얼마나 올랐나, 얼마나 비싼가 -   "한국 팔면 캐나다 6개를 살 수 있다"  (2005-06-13 )   ===>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609110256&s_menu=경제

[통계로 보는 부동산투기 (2)] 누가 집을 많이 갖고 있나 -  "집 5~20채 차지한 집부자 27만명"  (2005-06-14 ) ====>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609112804&s_menu=경제

[통계로 보는 부동산투기 (3)] 심화되는 양극화 - 상속재산 70%가 부동산, '부동산 대물림' (2005-06-15) ====>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609113535&s_menu=경제

통계로 보는 부동산투기(4)] 1천만명 '최악의 주거환경' 생활 - 집을 쏟아내도 '셋방살이 국민' 되레 급증  ====>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609115005&s_menu=경제

통계로 보는 부동산투기 (5)] 집값 폭등의 부메랑 - '거품'의 저주, 내수붕괴-저출산-결혼기피 (2005-06-17 )  ===>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609115251&s_menu=경제

[통계로 보는 부동산투기(6)] '부동산 망국'의 길 - 무너지는 산업, 무너지는 노동자 (2005-06-18 )  ===>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609135247&s_menu=경제

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"한국 팔면 캐나다 6개를 살 수 있다"

[통계로 보는 부동산투기 (1)] 얼마나 올랐나, 얼마나 비싼가

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-13 오후 1:19:56

제1부. 부동산 투기와 빈부격차
  
  자본주의 경제에서 땅을 비롯한 부동산은 세 가지 얼굴을 하고 있다. 첫째, 주거생활의 터전이자 공간이란 얼굴이다. 둘째, 기업의 생산활동에 필요불가결한 생산요소라는 얼굴이다. 셋째, 자산가치의 보존과 수단이란 투기의 얼굴이다. (김태동ㆍ이근식, 1989)
  
  그러나 한국의 부동산은 투기와 맞물려 주거와 생산의 공간이란 기능을 제대로 못하게 된지 오래이고, 부동산 문제는 정치사회 문제인 것은 물론 한국경제의 정상적 발전에 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 결국 부동산 문제의 핵심은 투기의 문제이다.
  
  한국사회에서 부동산 문제는 구체적으로 첫째, 땅값 집값이 세계에서 유래를 찾기 어렵게 빠르고 높게 폭등한다, 둘째, 그 결과 서민생활이나 국가경제가 감당하기 힘들 정도로 너무나 비싸다, 셋째, 부동산을 일부 부유층이 독차지해 부동산값이 폭등해 버는 엄청난 이익을 다 빨아들여 빈부격차의 주범이 되고 있다는 세 가지로 요약된다.
  
  이 글에서는 먼저 한국 부동산 문제의 현황을 이 세 가지를 중심으로 살펴보고자 한다.
  
  1. 얼마나 올랐나
  
  ‘불패 신화’가 된 부동산 먼저 부동산 가격은 얼마나 폭등해온 것일까. 해방 직후 부동산이 대부분인 귀속재산을 실질시가의 10% 수준의 헐값에 불하하면서 시작된 한국 부동산 파동의 역사는 <표 1-1>에서 보듯이 1960년대부터 10년 안팎 주기로 모두 네 차례에 걸쳐 극심한 투기로 가격이 폭등하는 양상을 띄어온 것으로 종합된다. 부동산 가격은 토지공개념 도입 직후인 1990년대 초와 1998년 외환위기 직후 조금 떨어진 것은 빼고는 계속 올랐다.
  

  그 결과 부동산 가격은 계속 오르기만 하고, 부동산 투기를 근절하려는 정부의 어떠한 정책도 소용없으며, 앞으로도 계속 오를 것이기 때문에 부동산에 투자해야 돈을 번다는 ‘부동산불패신화’가 자리 잡게 됐다.
  
  ① 전국 땅값 30년만에 19배로
  
  정부가 체계를 갖춰 전국 수준의 땅값을 조사하기 시작한 것은 국토이용관리법 제28조에 따라 건설교통부가 1975년부터 작성한 전국 지가변동률 통계부터이다. 이 통계를 종합하면 전국의 땅값은 1974～2004년까지 30년만에 19배로, 대도시 땅값은 30배 서울 땅값은 37배로 뛰어 올랐다. 같은 기간 동안 소비자 물가는 10배로 오르는 데 그쳤다.
  

  ② 대도시 땅값 40여년만에 7백80배, 서울은 9백54배 올라
  
  정부가 1975년 전국수준 땅값 통계를 내기 전인 1964년부터 서울을 비롯한 12개 주요도시 땅값 변동을 조사해온 통계자료가 남아있다. 이 통계를 종합하면, 1963～1974년 서울과 전국 12대 도시 땅값은 각각 26배가 폭등했다.
  
  여기에 <표 1-2>를 연결하면 1963～2004년까지 주요도시 땅값은 무려 7백80배, 서울 땅값은 9백54배로 뛰어올랐다. 이 기간 동안 소비자 물가가 38배로 오른 것을 감안하면 대도시 땅값 상승률은 매우 높았다.
  

  ③ 제4차 부동산 파동 ‘강남불패’ ‘개발불패’
  
  외환위기가 끝나자마자 조짐을 보이기 시작해 2002년 최정점에 달했던 제4차 부동산 가격 폭등기는 정부가 2003년 10.29대책을 발표하자 잠시 주춤하는 듯 했으나 2005년 현재까지 ‘진행형’이다.
  
  건설교통부가 2005년 1월 1일 현재 기준으로 조사한 개별공시지가에 따르면 조사대상 땅 가운데 88.67%가 땅값이 올랐고, 내린 곳은 4.56%에 불과했다. 여기에는 정부가 공시지가 현실화 비율을 91% 수준으로 올린 탓도 있지만, 더 근본적으로는 2001년부터 본격화된 제4차 부동산 파동으로 부동산 가격 오름세가 2005년까지 이어지고 있기 때문이다.
  
  집값도 마찬가지이다. 2005년 들어 전국의 주택매매가격 종합지수는 2003년 9월 = 100을 기준으로 0.6% 올라 3개월째 오름세를 이어갔고, 전국 1백39개 시.군.구 가운데 67%인 98곳이 집값이 올랐고 떨어진 곳은 21곳에 불과했다.
  
  제4차 부동산투기 파동기의 특징은 다음과 같다.
  
  첫째, 땅값에 앞서 집값 특히 아파트값이 폭등하면서 부동산 가격 폭등을 주도하고 있다.
  
  둘째, 서울지역의 가격 폭등이 두드러지고 그 중에서도 강남ㆍ서초ㆍ송파구의 강남권 부동산 가격이 가격 폭등을 주도해 ‘부동산 불패’에 이어 ‘강남불패’ 신화가 생겨나고 있다.
  
  셋째, 그 결과 부동산 가격 상승을 둘러싼 수도권과 지방간 불균형이 심해지고 서울 안에서도 강남과 강북의 격차가 더 벌어지고 있다.
  
  넷째, 전체적으로 강남을 중심으로 한 서울아파트값 폭등이 주도하는 가운데 충청권과 경기도 일부 등 개발지역의 땅값이 전국 땅값 폭등을 주도하기 시작했다.
  
  1999년부터 2000년까지의 집값상승은 외환위기 때 집값 하락분을 만회하는 정도에 머물렀으나 2001년부터 전체주택값이 9.9%, 16.4%, 5.7% 등 연속 3년 동안 높은 상승률을 기록했으며, 2003년 정부의 10,29 조치 후 잠시 수그러드는 듯 하다가 2005년 2월부터 다시 뛰고 있다.
  
  1999년 12월을 100으로 했을 때 2005년 4월까지 소비자 물가는 20% 올랐지만 집값은 1.5배인 34.4% 올랐다. 특히 주택중에서도 아파트, 지역으로는 서울지역이 크게 올라 서울아파트값은 물가상승률의 4배가 넘는 81.6%가 올랐고, 강남아파트는 무려 5배가 넘는 103.2%가 치솟았다.
  
  2002년의 경우 전국 땅값은 9.0% 올랐지만 서울은 두 배 가까운 15.8%가 올랐으며, 2001년 전국의 집값은 9.9%, 2002년엔 16.4% 올랐는데 서울은 각각 12.9%, 22.5%로 훨씬 많이 뛰었다. 2000년과 2001년에 강남 아파트는 그 보다 훨씬 높은 22.0%와 35.2%가 올랐다.
  

