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'새 주택보급률'이 수상하다

[손낙구의 세상공부] 100% 초과 피하려 축소?…주거현실 반영 정확한 통계 필요

[레디앙] 2009.1.7

며칠 전(2008.12.30) 국토부가 새로운 주택보급률을 발표했다. 1인가구와 다가구주택 구분거처를 반영한 결과 2007년 말 기준 우리나라 주택보급률은 현행 108.1% 보다 훨씬 낮은 99.6%라는 것이다. 언론은 이를 근거로 일제히 아직 더 많은 주택공급이 필요하다는 식으로 몰고 갔다.

주택보급률은 무엇일까. 옛 통계에 어떤 문제가 있었기에 새 통계를 만든 걸까. 새 주택보급률은 더 고치지 않아도 될 정도로 정확하게 산정한 걸까. 오늘은 주택보급률에 대해 공부해보자.

주거현실을 제대로 반영하는 주택보급률이 필요하다

주택보급률이란 주택수를 가구수로 나눈 것으로 주택이 필요한 만큼 충분히 공급됐는지를 엿볼 수 있는 대표적인 주택통계다. 거칠게 말해서 주택보급률이 100%가 넘으면 주택이 충분하다는 얘기고, 이에 못 미치면 부족하다는 뜻이다.

국토부가 새로운 주택보급률을 산정해 발표한 것은 현행 주택보급률이 1인 가구 증가 등 사회변화와 주거현실을 제대로 반영하지 못해 이를 개선하기 위해서다.

역대 대통령이 모두 ‘집짓는 대통령’이 돼 공급중심의 주택정책을 편 결과 2002년부터 주택보급률이 100%가 넘어 집이 남아돌기 시작했으며, 2007년 말 기준으로 108.1%를 기록해 전체 국민이 가구당 한 채씩 내 집을 갖고도 103만 채가 남아도는 것으로 나타났다.

그런데 현행 주택보급률 통계를 내는 방식에는 크게 두 가지 문제가 있다.

첫째, 가구수에 1인가구가 제외돼있다. ‘나 홀로 가구’라 불리는 1인가구수는 1990년 102만에서 2005년 317만으로 세 배로 불었고, 전체 가구 중에서 차지하는 비중도 9%에서 19.9%로 증가했는 데, 주택보급률에서는 전혀 반영이 되지 않았으니 사회변화를 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

둘째, 주택수에 다가구 주택이나 영업겸용 주택처럼 여러 가구가 살 수 있는 집이 소유권을 기준으로 한 채로 계산되고, 사람이 사는 주거시설로 아무런 손색이 없는 주거용 오피스텔도 주택수에서 빠져있다. 현실에 존재하는 주택수를 정확히 담지 못함으로써 주거현실을 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

이처럼 현행 주택보급률은 가구수와 주택수 모두 존재하는 현실 보다 적게 반영되는 문제점이 있는 것이다. 따라서 사회변화와 주거현실을 정확히 반영할 수 있는 새로운 주택보급률을 내는 일 자체는 필요하다고 하겠다. 통계란 현실을 제대로 반영할 때 의미가 있는 반면 하나의 통계가 반영하는 현실은 일면적일 수 있기 때문에 현행 주택보급률과 새로운 주택보급률을 종합할 경우 보다 현실에 가까운 통계가 될 수 있다는 점에서도 필요한 일이다.

1인가구 포함한 일반가구 … 전체가구의 99.4% 반영

그렇다면 국토부가 발표한 새로운 주택보급률은 사회변화와 주거현실을 제대로 반영했을까? 먼저 현실에 존재하는 가구수를 제대로 반영했는지를 보자.

2005년 현재 대한민국에 사는 사람은 4,727만8,951명이다. 대다수는 배우자와 자손, 또는 부모 형제와 함께 가족을 이뤄 살지만, 상당수는 혼자 살고, 어떤 이는 핏줄이 아니지만 친한 친구와 함께 산다. 소수지만 기숙사나 고아원 등의 시설에서 사는 사람도 있고, 외국인끼리만 모여 사는 경우도 있다.

이처럼 한 사람 또는 두 사람 이상이 모여서 밥 먹고 잠자는 등 생계를 같이 하는 생활 단위를 가구라 한다. 4728만 명 모두가 이처럼 가구라는 울타리를 치며 살고 있는 데, 그 울타리수가 1,598만8,274개다. 1,599만 가구 가운데 99.4%는 일반가구라 불리는 울타리를 이루고 살고 있고, 나머지는 0.6%는 집단가구(0.1%)와 외국인가구(0.5%)라는 울타리를 치고 산다.