  제4차 부동산 투기 파동에서 ‘태풍의 눈’이 되고 있는 강남아파트 가격 폭등은 부동산 정보업체의 조사결과에서도 잘 드러나고 있다.
  
  5년 전인 2000년 1월 전국의 아파트 시가총액과 증권거래소에 상장된 682개사의 전체 주식 시가총액은 각각 334조와 322조로, 12조 차이의 비슷한 수준이었다. 그러나 제4차 부동산 파동으로 아파트 가격이 폭등한 뒤인 2005년 4월에는 각각 1000조와 436조로 아파트 시가총액이 주식 시가총액의 2.3배에 달했으며, 그 차이는 무려 564조에 이르렀다.
  

  2000년 이후 3년 10개월간 서울지역 아파트값은 1990년 이후 10년간 오른 것보다 더 많이 올랐다. 2000년 1월 24일 평당 650만원～2003년 11월17일 평당 1천166만원으로 3년 10개월 동안 79.4%가 올랐다. 1990년 1월31일 평당 395만원～1999년 12월 27일 평당 640만원까지 약 10년간 가격 상승률 62.0% 보다 1.27배나 높았다. 특히 강남아파트 가격은 3년 10개월 동안 두 배로 뛰어올랐다.
  
  

  <표 1-11>에서 보듯이 이 기간 동안 투기가 극심한 강남지역 아파트에 투자했을 경우의 수익률은 다른 자산에 투자했을 때보다 압도적으로 높았다.
  

  한편 제4차 부동산 투기 파동에서 강남과 함께 가격이 많이 오르고 있는 곳은 개발지역이다. 역대정권과 마찬가지로 김대중ㆍ노무현 정부와 지자체는 막대한 개발계획을 쏟아내 부동산 투기를 부추기고 있다는 비난을 피하기 어려운 게 사실이다. 지난 2～3년 동안 정부와 지자체가 내놓은 총 개발건수만 135건, 면적으로 2억7470만평에 이르러 6～70년대 개발시대가 연상돼 ‘강남불패’에 이어 ‘개발불패’가 제4차 부동산 투기 파동을 상징하는 단어가 돼야 할지도 모르겠다.
  
  2004년 전국 평균 땅값 상승률은 3.86%인데 비해 충청 경기 일부 등 개발지역의 땅값은 11～23%까지 급격히 올랐다.
  
  충남 연기군은 행정도시 건설 계획이 발표된 뒤 2003년 11.59%, 2004년 23.3%, 2005년 넉달간 11.67%가 올라 2년 반이 안돼 57.45%가 올랐다. 연기군의 올해 넉달간 상승률은 전국 평균 1.29%의 9배다. 기업도시나 개발지역 후보지도 땅값 상승세가 두드러지고 있는데, 전북 무주(넉달간 2.293% 상승), 충남 태안(2.21%), 전남 영암·해남(각각 1.64%), 경기도 평택ㆍ파주ㆍ여주(3.89%ㆍ2.92%ㆍ2.80%) 등이 넉달 전국 평균 상승률을 크게 웃돌았다.
  

  2. 얼마나 비싼가. 땅값 2천조, 아파트값 1천조
  
  너무 빠르게 폭등하는 바람에 한국의 부동산 가격은 서민과 한국경제가 감당하기 힘들 정도로 엄청나게 비싸다. 도대체 얼마나 비쌀까? 우리나라 부동산가격은 절대적으로나 상대적으로 나 명실공히 세계최고 수준으로 너무나 비싸다.
  
  ① 대한민국 땅값 2300조. 한국 팔면 캐나다 6번, 프랑스 7번 사고, 미국 절반 산다
  
  우선 땅값을 보자. 건설교통부 공시지가에 따르면 2005년 우리나라 땅값 총액은 2,041조에 달한다. 이는 국공유지 등 비과세대상 토지를 제외한 것으로, 면적기준으로 보면 약 300억 평에 달하는 전체 국토의 약 4분의 3에 대한 가격이다.
  
  표에서 보듯이 공시지가는 2000년 54%이던 현실화율을 2005년까지 91%로 높여 시가 반영률을 높여왔으며, 2000년 이후 현실화율을 감안한 공시지가 총액은 대체로 약 2,300조대로 추산된다.
  

  ‘대한민국 땅값 2,300조’는 어떤 수준의 가치이며 무엇을 뜻하는 것일까.
  
  2,300조는 국내총생산액(GDP) 778조 약 3배, 총예금 540조와 총대출금 565조의 약 4배, 상장주식 총액 412조의 약 6배, 상장채권 총잔액 661조의 약 3.5배에 해당돼, 다른 지수에 비해 땅값이 지나치게 높다는 사실을 알 수 있다.
  
  다른 나라와 비교하면 한국 땅값은 총액으로 따져 세계 3위 수준으로, 한국 국민과 한국경제가 세계 최고 수준의 땅값 때문에 목이 졸리고 있는 형국이다.
  
  부동산의 가치기준을 측정하는 방법은 다양하기 때문에 국가별 땅값수준을 정확히 비교하기는 쉽지 않다. 뿐만 아니라 부동산 가치는 각 나라마다 고유한 특성에 따라 좌우되기 때문에 특정 국가를 기준으로 나라별로 땅값을 분석하는 것은 무리이기도 하다.
  
  그러나 지금까지 연구성과를 보면 한국의 땅값이 세계에서도 가장 비싼 수준이라는 점만은 분명하다.
  
  우선, 땅값총액 대비 국민총생산액 비율은 1990년을 정점으로 떨어지고 있지만 2004년 현재 2.6～2.9배 수준으로 고지가 국가인 일본(2001년 현재 2.6배)에 버금갈 뿐 아니라 일반 선진국이 평균 1.0배 내외인 것에 비하면 여전히 높다. 한국감정원이 건교부 공시지가를 바탕으로 자체 추산한 지가총액을 GDP와 견준 수치도 2003년 현재 3%대를 유지하고 있다.
  

  또한 1980년대말 경 다섯 나라를 비교한 이정우의 연구에 따르면 한국 땅을 전부 팔면 한국 땅의 100배에 달하는 캐나다를 6번 살 수 있고, 한국 땅의 5배가 넘는 프랑스를 8번 살 수 있으며, 미국 땅도 절반을 살 수 있다는 결론이 나온다.
  

  또 한국감정원에서 네 나라의 땅값수준을 5년 주기로 분석한 연구를 보면 평당 가격 기준으로 한국은 세계 2위이다. 1995년 현재 한국의 평균 땅값은 세계에서 가장 땅값이 비싼 일본에 이어 두 번째 수준이며, 영국보다 5배 정도 높고, 미국 보다는 50배가 높다.
  

  ② 아파트값만 1000조
  
  이제 집값을 보자. 주택법 제2조 제1호에 따르면 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 다시 공동주택은 아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택으로 구분된다. 1985년에는 전체 재고주택 중 단독주택이 77.3%ㆍ아파트 13.5%ㆍ연립 5.7%ㆍ영업용 건물내 주택 3.5% 비중이었으나, 2000년에는 아파트 47.7%ㆍ단독 37.1%ㆍ연립 7.4%, 다세대 4.1%ㆍ영업용건물내 주택 3.6%로 아파트 비중이 빠르게 늘어나고 있다.(건교부, 2004 주택업무편람)
  
  정부는 2005년 4월 아파트 653만호, 단독주택 433만호, 다세대ㆍ연립주택 172만호 등 총 공시대상 주택수 1,258만호에 대해 국세청과 건교부가 나눠 사상 최초로 전체집값을 공시하는 절차를 밟고 있다. 이 가운데 전체 주택의 13.7%에 해당하는 다세대주택과 중소형연립주택의 공시가격 총액은 각각 53조 6000억과 16조 1000억으로 알려졌다. 공시가격이 적정시가의 80%인 점을 감안하면 약 87조원 정도로 추산할 수 있다. 그러나 전체 주택의 86.4%를 차지하는 아파트와 단독주택 가격은 정확히 나와 있지 않다.
  
  2004년 현재 주택수가 1258만호이므로 한 가구당 1억원이라 해도 전체 집값 총액은 1258만조원이고 2억원이라 치면 2500조가 넘고, 오피스텔 등까지 포함하면 더 큰 규모가 될 것이다.
  
  한 부동산 정보업체가 집계한 데 따르면 2005년 4월 현재 우리나라 전체 아파트의 시가총액은 1000조 6358억 이다. 이는 증권거래소에 상장된 682개 사의 전체 시가총액 436조 2298억의 두 배가 넘고, 2005년 한 해 예산(일반회계+특별회계 포함, 194조 7833억원)을 다섯 번이나 꾸릴 수 있는 돈이다. 또 우리나라 1000대기업 총매출액 1100조 3271억원과도 맞먹는 금액이다.
  

  아파트 시세총액은 4년 전인 2000년 12월 400조원에 불과했으나 2001년 이후 짧게는 5개월 길게는 1년마다 100조씩 급상승해 4년 만에 두 배 반이 뛰어올랐으며, 참여정부 출범 26개월 동안에도 276조 4155억원이 늘었다.
  
  특히 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 3개구 아파트 시가총액은 163조 1968억으로 6개 광역시를 모두 합한 197조 6048억원에 버금갔다. 강남구 아파트를 팔면 삼성전자 주식을 전부 살 수 있고, 송파구 아파트를 팔면 한국전력ㆍPOSCOㆍ국민은행 주식을 통째로 살 수 있으며, 서초구 아파트를 팔면 LG필립스LCDㆍSK텔레콤ㆍ현대자동차 주식을 다 살 수 있는 등 강남권 아파트값 시가총액이 한국 10대기업 주식총액에 맞먹는 수준이다.
  

  서영훈(2004)의 연구에 따르면, 한국의 집값 수준은 땅값에 이어 세계 최고 수준으로 비싸다.
  
  2004년 서울 1～3차 동시분양 기준 공급면적 33평(전용면적 25.7평) 신규아파트 평균 분양가격은 4억3,989만원으로 일본 도쿄의 신축맨션 평균분양가격 5억1,110만원과 영국 런던권 신규주택 평균가격 4억6,483만원에 비해 낮지만, 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 4억3,430만원을 뛰어넘고 있다.
  
  특히 서울 강남구의 2004년 3월말 공급면적 33평 아파트 평균매매가격은 7억4,481만원으로 미국 뉴욕 맨하탄 아파트(Coop와 Condos) 2004년 1/4분기 평균매매가격 7억9,171만원(한국과 동일평형 환산)과 비슷한 수준이다. 아시아 국가의 주택가격(한국과 동일평형으로 환산)과 비교해보아도 서울 아파트 매매가격에 비해 대만이 66.8%(‘02년), 싱가포르가 41.5%(’04년 1/4분기) 수준에 그치고 있다. 서울 등 주요국가의 대도시권을 중심으로 비교할 때 한국의 최근 신규주택 가격은 미국과 일본이 1인당 GDP 3만불을 달성한 시점의 가격에 근접하고 있다.
  
  1인당 GDP 대비 주택가격 배수와 가계소득 대비 주택가격 배수를 비교해보면 우리와 경제수준이 비슷한 대만을 비롯한 아시아국가는 물론 미국, 일본, 영국 등 최선진국에 비해서는 한국의 집값이 매우 높은 수준이다.
  

  ③ 부동산 가격의 양극화. 수도권 vs 비수도권, 강남 vs 비강남
  
  대한민국 제1차～제4차 부동산 투기 파동을 거치는 동안 전국의 모든 땅값과 집값이 크게 올랐지만, 그 가운데서도 강남을 비롯한 서울과 수도권 부동산 가격이 훨씬 큰 폭으로 폭등해 수도권 대 비수도권, 강남대 비강남이라는 부동산 가격의 양극화 현상이 뚜렷하다.
  
  공시지가 조사대상 면적 중 서울 면적은 3.3%이지만 땅값은 전국의 28.8%, 587조원에 달하며, 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권의 조사면적 비율은 18.4%이지만 땅값은 전체의 60.2% 1113조원에 이른다.
  
  아파트값의 경우도 서울과 경기도, 인천 등 수도권 3개시도 아파트 세대수는 전체 아파트의 55.2%이지만 아파트 값은 전국 아파트값의 4분의 3이 넘는 75.8%를 기록하고 있다. 서울은 아파트세대수로는 전국의 20.3%이지만 아파트 시가 총액으로는 402조 8521억으로 전국 아파트값의 40.3%를 차지했다.
  

  같은 서울과 수도권이라도 강남구를 포함한 강남권 부동산 가격은 강북이나 다른 지역과는 차이가 크다.
  
  건설교통부 발표 공시지가에 따르면 강남구는 서울시 전체 면적의 6.6%에 불과하지만 땅값은 2004년 기준으로 83조 9700여억원에 이르러 서울시 땅값의 14.3%를 차지했다. 강남구 땅값은 금천구 땅값에 비해 무려 8.8배에 달하며, 강남구 땅을 팔면 서초구(51조), 금천구(9조), 중랑구(11조), 강북구(11조) 땅을 모두 살 수 있는 것으로 집계되었다.(문화일보 2005.5.4)
  
  또한 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구 등 강남 ‘빅3’라 불리는 강남권 3개구 땅값을 더하면 모두 184조4천억으로, 노원구(18조5천억)ㆍ관악구(16조6천억)ㆍ광진(16조4천억)ㆍ구로구(15조9천억)ㆍ성동구(15조9천억)ㆍ동대문구(15조9천억)ㆍ동작구(14조2천억)ㆍ은평구(13조7천억)ㆍ도봉구(13조2천억)ㆍ강북구(11조5천억)ㆍ중랑구(11조1천억)ㆍ금천구(9조6천억) 등 12개구 땅을 모두 사고도 12조3천억이 남는다.
  
  서울시 25개구 가운데 땅값이 비싼 5곳 중 강남구(83조9700억), 서초구(516백억), 송파구(48조9800억) 등 상위 세 곳이 모두 한강이남권이며, 중구(29조8200억), 종로구(26조6100억) 등 강북권은 두 곳이었다. 땅값이 가장 싼 5곳은 금천구(9조5700억)를 제외하고 강북구(11조800억), 중랑구(11조5천억), 서대문구(13조1990억), 도봉구(13조2800억) 등 네 곳이 한강 이북권이었다.
  

  서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 아파트 시가총액은 163조1966억원으로 6개 광역시를 모두 합한 시가총액인 197조 6048억원에 버금간다. 강남권 3개 자치구가 서울의 시가총액에서 차지하는 비율은 40.5%이고, 강남구 보다 세대수가 40% 이상 많은 노원구의 시가총액은 강남구의 3분의 1 수준이다.(부동산뱅크 자료)
  
  강남구 도곡동 타워팰리스 한 아파트 단지 시가총액이 종로구, 중구, 은평구, 강북구 등 구 단위의 한 지역 안에 있는 아파트 전체의 시가총액을 훨씬 뛰어넘었다. 타워팰리스 1,2,3차 7개동에는 2,719가구가 모여 있는 데 한 평당 평균 2700만원에 달해 시가 총액만 5조원이 넘는다.
  

  시가 11억원이 넘는 아파트의 84.3%가 강남권(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 있는 것으로 나타나고 있어, 같은 서울이나 수도권이라 해도 강남 대 비강남의 구도는 뚜렷하다.
  