일반가구는 다시 세 가지 종류로 나뉘는 데, 보통 혈연관계인 가족단위로 생활하는 혈연가구(78.1%)와 혼자서 살림하는 1인가구(19.9%)가 총가구의 98.0%를 차지한다. 나머지 일반가구는 친구나 혈연관계가 아닌 사람들이 같이 사는 5인 이하 비혈연가구가 소수(1.4%) 포함돼 있다.

새로운 주택보급률은 전체 가구의 99.4%인 일반가구를 가구수로 삼음으로써 사실상 모든 가구를 포괄한다고 하겠다.

주거용 오피스텔 제외 납득 안 돼

이번에는 현실에 존재하는 ‘사람이 거주하는 곳’을 제대로 반영했는지 살펴보자. 대한민국 땅 위에 사는 사람은 어디에서 잠자고 쉬고 생활할까? 사람이 사는 모든 곳을 ‘거처’라 한다. 대다수는 아파트,단독주택,연립주택,다세대주택,상가건물내 주택과 같은 집(주택)에 산다. 그러나 소수지만 주택이 아닌 주거용 오피스텔에 사는 사람도 있고, 판잣집이나 비닐하우스 쪽방 심지어 동굴에 사는 사람도 있는 데 이런 곳을 ‘주택이외의 거처’라 한다.

새로운 주택보급률은 단독주택 중 다가구 단독주택을 한 채가 아니라 거처를 구분해 반영했다는 점에서 현행 보급률과 차이가 있지만, 주택이외의 거처는 주택수에 포함시키지 않은 점에서는 같다. 특히 가구수에 1인가구를 포함시켰으면서도 1인가구 14만 명이 살고 있는 주택이외의 거처를 주택수에서 배제한 것은 문제다.

물론 주택이외의 거처 가운데 호텔여관 등 숙박업소의 객실이나 기숙사 및 특수사회시설은 주로 집단가구가 거주하는 거처여서, 또 판잣집 등 기타 거처는 인간이 살기에는 적절하지 않은 곳이어서 포함시키지 않을 수 있다. 그러나 주거용 오피스텔은 주택으로서 아무런 손색이 없는 버젓한 거처이고, 여기에 살고 있는 1인가구가 11만에 달한다고 할 때 당연히 주택수에 포함시켜야 한다.

오피스텔 포함하면 이미 100% 초과

사실 1인가구를 가구수에 반영할 때 주거용 오피스텔을 주택수에 반영하는 것은 정해진 일이나 마찬가지였다. 학계는 물론 서울시 등 새로운 주택보급률 산정을 시도하는 경우 이는 당연한 일로 여겨왔다. 그런데 왜 국토부는 그렇게 하지 않았을까?

해답의 실마리를 찾기 위해 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 어떤 변화가 생길지를 따져보자.

국토부 발표 새로운 주택보급률에 따르면 서울시의 새로운 주택보급률은 2005년과 2006년 94%에서 2006년엔 93%로 낮아지는 것으로 나타났다. 다가구 단독주택 구분거처호수만 반영하고 주거용 오피스텔을 제외했을 경우다.

그러나 서울시정개발연구원에 따르면 다가구 단독주택 구분거처 반영과 함께 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 주택보급률은 2005년 97%, 2006년 98%로 각각 나타났다. 이 같은 기준을 적용할 경우 2007년 말 서울시 주택보급률은 100%를 기록할 것으로 추산된다.

국토부가 발표한 우리나라의 2007년 말 기준 새로운 주택보급률은 99.6%다. 다시 말하면 가구수에 비해 주택수가 불과 6만8,800채가 모자라서 100%가 안 된 것이다. 그러나 주거용 오피스텔이 2005년에 이미 15만 채가 넘었으니 이것만 반영해도 보급률은 벌써 100%를 뛰어 넘은 셈이다.

결국 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우와 그렇지 않을 경우의 차이는 주택보급률이 100%를 넘느냐와 넘지 않느냐의 차이인 것이다.

제외된 주택 더 없나

한 가지 더 따져볼 게 있다. 국토부에 따르면 2005년 현재 다가구 단독주택수는 76만3천 채이지만 이곳에 살 수 있는 가구 기준 거처수는 316만3천 채로 주택당 4가구에 달한다. 이에 따라 다가구 단독주택 구분거처수를 316만3천 채로 계산한 것이다.