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=30050609110256&Section=

ㅁ 김광수경제연구소 ==> http://www.kseri.co.kr/new/index.html ㅁ 김광수경제연구소 포럼 ===> http://cafe.daum.net/kseriforum ㅁ [한겨레] 김광수경제연구소의 진단&전망 ==> http://www.hani.co.kr/arti/SERIES/199/ ‘미국의 실패’ 수입하는 한국경제     한승동 기자   [한겨레] 2008-10-10 » 김광수경제연구소의 진단&전망      » 〈위기의 한국 경제〉   김광수경제연구소 지음/휴먼앤북스·1만3000원 지난해 7월부터 매주 국내외 경제동향 및 현안들에 관한 보고서 <경제시평>을 펴내고 있는 김광수경제연구소의 두 번째 경제시평 모음 <위기의 한국 경제>(휴먼앤북스 펴냄)가 진단하는 한국 경제 위기는 결국 정책 실패를 거듭하고 있는 한국 정부의 위기다. 예컨대 2007년 후반부터 이미 고유가와 원자재가격·곡물가격 급등으로 물가가 치솟기 시작했음에도 이명박 정부는 인수위 시절부터 오히려 고환율 정책을 추진함으로써 인플레를 부채질했다. 또 부동산 투기 억제를 위해 필요한 금리인상을 외면했을 뿐 아니라 대선공약부터 대운하사업·뉴타운사업 등을 들고 나와 오히려 부동산투기를 부추기는 쪽으로 나아갔다. 생산성을 압도적으로 초과하는 과도한 부동산 가격 상승이 한국 경제 전체의 가격경쟁력을 죽이고 성장잠재력을 훼손하고 있다. 부동산 거품(이미 붕괴 초기단계)을 걷어내야 그나마 1차 생산품 가격 인상, 환율상승으로 가속화한 인플레 요인을 상쇄시킬 수 있다. 그런데도 종부세의 사실상 폐지를 기정사실화한 최근 행보에서도 확인되듯 정부의 자세는 초지일관 변함이 없다. 소수 부유층에게 혜택이 돌아가는 감세정책을 고집하면서 ‘노동 유연성’이란 미명 아래 저임금과 비정규직 양산, 고용불안은 방치하거나 부추김으로써 양극화를 심화시키고 결과적으로 국내 소비를 위축시켜 경제 기초를 부실로 몰아가고 있다. 이는 30~40년 전 개발독재 시대에나 통했던 대기업 위주의 친기업 성장정책을 국내외 상황이 급변한 21세기에 적용하려는 복고적·퇴행적 경제관념과 계급적·종파적 정치이념이 결합한 결과라는 게 연구소의 시각이다. 그리하여 이명박 정부는 “현실 경제를 있는 그대로 보지 못하고 있을 뿐만 아니라, 무지로 인해 정책실패를 반복하고 있다.” 게다가 “이미 끝나버린 이전 정부의 유령과 싸우는 데 정신이 팔려 자기 무덤을 파는” 우행까지 되풀이하고 있다는 것이다. 지난해부터 미국 부동산 거품 붕괴가 기정사실이 되고 그 파급효과가 국제 금융시장 신용경색을 부를 것이라는 관측이 일반적이었다. 부동산에서 빠져나온 투기자본이 1차산품 가격을 더욱 밀어올리고 연쇄부도 위기에 따른 신용경색이 달러수요를 부채질하지만 공급은 오히려 더 어려워진다. 미국한테서 시장의 실패까지 모방하며 부동산투기에 골몰하던 한국에선 은행들이 예대비율이 130%를 넘도록 돈 되는 가계대출을 늘리고 모자라는 자금을 양도성예금증서와 은행채를 대량 발행하고 엄청난 외환 단기차입으로 메웠다. 미국 부동산 거품 붕괴 여파가 이런 국내 금융기관의 부실화에 대한 우려를 부추겨 국내 투자 달러들이 썰물처럼 빠져나가기 시작했고, 이는 결국 실물경제도 뒤흔들 기세다. 나라 안팎 경제사정을 거스르는 정부 정책에 대한 시장의 신뢰 추락은 당연하다. 이는 외국 투자자들의 국내시장 이탈, 불안해진 기업들의 달러 보유 확대와 방출 기피를 초래해 환율 상승을 한층 더 부추긴다. 연구소는 경제발전의 궁극적 목적은 기업이 아니라 가계를 살리는 것이라고 본다. 그것 없이는 지속 가능한 경제도 없다. 한쪽에서는 일자리 몇십만 개를 창출하고 있다고 주장하면서 다른 한 쪽에서는 그 이상으로 해고하고 있다면 그게 무슨 의미가 있겠느냐고 연구소는 묻는다. 한승동 선임기자 기사등록 : 2008-10-10 오후 07:27:36   http://www.hani.co.kr/arti/culture/book/315300.html ------------------------------- 미분양 사겠다는 정부, 업체 손실 왜 혈세로? 김광수 경제연구소의 ‘진단&전망’ ‘무주택자 호주머니’까지 턴 예산으로 보상 시장원리 어긋난 특혜…선분양 구조도 한몫   [한겨레] 2008-10-20    전국 미분양 주택 가구 수가 9월 말 현재 16만595가구에 이르는 것으로 집계됐다. 정부가 집계를 시작한 1993년 이후 최고치다. 실제 미분양 물량은 공식 집계 물량의 두 배 정도로 추정된다. 그런데 이상한 것은 신규 분양값 인하나 기존 미분양 물량의 ‘할인 세일’이 거의 없다는 점이다. 미분양 물량이 증가한다는 것은 수요 대비 공급이 초과 상태라는 점에서 분양값이 떨어지는 게 정상이다. 중국에서 집값이 하락하자 할인된 분양 물량이 대거 등장하는 것과는 딴판이다. 왜 이런 현상이 나타날까? 주택업체들은 기존 계약자의 반발 때문이라고 한다. 틀린 말은 아니지만, 문제는 주택업체들이 미분양 물량을 잔뜩 안고서도 버틸 수 있게 하는 왜곡된 시장구조다. 공급자에 일방적으로 유리한 선분양제에서는 완공까지 3년 정도 시간이 있으므로, 건설업체들은 굳이 서둘러 분양값을 낮출 이유가 없다. 또 대형 주택건설업체들은 하청업체들에 미분양 물량을 공사 대금 대신 떠넘길 수도 있다. 여전한 분양값 담합구조도 분양값 인하를 막는 압력으로 작용한다. 미분양 물량 매입 등을 통한 정부 조처도 분양값 인하를 막고 있다. 이는 서민 주거 안정과 주택가격의 안정을 주택정책의 목표로 하는 정부 역할에 정면으로 반하는 조처다. 정부는 ‘8·21 대책’에서 대한주택보증을 통해 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 매입하기로 한 데 이어 미분양 물량 매입 대상을 중대형까지 확대하고, 민간에서 추진하다 큰 성과가 없었던 ‘미분양 펀드’를 정부가 직접 설립하는 방안도 검토하고 있다.    문제가 아닐 수 없다. 우선, 시장원리에 어긋나는 특혜조처다. 건설업체들은 주택시장에서 자기 책임 아래 주택사업을 한다. 수익이 나도 자신들의 몫이며, 손실이 나도 자신들이 감당해야 한다. 주택 가격이 폭등한 2000년 이후 건설업체들은 매년 사상 최대의 매출 및 영업이익을 냈다. ‘폭리를 취한다’는 비판에도 시장논리에 따라 모든 이익은 해당 건설업체들이 가져갔다. 하지만 이제 자신들이 시장상황에 대한 예측을 잘못하고 지나친 고분양가로 과욕을 부린 탓에 급증한 미분양 물량으로 손실을 보게 생겼다. 현 정부가 강조하는 시장원리에 따른다면 당연히 이 손실은 건설업체들이 모두 감당해야 한다. 그런데 정부가 국민 세금으로 미분양 물량을 사주는 것은 민간 건설업체들의 손실을 정부가 부담해주는 것이다. 정부가 ‘도덕적 해이’를 부추기는 꼴이다. 더구나 이런 예산에는 무주택자들이 내는 세금까지 포함돼 있다. 이는 경제적 약자의 호주머니를 털어 경제적 강자의 손실을 덜어주는 것으로 소득 재분배를 악화시킨다. 집값 폭등으로 생긴 무주택자의 상대적 소득 감소와 박탈감에 대해서는 보상하지 않는 정부가 집값 하락으로 생기는 건설업체와 부동산 부자들의 손실을 보상하는 것이다. 이래서야 돈이 없어 집을 사지 않는 사람만 집값이 오르든 내리든 손해를 보는 구조일 수밖에 없다.    » 전국 미분양 주택수 추이     정부의 미분양 물량 매입 조처는 그린벨트(개발제한구역)를 풀어 저렴한 주택을 공급하겠다는 정책과도 아귀가 맞지 않는다. 정부는 ‘9·19 대책’에서 수도권 그린벨트를 풀어 시세보다 15%가량 싼 보금자리 주택을 대량으로 공급한다고 했다. 이명박 대통령이 서울시장 시절 그린벨트를 풀어 조성한 은평뉴타운의 평당 토지 보상비가 판교신도시의 평균 3.5배 가량이나 됐고, 이로 인한 고분양가로 오히려 인접 지역의 집값 상승을 부추겼다는 점에서 정부 주장은 설득력이 없다. 정부가 진정으로 집값을 낮출 의지가 있다면 시장에 맡겨 자연스럽게 집값이 떨어지게 하면 된다. 그렇게는 하지 않고 그린벨트를 갑자기 푼다니 진정성을 의심할 수밖에 없다. 결국 정부 예산으로 자금난에 시달리는 건설업체들에 건설물량을 만들어 주기 위한 핑계일 뿐이다. 정부의 ‘집값 떠받치기’에도 부동산 거품 붕괴 압력은 막을 수 없다. 급증한 미분양 물량으로 극심한 자금난에 시달리는 건설업체들이 언제까지 버틸 수도 없다. 오래지 않아 미분양 물량의 공식 할인이 시작될 것이다. 건설업체들이 기존 계약자의 반발이 무섭다는 핑계로 회사가 도산하는 길을 택하지는 않을 테니 말이다. 선대인 부소장 http://www.hani.co.kr/arti/SERIES/199/316961.html ---------------------------- 한은 금리인하, 환율-외환위기 안전판 의문 김광수경제연구소의 ‘진단&전망’ 외국인 이탈 막는 게 급선무인데 또 헛발질 금리 인하→주가 상승 기대는 위험한 착각 [한겨레] 2008-10-13       지난주 미국 등 주요국들이 일제히 긴급 금리인하를 단행했다. 정책적으로 옳든 그르든, 효과가 있든 없든 동원할 수 있는 모든 수단을 다 동원하고 있다. 논리적으로 따지면 은행과 증권사 및 펀드로부터 대규모 자금이탈이 일어나고 있는 상황에서 금리인하는 명백한 방향착오다. 미국 연방준비제도이사회(FRB)가 이를 모를 리 없다. 단지 각국 정부가 신용공황에 단호히 대처하겠다는 의지를 시장에 전달하기 위해서일 뿐이다. 은행 등 금융기관에 돈이 많이 있으나 위험이 커 기업이나 가계에 대출을 꺼려 발생하는 신용경색의 경우에는 금리인하가 효과가 있다. 그러나 예금자들과 투자자들이 은행과 증권사와 펀드를 믿지 못해 돈을 빼가는 신용공황 상황에서 금리를 인하하는 것은 헛발질이라고 할 수 있다. 더 돈을 빼가라는 꼴이기 때문이다. 이미 그 결과는 금리인하 공조 직후 세계 증시의 폭락으로 나타나고 있다. 미 연준 이사회 벤 버냉키 의장은 최근 리먼브러더스를 구제하지 않은 이유에 대해 너무나 거액의 공적자금 투입이 필요했을 뿐만 아니라 담보마저도 크게 부족한 상태였다고 말했다. 달리 해석해보면 일개 글로벌 금융기관의 부실조차 감당하기 어려웠다는 말이 된다. 또는 연준이 감당하기 어려울 정도로 리먼브러더스의 부실 규모가 엄청나게 컸다는 말이 되기도 한다. 바로 이것이 미국 금융기관으로부터 자금인출이 일어나는 배경이다. 금리를 내린다고 주가가 올라갈 것이라고 생각하면 착각이다. 주가 하락은 미국 부동산 버블 붕괴와 경기침체를 반영한 장기적 조정 현상이다. 부동산 버블 붕괴와 그로 인한 주가 하락을 막기 위해 금리를 내리면 혼란이 오히려 깊어질 뿐이다. 다만 현실적으로는 지금 실물경제가 급속히 침체로 빠져드는 상황에서 금리를 올리기는 어려우므로 동결하는 것이 현명한 선택이었다. 금리인하보다는 우리 연구소 주장처럼 공적자금 투입으로 부실은행을 국유화하고 예금 전액보호를 먼저 해야 했다. 한국은행도 미국과 유럽 등의 긴급 금리인하 공조에 동조해 한국은행 기준금리를 0.25%포인트 내렸다. 필요에 따라서는 추가로 금리를 내리겠다고 말했다. 한 마디로 어이가 없다. 지금 한국경제가 직면한 가장 화급한 문제는 원-달러 환율 폭등과 외환위기 차단이다. 이런 마당에 금리인하는 외국인 투자자들을 더 빠져나가게 하고 수출기업들에는 달러를 팔지 말며 투기자들에게는 환투기를 더 하라고 부추기는 것이나 마찬가지다. 한국은행이 오히려 환율 폭등을 부채질하는 꼴인 것이다. 민간 은행부문의 단기 외화차입 규모가 1300억달러를 넘고 있다. 이런 상황에서 현 정부가 2400억달러의 외환보유고로 시장개입을 하여 과연 얼마나 환율을 안정시킬 수 있으며 얼마 동안 버틸 수 있을까? 금리라도 더 준다고 해야 빠져나가려는 돈들이 그나마 머물지 않겠는가? 덴마크는 지난주 정책금리를 현행의 연 4.6%에서 0.4%포인트 올려 연 5%로 상향 조정했다. 덴마크도 부동산 버블이 극심하였는데 올 들어 붕괴되기 시작했고, 덴마크 국내은행 부실에 대한 불안도 가중되기 시작했다. 외국 투기자금들이 급속히 이탈하기 시작해 크로네화도 8월 초의 달러당 4.6크로네에서 최근 5.5크로네까지 폭등을 계속하고 있다. 이에 덴마크 중앙은행은 시장개입에 이어 금리인상을 단행하게 된 것이다. 우리 연구소는 7월에 한국은행이 금리를 0.25%포인트씩 연속으로 올려 연 5.5~6%까지 올릴 필요가 있다고 주장했다. 더 심각한 상황에 이르기 전에 빨리 부동산시장을 하향 조정해야 하며, 물가 폭등을 막아야 하고, 원-달러 환율 폭등을 억제해야만 경제가 안정될 수 있기 때문이다. 한국은행은 8월에 0.25%포인트 기준금리를 올렸지만 그 뒤 이명박 정부와 한나라당의 맹렬한 반대에 부딪혀 금리를 동결하고 말았다. 그 결과 지금처럼 환율 폭등과 외환위기를 맞이하고 있다. 거기에 또다시 헛발질을 해대니 경제가 온전하기를 바라는가? http://www.hani.co.kr/arti/economy/economy_general/315663.html ------------------------- 세계경제, 이제 막 내리막길 시작했을 뿐이다 [열려라 경제] 김광수경제연구소의 진단&전망      [한겨레] 2008-10-06      매주 월요일마다 이정우 경북대 교수의 ‘경제이야기’와 김광수경제연구소의 ‘진단&전망’이 실립니다. ­이정우 교수는 주요 경제현안들을 경제이론 또는 개념과 연결시켜 짧은 강의 형식으로 풀어가며, 김광수경제연구소에서는 김광수 소장을 비롯한 3명의 연구자들이 지난 한 주 동안에 나라 안팎에서 벌어진 주요 경제이슈를 종합 진단하고 전망합니다. ‘경제이야기’를 맡은 이 교수는 참여정부 초기 청와대 정책실장을 지낸 데 이어 참여정부의 12개 핵심 국정과제를 총괄 조정하는 대통령 직속 정책기획위원회 위원장으로 일해 참여정부 경제정책의 ‘설계사’로 꼽혔습니다. 미국 하버드대에서 받은 박사학위 논문 주제가 임금 불평등 문제였다는 점에서 엿볼 수 있듯이 소득 불균형 해소에 지속적인 관심을 기울여 왔습니다. 김광수경제연구소의 김광수 소장은 지난 1997년 12월 노무라연구소 서울지점에서 일하면서 외환위기의 원인과 대처법을 담은 50여쪽짜리 보고서로 화제를 불러일으킨 바 있으며, 2000년 8월 ‘정직하고 도덕적인 지식의 생산기관’을 깃발로 내건 주식회사 김광수경제연구소를 세워 민간 독립경제연구소의 새 장을 열고 있습니다. 2년여 전부터 미국 경제의 위기를 예상하는 등 국내외 경제 현안에 대한 날카로운 분석과 전망으로 유명세를 타고 있습니다. 