다가구주택만 이런 성격을 갖고 있을까? 통계청 자료를 분석해보면 일반단독주택, 다구가단독주택과 함께 단독주택을 구성하고 있는 영업겸용단독주택의 경우도 한 채 당 최소한 3가구가 거주하고 있는 것으로 나타나고 있다. 물론 추가로 필요한 요건도 따져봐야 하겠지만, 다가구주택에 적용한 기준을 영업겸용단독주택에도 적용해서 현실에 존재하는 주택수를 제대로 반영해야만 올바른 주택보급률 통계가 될 수 있을 것이다.

거칠지만 영업겸용 단독주택의 구분거처호수를 반영해보면 2007년 현재 전국 주택보급률은 103%를 초과해 1인가구의 주택수요를 충족하고도 집이 40만 채 이상 남아돌 것으로 추정된다. 아울러 영업겸용단독주택 외에 비거주용건물내 주택도 2005년 현재 주택당 1.4가구가 거주하고 있다는 점에서 같은 방식으로 따져볼 필요가 있다.

‘주택보급률 100% 초과’ 피하려 주택수 축소?

결국 국토부의 새로운 주택보급률은 가구수는 최대한 반영한 반면, 주택수는 축소한 셈이다.

그 사이에 주택보급률 100%라는 심리적 경계선이 있다. ‘주택보급률 100%’는 집이 모자라는 시대와 집이 남아도는 시대의 경계이며, 주택정책의 목표가 주택공급이라는 양적 측면에서 주거복지 향상이라는 질적 측면으로 전환하는 갈림길이다.

집을 더 많이 지어야 돈을 버는 건설재벌이나 그들과 함께 개발정책으로 공생하는 이른바 부동산 동맹세력에게는 집이 남아도는 ‘주택보급률 100%’는 달갑지 않은 수치다. 보수언론과 건설관련협회가 그동안 현행 주택보급률 통계를 바꿔야 한다고 끈질기게 제기해온 것도 같은 맥락이다.

국토부는 ‘주택보급률 100%’를 넘기지 않기 위해 일부러 주거용 오피스텔을 제외한 것일까? ‘그렇지 않고서야…’하는 생각이 절로 들만큼 그만큼 주택수 축소는 납득하기 어렵다.

의구심은 다른 곳에서도 감지된 적이 있다. 새로운 주택보급률이 아직 확정되지도 않았던 지난 2008년 9월19일 국토부는 ‘도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’(9.19대책)을 발표하면서 이 통계를 끼워 넣었다. 9.19대책의 핵심내용인 ‘10년간 500만 채에 달하는 대량의 주택공급’을 합리화하기 위해 현행 주택보급률 108.1% 대신 99.3%를 사용한 것이다.

당시 국토부는 이 통계를 불쑥 끼어 넣으면서 아무런 설명도 하지 않았다. ‘한국의 주택 보급률은 108.1%(2007년)로 프랑스 120.5%(2004년)를 제외하고는 미국 108.5%(2003년), 영국 105.2%(105.2%) 등 선진국과 비슷한 수준’이라고 수년 간 되풀이해온 국토부 통계는 다른 나라는 그대로인 데 한국만 갑자기 99.3%로 뒤바뀌었다. 전쟁이나 지진으로 집이 수백만 채 폭삭 무너지지 않고서는 일어날 수 없는 우스꽝스런 일이 정부 공식문서에서 발생한 셈이다.

9.19대책 당시는 아직 새 보급률이 확정되지도 않은 때였다. 국토부에 따르면 새로운 주택보급률은 12월11일 전문가 세미나와 그 뒤 관계부처 협의 및 주택정책심의위원회를 거친 뒤인 2008년 연말이었다. 더구나 9.19대책 당시 발표한 보급률(2007년 기준)은 전국 99.3% 수도권 94.6%로, 최종 확정 발표된 전국 99.6% 수도권 96.0%와도 다른 수치였다. 확정되지도 않은 설익은 통계를 무리하게 발표한 셈이다.

국토부가 이 같은 의구심을 떨치려면 새로운 주택보급률 산정 과정과 관련 자료를 자세하게 공개해야 한다. 왜 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외했는지 납득할 만한 근거를 제시해야 하며, 다가구주택에 적용한 기준이 영업겸용 단독주택이나 비거주용건물내주택에는 왜 적용되지 않는지에 대해서도 해명해야 한다.