편집자주 ‘구제법안’으로 제동걸어도 내려가는 힘 막을 수 없어 대통령 손실보상 각서없인 당분간 위험투자 삼가야 지난 3일 미국 구제금융법안이 우여곡절 끝에 의회를 통과했다. 하지만 세계경제가 단시일 안에 안정을 찾기는 어려울 것이다. 7천억달러 규모의 구제금융법안이 의회를 통과한 날 미국 다우지수가 큰 폭의 하락을 보인 것이 이런 우려를 반영한다. 9월 이후 미국 재무부와 연방준비제도이사회(FRB), 그리고 증권거래위원회(SEC)는 부실 금융기관들의 구조조정을 숨가쁘게 추진해 왔다. 하지만, 막대한 금융부실과 경기침체를 막기에는 크게 역부족이며 앞으로도 많은 시간과 노력이 필요하다. 그도 그럴 것이 금융위기가 여전히 가라앉지 않고 있고, 실물경제가 급강하하고 있기 때문이다. 시티그룹에 은행부문 매각을 포기하고, 웰스파고와의 합병을 선택하기로 한 와코비아은행도 사실상 파산이라고 할 수 있다. 웰스파고은행은 총자산이 5584억달러로 7819억달러의 와코비아에 비해 3분의 2 정도밖에 안 되는 작은 은행이다. 그런 작은 은행이 미국 최대 은행인 시티그룹을 제치고 와코비아은행을 인수 합병하는 것은 미국발 금융위기가 본격화하고 있음을 강력히 시사하는 것이다. 지난해 8월 서브프라임론 사태 발생 이후 헤지펀드 파산→신용보증기관인 모노라인 업체 파산→글로벌 증권사들 파산→페니메이와 프레디맥, 에이아이지(AIG)의 파산 위기에 이어 이제 글로벌은행의 파산으로 번지고 있는 것이다. 이번 시티은행과의 매각협상 과정에서 드러난 와코비아의 부실은 사태의 심각성을 잘 보여주고 있다. 와코비아은행의 대출자산 3120억달러 가운데 확인된 손실만 420억달러로 손실률이 무려 13.5%에 달하고 있다. 연방예금보험공사가 120억달러까지 추가손실 부담을 하겠다고 한 점을 고려하면 손실률은 17.3%에 이를 수 있다는 계산이 된다. 미국 글로벌 금융기관들의 손실 규모가 얼마나 심각한지를 짐작하게 하는 대목이다. 사실 와코비아 인수를 시도한 시티그룹 역시 손실률이 비슷한 수준일 것으로 짐작된다. 와코비아 인수 합의 후 웰스파고은행으로 급히 매각처 방향이 바뀐 것도 시티그룹 역시 온전한 상태가 아니라는 것을 강력히 시사하고 있는 것이다. 미 재무부와 연방준비제도이사회는 앞뒤 잴 겨를 없이 부실 금융기관들을 다른 글로벌 은행들에 인수하게 하고 있다. 일단 발등의 급한 불을 끄고 보자는 식이다. 부실 금융기관들을 뱅크오브아메리카(BOA)나 제이피모건 체이스 등 겨우 버티고 있는 은행들에 떠안기는 것도 모자라 이제 거액의 잠재부실을 떠안고 있는 시티그룹에까지 손을 내미는 지경에 이른 것이다. 그러나 이런다고 해서 막대한 금융부실이 저절로 없어지지는 않는다. 인수 금융기관들도 거액의 자체 부실을 떠안고 있는 마당에 대규모 자본 보강이나 공적자금 지원 없이는 부실 금융기관을 인수할 체력이 안 되는 상황이다. 자칫하면 인수 금융기관마저 부실화될 위험마저 내포하고 있다. 바로 이런 점에서 구제금융법안을 통한 대규모 공적자금 투입은 불가피하다고 할 수 있다. 지나치게 올라가는 것도 경제의 한 부분이라면 지나치게 내려가는 것도 경제의 한 부분이다. 올라갈 때 제동 없이 계속 올라가 거품이 생기듯이 내려갈 때도 제동 없이 계속 내려가면 경제 전체의 붕괴를 초래할 수 있다. 다만 올라갈 때와는 달리 내려갈 때는 어느 선에서 누구의 희생으로 어떻게 제동을 걸 것인가를 판단하는 것이 매우 어려운 정책과제다. 올라갈 때는 모두가 득을 본다고 착각하지만 내려갈 때에는 생사의 이해관계가 첨예하게 대립되기 때문이다. 세계경제는 이제 내리막길의 상단을 지나고 있다. 이번 구제금융법안으로 제동을 건다고 해도 아직은 높은 위치에너지 때문에 내려가는 힘을 막을 수 없을 것이다. 세계경제뿐만 아니라 한국 경제 역시 위기적 상황이다. 최대 위험을 100으로 가정할 때 최근 상황은 90을 넘는 매우 위험한 상황이다. 이런 마당에 대통령과 정부와 여당은 위기는 기회라는 황당한 주장으로 펀드나 부동산에 투자하라고 권하고 있다. 정권 출범 전부터 그런 선동적인 정책을 쉴 새 없이 남발해오고 있다. 그러나 그런 사기적 감언이설에 넘어가지 않고 올봄에라도 손절매하고 빠져나왔더라면 손해를 크게 줄였을 것이다. 대통령이 손실을 보상해주겠다는 각서라도 써 주지 않는 한 당분간 위험한 투자를 삼가는 것이 좋을 것이다. http://www.hani.co.kr/arti/SERIES/199/314232.html -------------------------- 미 전체 주식의 60% 가계보유…불황 최소 3년 갈것 [열려라 경제] 김광수경제연구소의 진단&전망    김광수 기자   [한겨레] 2008-11-09      가계 전체 금융자산에서 주식 차지 비중 26% 증시폭락으로 4.4조달러 감소…소비위축 수순     미국 사상 첫 흑인 대통령 당선에 따른 ‘변화’ 기대감도 잠시, 실물경제 불황이 본격적으로 시작되면서 미국 주가가 다시 하락세를 보이고 있다. 주가 하락은 미국 가계소비에 큰 타격을 주고 있으며 경기불황의 주원인이 되고 있다. 그 이유는 미국 가계의 금융자산 포트폴리오 가운데 주식이 차지하는 비중이 다른 나라보다 압도적으로 높기 때문이다. 2008년 2분기 말 현재 미국 가계가 직접 보유하고 있는 주식은 시장가격 기준으로 4조9천억달러다. 미국 가계 금융자산 전체의 11%에 불과한 것으로 보인다. 그러나 투자자별 주식보유 현황을 살펴보면, 미국 가계가 직접 보유하고 있는 주식 4조9천억달러는 전체 주식의 25.2%를 차지한다. 뮤추얼펀드도 자산의 66.4%를 주식에 투자하고 있는데, 주식 보유량이 4조9천억달러로 가계와 더불어 주식을 가장 많이 보유하고 있다. 그런데 또 뮤추얼펀드의 65.7%를 가계가 보유하고 있으므로, 가계가 뮤추얼펀드를 통해 간접적으로 보유하고 있는 주식이 3조2천억달러에 이른다. 결국 미국 가계가 직간접적으로 보유하고 있는 주식은 8조1천억달러로 전체 주식 시가총액의 약 42%를 차지한다. 이는 미국 가계 전체 금융자산의 18.3%에 해당하는 금액이다. 개인연금 역시 전체 주식의 14.1%인 2조7천억달러어치의 주식을 보유하고 있으며, 뮤추얼펀드에도 1조5천억달러 가량 투자하고 있는 것으로 나타나고 있다. 이렇게 보면 개인연금이 보유한 주식은 전체 주식의 19%인 3조7천억달러(2.7+1.5×66.4%)에 이른다. 연방정부 및 주정부 퇴직연금과 보험사가 보유한 개인연금을 제외한 순수 개인연금은 5조7천억달러인데 이는 모두 가계가 보유하고 있다고 할 수 있다. 미국 가계가 직접 보유한 주식과 뮤추얼펀드 및 개인연금을 통해 보유한 주식을 모두 합산하면, 올해 6월 말 현재 11조8천억달러로 전체 주식의 60.8%를 차지한다는 계산이 나온다. 이는 미국 가계 전체 금융자산의 4분의 1이 넘는 26.6%에 해당한다. 이를 바탕으로 2007년 하반기 서브프라임론(비우량 주택담보대출) 사태 이후 주가 폭락에 따른 미국 가계부문의 보유주식 자산가치 하락을 추정해 보자.        2007년 3분기 다우지수가 1만4000으로 최고 수준이었을 때 미국 전체 주식의 시가총액은 22조8천억달러였다. 그러나 계속되는 주가 하락으로 2008년 6월 말에는 다우지수가 3000이나 떨어진 1만1000 가량으로 하락했고 시가총액은 19조4천억달러로 고점 대비 3조4천억달러 줄었다. 올 6월 말 이후에도 다우지수는 계속 하락하여 11월 초 현재 9000 전후를 기록해 20% 가량 추가 하락했다. 시가총액도 11월 초 현재 15조5천억달러로 2007년 3분기에 비해 무려 7조3천억달러나 줄어들었다. 결론적으로 미국 가계부문의 주식 자산가치는 2007년 9월에 대비해 2008년 11월 초 현재 4조4천억달러(7조3천억달러×60.8%) 가량 감소한 것으로 추정된다. 주택가격 하락에 따른 미국 가계의 주택자산가치 하락 4조8천억달러에 필적하는 수준이다. 미국 가계부문은 주택가격과 주가 하락의 더블 펀치를 맞아 거품 절정기에 비해 모두 9조 달러 이상의 자산가치 감소를 겪고 있는 것이다. 한편, 2008년 2분기 말 기준으로 전체 한국 가계의 금융자산 가운데 주식자산 비중은 20.1%이며 수익증권(펀드) 비중은 9.3%다. 전체 주식의 24.5%를 가계가 보유하고 있다. 하지만 현금·예금 비중은 44.1%, 보험·연금 비중은 23.4%로 한국 가계 금융자산 가운데 비주식 금융자산 비중이 여전히 높다. 더욱이 2008년 6월말 이후 코스피지수가 1600에서 최근 1100 수준으로 30% 이상 떨어졌는데, 이로써 한국 가계부문이 보유한 주식의 자산가치 감소는 수익증권까지 포함하면 모두 154조원에 이른다. 미국만큼은 아니라고 해도 주식자산 가치 하락으로 한국 가계의 소비 위축도 피할 수 없는 것이다. 미국의 주택가격과 주식가격이 당장에 회복될 가능성은 거의 없어 보인다. 미국 경제는 경기하강 국면에서 악순환에 빠진 상황이다. 2004년부터 2006년까지 주택가격과 주가 거품으로 가계소비가 호조를 지속하면서 미국 경제가 거품 호황을 누려 왔다. 이제는 반대로 거품 붕괴로 자산가격이 큰 폭으로 떨어지면서 미국 가계부문의 소비위축이 현실화되고 있다. 최소한 ‘전치 3년짜리’ 불황이 이제부터 본격화되고 있다고 할 수 있다. http://www.hani.co.kr/arti/SERIES/199/320793.html ------------------------- 미 집값 계속 하락땐 ‘프라임론’도 안심 못한다 김광수경제연구소의 진단&전망 거품 절정기 대비 30% 이상 하락 전망…7조달러 증발 대출자들, 줄줄이 집열쇠 넘기면 금융부실 감당 못해 [한겨레]  2008-11-03 » 미국 주택시장 거품붕괴와 자산가치 변화   10월14일 미국 재무부의 은행 자본 보강과 연방예금보험공사의 지급보증 발표 이후 급속히 타오르던 신용 공황의 불길은 어느 정도 잡히는 모습을 보이고 있다. 일단 1일물 기업어음(CP) 시장에 숨통이 트이기 시작했다. 뿐만 아니라 7000억달러 구제금융안 가운데 2500억달러를 금융기관들의 자본 보강에 사용하는 프로그램은 최소한 투입된 금액만큼 금융기관의 자본 부족 문제를 해소하는 데 기여할 것이다. 문제는 7000억달러의 구제금융이 여전히 미국 금융기관 전체의 부실을 해소하기에는 크게 모자란다는 것이다. 미국 주택시장의 거품이 절정에 이른 2006년 하반기에 미국 전체 주택의 자산가치는 약 24조달러(1.2억호×20만달러)에 이른 것으로 추정된다. 그중 금융기관으로부터 주택모기지 대출을 받은 것은 13조달러로 전체 주택자산 가치의 54% 정도였다. 대출을 받지 않았거나 모기지대출 상환이 끝난 무대출 주택은 11조달러로 전체의 46%를 차지한 것으로 추정된다. 그런데 2006년 하반기 이후 미국 주택시장의 거품이 꺼지면서 2008년 7월 말 현재까지 미국의 주택가격은 거품 정점 대비 평균 20%가량 떨어졌다. 그 결과, 거품이 꺼짐으로써 미국 전체 주택의 총자산가치는 4.8조달러가 날아가 19.2조달러로 줄었다. 이 중 무대출 주택 자산가치 감소액은 2.2조달러이며 모기지대출 주택은 2.6조달러로 추산된다. 이로부터 미국 금융기관의 주택모기지 대출 부실은 최대 2.6조달러에 이를 수 있다는 계산이 나온다. 더욱이 많은 전문가들은 미국의 주택가격이 거품 절정기에 비해 30% 이상 떨어질 가능성이 높은 것으로 전망하고 있다. 그 경우 미국 주택자산 가치는 다시 16.8조달러로 줄어들어 거품 절정기에 비해 7.2조달러의 자산가치가 줄게 된다. 이때 미국 금융기관의 주택모기지 대출의 부실은 최대 3.9조달러로 늘어나게 된다. 이렇게 볼 때 7000억달러 공적자금 투입은 미국 금융기관의 부실을 해소하기에는 크게 모자라는 상황이라고 할 수 있다. 물론 미국 금융기관 부실의 상당 부분은 서브프라임론 대출이 차지하고 있고, 전체 모기지대출의 90% 가량을 차지하는 알트에이(Alt-A) 대출과 프라임론 대출의 부실 가능성은 지금 당장은 높지 않다고 할 수 있다. 그러나 알트에이도 중하위 소득계층에 대한 편법대출이 많아 부실이 적지 않은 것으로 추정되고 있다. 그런가 하면 중상위 소득계층에 대한 프라임론 대출에 대해서도 부실을 우려하는 목소리가 나오고 있다.   미국 주택가격이 지속적으로 하락할 경우 프라임론 대출의 부실이 어떻게 발생하는지 간단히 설명해보기로 하자. 미국 금융기관들의 주택모기지 대출은 대물(對物) 대출인 반면 한국의 주택담보대출은 대인(對人) 대출이라고 할 수 있다. 즉, 미국 금융기관들은 주택에 대해서만 대출을 해주는 데 비해 한국은 사람에게 대출을 해주면서 동시에 주택도 담보로 잡는다. 경제 전문가인 리처드 쿠(Richard C. Koo)는 일본 언론 기고문에서 이것이 프라임론 대출 부실의 새로운 시한폭탄이 될 수 있다고 지적한다. 프라임론 대출을 받은 중상위 계층도 주택가격이 계속 하락하면 스스로 주택을 포기하게 될 위험성이 높아지기 때문이라는 것이다. 대물 대출 제도 아래서는 금융기관에 상환하는 주택모기지 원리금 부담보다 주택가격 하락에 따른 손실이 크게 될 경우 언제든지 주택모기지 대출을 받은 사람이 금융기관에 집 열쇠를 넘기고 털어버릴 수 있다. 주택가격이 계속 하락할 경우 서브프라임론이든 프라임론이든 관계없이 대출받은 사람이 스스로 차압을 역선택할 수 있다는 것이다. 모기지 대출을 충분히 상환할 수 있는 소득자들도 원리금을 상환하느니 가치가 폭락한 주택을 금융기관에 넘기는 것이 유리하다고 판단할 수 있다는 것이다. 만일 이런 사태가 발생하게 된다면 미국 금융기관들은 감당할 수 없을 정도로 부실 주택을 대량으로 떠안게 된다. 그렇게 된다면 말 그대로 미국 경제는 파산할 수밖에 없게 된다. 실제로 이런 상황이 발생할지는 알 수 없다. 하지만 향후 미국 주택가격이 얼마나 더 하락할 것인지에 따라 발생할 수 있는 가능성을 배제할 수 없다고 할 수 있다. http://www.hani.co.kr/arti/SERIES/199/319602.html ㅁ 중국 부동산버블 붕괴, 금융위기보다 충격 클수도 김광수경제연구소의 진단&전망 부동산 2개월 연속 하락세…지방까지 확산 대책 발표했지만 일부선 “이미 강 건넜다” ==> http://www.hani.co.kr/arti/SERIES/199/318321.html