그렇지 않을 경우 ‘한 해 50만의 주택을 무조건 짓는 것으로 결론을 내놓고 이를 합리화하기 위해 부동산 통계를 꿰맞추는 것 아니냐’는 비판을 피하기 어려울 것이다.

정확한 부동산 통계 생산 정부가 앞장서야

현실을 정확히 진단할 때 제대로 된 대책을 세울 수 있다. 통계는 종종 현실을 진단하는 유용한 수단이 되며, 똑같은 현실을 말해도 통계를 사용할 때는 그렇지 않은 경우에 비해 그 권위와 위력이 더 크다.

통계는 정확할 때만, 즉 현실을 제대로 반영할 때만 권위를 인정받을 수 있다. 그러나 잘못되거나 정확하지 않은 통계는 매우 위험하다. 그릇된 진단은 그릇된 처방을 낳기 때문이다. 만약 특정한 목적을 위해 통계를 ‘마사지’하거나 심지어 조작해서 현실을 호도하고 그 결과 다수에게 피해를 입히게 된다면 심각한 문제다.

한국사회는 부동산으로 계급을 이룬 부동산 계급사회답게 단 하루도 부동산 통계를 만나지 않고 사는 날이 없을 정도로 통계가 많다. 그러나 유감스럽게도 ‘마사지’된 통계, 심지어 축소되거나 과장되고 왜곡된 통계가 난무하고 있다. 이같은 현실을 바꾸려면 정부 기관부터 현실을 있는 그대로 반영하는 정확한 부동산 통계를 내는 데 앞장서야 할 것이다.

오늘은 국토부가 발표한 새로운 주택보급률을 중심으로 정확한 부동산 통계의 필요성에 대해 공부했다.

* 이 글은 오마이블로그 '손낙구의 세상공부'에 올라온 글입니다.
http://blog.ohmynews.com/balbadak/243193
http://www.redian.org/news/articleView.html?idxno=12206
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집값 떨어진 뒤 한국사회 어떤 변화 올까

[손낙구의 세상공부] ‘일본형’ 대폭락 … 부유층엔 최악 빈곤층엔 최선

[레디앙] 2009.1.12

집값 전망과 관련한 대폭락(일본형), 일시적 하락 후 상승(한국형), 폭락 후 폭등(외환위기형)의 세 가지 시나리오가 현실이 될 경우 어떤 일이 벌어질까.

어떤 시나리오가 현실로 나타날지는 몇 년을 지켜봐야 알 수 있을 터여서 그 영향을 예상하는 게 성급할 수 있지만, 어떤 시나리오가 현실에 되느냐에 따라 그 영향이 한국사회 전반에 깊고 넓게 미칠 것이란 점에서 미리 짚어볼 필요가 있다. 오늘은 향후 집값 변동 양상에 따라 한국사회에 어떤 일이 벌어질지 예상해본다.

부동산 신화, 붕괴냐 강화냐

일본과 비슷한 양상으로 부동산 가격이 대폭락한다면 빚을 잔뜩 내서 부동산을 사둔 사람들이 가장 먼저 가장 큰 타격을 받을 것이다. 나아가 10년 이상 장기간 부동산 가격이 떨어질 경우 한국 현대사를 지배해온 부동산 불패 신화가 붕괴되고, 부동산 동맹세력이 서민의 피땀을 빨아들이는 부동산 먹이사슬이 무너질 것이다.

한국경제를 좀먹고 있던 부동산 비만증도 많이 약화될 것이며, 부동산 자산재분배의 효과가 나타나 부동산 빈부격차도 줄어들 것이다. 주거비에 너무 많은 돈이 들이지 않아도 되는 사회로 갈 수 있을 것이다.

그러나 이것은 중장기적인 효과이고, 당장은 큰 고통이 따를 것이다. 부동산값 폭락이 연쇄작용을 일으켜 경제전반에 흔들어 가계파산과 실직, 소득감소로 번지는 것도 피할 수 없는 일일 것이다.

만약 외환위기 때와 같이 가격폭락 뒤 곧바로 폭등하는 경우 빚을 지고 내집을 마련했거나 가정경제가 부도 난 중산층 하층이 집을 잃어버릴 가능성이 크며, 1998년 IMF 때처럼 이 집들은 경매를 거쳐 투기꾼들 손아귀에 들어가게 될 것이다. 그 뒤 집값이 폭등하면 투기꾼들은 떼돈을 벌게 될 것이다.