크루그먼 "러시아·한국·브라질,·금융위기 한복판"  

  [해외시각]"현재 위기는 유동성 함정에 신용경색 겹친 것"  

  [프레시안] 2008-10-27 오후 4:50:31      
  
  한국은행이 긴급회의를 열어 기준금리를 사상 최대폭인 0.75% 포인트를 한꺼번에 인하한 '충격 조치'에도 불구하고 27일 코스피 지수는 전일대비 불과 7.70 (0.82%) 포인트 오른 946.45로 마감했다.
  
  그나마 상승 마감한 것은 금리 인하 조치 때문이라기보다는 국민연금 등 연기금이 5300억원을 순매수하여 코스피 지수를 간신히 떠받친 것이다.
  
  코스피는 대대적인 금리 인하 조치에도 불구하고 장중 892.45까지 떨어지면서 막판까지 900선을 밑돌다가 연기금이 뛰어들면서 900선을 회복했다.
  
  금리 인하에 따른 원화 가치 하락도 면치 못했다. 이날 서울 외환시장에서 원ㆍ달러 환율은 전 거래일 대비 18.50원 상승한 1442.50원에 거래를 마쳤다.
  

▲ 한국의 외환위기 사태를 예견한 것으로 잘 알려진 폴 크루그먼 교수가 최근 글로벌 금융위기에 한국이 심각한 타격을 받는 곳으로 지목했다.ⓒ로이터=뉴시스 

  이처럼 특단의 금리 인하 조치조차 시장에 먹혀들지 않는 가운데 올해 노벨경제학상 수상자 폴 크루그먼 프린스턴대 교수는 27일(현지시간) <뉴욕타임스>에 기고한 'The Widening Gyre' 이라는 칼럼(원문보기)에서 "정말 충격적인 것은 이번 위기가 신흥시장에 확산되는 양상"이라면서 러시아, 한국, 브라질을 "최근 글로벌 금융위기의 한복판에 있는 나라들"로 꼽았다.  

  게다가 크루그먼 교수는 "이들 나라들은 1990년대 말 당시로서는 엄청나다는 금융위기를 겪었지만, 지금 위기에 비하면 해변가에서 한가로운 시간을 보내던 날이었다"고 덧붙였다.
  
  크루그먼 교수는 당시 외환위기를 3년전에 정확하게 예측해 우리에게도 금융위기에 관한 상당한 권위자로 정평을 얻은 인물이다.
  
  "신흥시장이 제2차 진앙지될 가능성"
  
  크루그먼 교수는 모건 스탠리 통화 수석 이코노미스트로 일하는 스티븐 젠의 말을 인용, "신흥시장은 커다란 위기에 봉착해 있으며, 미국의 금융시장이 제1차 진앙지라면, 신흥시장의 '경착륙'이 '제2차 진앙지'가 될 가능성이 있다"고 전했다.
  
  그는 글로벌 금융위기의 1차 진앙지인 미국 정부의 정책을 '정부 개입을 혐오하는 부시 행정부의 이데올로기로 핵심을 놓치고 있다"고 맹비판한 뒤 "어떤 이유로 결함투성이의 정책이 계속되고 있는지는 차지하고, 상황은 통제되고 있지 못한 것이 분명하다. 사태가 악화되고 있다"고 비관했다.
  
  크루그먼 교수가 특히 개탄하는 미국 정부 정책의 허점으로 크게 두 가지 사례를 들었다. 헨리 폴슨 미 재무장관은 뒤늦게나마 은행을 부분 국유화하는 자본 투입 방안에 동의했지만, 이 방안을 주도한 영국 정부와는 달리 이 자금을 은행이 대출하는 데 쓰도록 하는 조건을 달지 않았다. 이로 인해 미국의 은행들은 정부의 구제금융을 그대로 끌어안는 경향을 보이고 있다는 것이다.
  
  또한 국책 모기지 보증업체인 패니매와 프레디맥을 사실상 국유화하고도 미 재무부는 정부가 전적으로 두 업체의 채권을 보증하는 것은 아니라고 밝히고 있다. 이로 인해 시장에서는 두 업체의 채권을 여전히 위험 자산으로 취급하고 있다.
  
  그 결과 대대적인 공적자금 투입에도 불구하고 자금 시장은 여전히 경색되어 있고, 모기지 금리는 두 업체가 파산 위기에 몰릴 당시처럼 다시 치솟았다는 것이다.
  
  "파산할 때까지 자산 매각하는 악순환에 빠져"
  
  독일의 거시경제 전문가 프랑크 하이네만도 26일 'Escaping from a Combined Liquidity Trap and Credit Crunch' 라는 장문의 글에서 "현재의 위기는 유동성 부족이 아니라, 유동성 함정에 신용경색이 합쳐진 것"이라고 진단했다.
  
  시장에 자금이 부족한 것이 아니라 금융업체와 투자자들이 자신부터 살고보자며 돈을 움켜쥐거나 자금 회수에 나서고 있어 '유동성 함정'에 빠졌으며, 돈을 안심하고 빌려줄 때도 없다는 공포에 사로잡혀 있다는 것이다.
  
  이런 상황에서 금융업체는 자본 부족으로 인한 파산 위기를 막기 위해 자산을 계속 팔아대고, 그럴수록 기존 자산의 가치가 떨어지면서 더 많은 자산을 팔아야 하는 악순환에 빠졌다.
  
  결국 파산을 우려한 금융업체들이 앞다퉈 자산을 매각하다가 결국 자신들이 파산할 때까지 자산하락이 계속되고 만다는 '공포의 나선형 추락'에 몰리고 있다는 것이다.
  
  하이네만은 현재의 금융위기 양상은 국제적인 금리 인하 공조와 구제금융으로도 이 악순환의 고리를 끊기가 쉽지 않다고 평가했다.       

  이승선/기자
http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=40081027153534


ㅁ 크루그먼 "신흥시장 위기확산 진짜 충격" ==> http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=sec&sid1=101&sid2=262&oid=001&aid=0002336310


ㅁ MB정부 부인에도 확산되는 '한국 제2 위기설'  
  루비니·크루그먼·페섹…"한국에 베어스턴스 유령 배회 ==> http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=60081028101534


ㅁ 이번엔 헤지펀드發 대란? … 세계최대 헤지펀드 위기설  
  "월가 헤지펀드 30% 파산 가능성"  ==> http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=40081027083219
http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=40080811183831


ㅁ 헤지펀드, 이번엔 한국 금융시장 겨냥하나  ==> http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LS2D&mid=sec&sid1=101&sid2=259&oid=001&aid=0002337342


ㅁ MB, 경제를 자이로드롭에 밀어넣을 셈인가  
  [우석훈 칼럼]'오바마+6', 한국을 기다리는 위기  ==> http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=60081027101700


ㅁ "MB정부, 'IMF의 교훈'이라도 챙겨라"  
  [홍헌호 기고]시장은 'MB정부 헛발질'에 주목하고 있다  ==> http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=60081028111601


ㅁ 김종인 "靑, 왜 주가 떨어지는지 모르겠다고?"  
  "7· 4· 7 중에 하나라도 실현될 가능성 없다"  ==> http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=20081028120121


ㅁ "부실 건설사 살리려다 다 죽는다"  
  [인터뷰] <부동산 대폭락 시대가 온다> 저자 선대인  ==> http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=60081028114010


ㅁ  "감세와 건설뉴딜, 국가부도로 가는 급행열차"  
  [이근 칼럼] 불운한 대한민국의 '자유낙하'  ==> http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=40081030111618


ㅁ 부동산 연착륙? 해법이 틀렸다  
  [이태경 기고]종부세ㆍ양도세 완화로는 연착륙 유도 못 해  ==> http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=60081030093131


ㅁ "유동성 부족? 문제는 거품 붕괴"  
  [인터뷰] 이한구 예결위원장 "2기 경제팀, '관치 회귀' 안 돼"  ==> http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=20081029165235


ㅁ 박현주 "지금은 100년에 한번 올 절호의 투자 기회"  
"‘부동산-금융 동반 위기 오지 않을 것"
"외국인 곧 매도 멈출 것", "환율 빠르게 정상회복할 것"
"중국, 어려운 세계경제 속 9% 고성장 고무적"(2008.10.24)  ==>  
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=003&aid=0002347937
http://www.edaily.co.kr/news/stock/newsRead.asp?sub_cd=DB16&newsid=01571126586577184&clkcode=00203&DirCode=0030208&curtype=read
http://www.pressian.com/Scripts/section/article.asp?article_num=60081027144247
http://news.cnbnews.com/category/read.html?bcode=56268


ㅁ "100년에 한번 올까말까한 투자기회라니…"
"원금 60% 날렸는데 사과부터 하라" 불만
박현주 회장 발언에 투자자·네티즌 항의 잇따라 ==> http://economy.hankooki.com/lpage/stock/200810/e2008102717201047830.htm
http://www.viewsnnews.com/article/view.jsp?seq=42001


ㅁ 박현주 회장과 미래에셋이 사는 법
[홍찬선칼럼]박 회장 재산 내놓고 봉변 각오하고 직접 투자자 설득해야 ==> http://www.moneytoday.co.kr/view/mtview.php?type=1&no=2008102618274560323&outlink=1
http://www.viewsnnews.com/article/view.jsp?seq=42016