거품이 빠지지 않는 바에야 폭락 후 폭등하든 아니면 조금 떨어진 뒤 다시 오르는 과정을 거치든 결국 수십 년 간 한국 부동산이 걸어왔던 계단형 상승곡선으로 복귀하는 것을 의미한다. 그러나 이는 미국발 금융위기에도 끄떡하지 않는 부동산 불패 신화에 더 힘을 실어주게 될 것이며, 이명박 정부 기간 동안 폭식을 거듭한 덕에 부동산 비만증은 더 심각해질 것이다. 투기규제 장치까지 모두 풀린 상황이니 가격이 오르기 시작하면 그 폭은 더 크고 심각할 수밖에 없으며, 불로소득은 모두 부유층들에게 돌아가 빈부격차는 더 벌어질 것이다.

집값 올라 돈 번 10% 부유층의 장래는?

집값이 떨어지면 모든 집이 다 떨어질까. 그럴 수도 있다. 하지만 집값이 오를 때 모든 집이 다 오른 게 아니고, 올랐다 해도 많이 오른 집이 있는가 하면 그렇지 않은 집이 있듯이 저마다 사정이 다를 것이다.

분명한 것은 그 동안 가격이 많이 오른 집일수록 많이 떨어질 것이란 점이다. 따라서 비싼 집이 주로 폭락할 것이며, 이 점은 작년부터 시작된 집값 하락세가 그동안 집값이 폭등했던 서울 강남권을 비롯해 과천, 분당, 용인 등에서 뚜렷하게 나타나는 데서도 확인된다.

작년 초 (공시가격을 100% 가격으로 환산한)매매가격 기준으로 전체 주택의 63%는 1억2천5백만 원 이하에 해당한다. 이 집들은 그동안 사실상 거의 오르지 않았거나 물가상승분 정도 올랐다고 본다면 내려갈 가능성이 없다고 봐도 무방하다.

1억2천5백만 원에서 2억5천만 원 사이에 있는 20%의 약간의 정도의 차가 있지만 크게 다르지 않다고 보면 전체 주택의 83%는 오른 게 없는 만큼 떨어질 것도 없다고 볼 수 있다.

2억5천만 원에서 3억7천5백만 원 사이에 있는 7.8%의 주택은 지역에 따라서 어느 정도 하락 가능성은 있을 것이다.

그러나 가격 변동 가능성이 가장 큰 것은 전체 주택의 9%를 차지하는 3억7천5백만 원이 넘는 주택 140만 채일 텐 데, 이 가운데 그 동안 가격이 폭등한 집들은 크게 하락할 가능성이 높다. 뭐니 뭐니 해도 가장 크게 떨어질 집은 전체 주택의 4.3%를 차지하는 6억이 넘는 고가주택 58만 채다. 고가주택은 강남권을 비롯한 몇몇 지역에 집중돼 수 년 동안 가장 많이 폭등해왔기 때문에 하락폭도 가장 클 것이다.

이렇게 본다면 집값이 떨어지더라도 집이 아예 없는 40% 넘는 전월세 가구는 손해 볼 게 없고, 1가구 1주택자 중 대다수를 차지하는 2억5천만 원 이하 주택에 사는 사람도 거의 영향이 없다. 또 집값이 하락하더라도 원래 자기 집에 살고 있던 1가구 1주택자는 오른 게 떨어지는 것이니 실질적인 손해를 본다고 하긴 어렵다.

결국 고가주택들인데, 이 주택을 부유층들이 여러 채 소유한 경우가 많고 저가주택도 아울러 소유하고 있다고 본다면 대체로 전체 가구의 10% 정도가 부동산값 하락의 직접적인 손해를 본다고 하겠다. 물론 이들은 부동산값이 오를 때 그만큼 혜택을 본 사람들이다.

결국 많이 잡으면 전체의 10% 정도인 고가주택 또는 집 여러 채 소유자들이 문제가 될 터이다. 일본형 대폭락이 오면 이들은 타격을 받을 수밖에 없다. 폭락 뒤 폭등의 외환위기형이 되풀이되면 이 가운데 빚이 많거나 자금동원력이 부족한 일부가 타격을 받고 이들의 부동산 재산이 더 부유한 사람들에게 집중되는 결과로 이어질 것이다. 일시적 하락 뒤 계단모양의 상승세(한국형)가 유지될 경우 대체로 현 상태가 유지되는 가운데 시간이 갈수록 이들의 부동산 자산이 불어날 것이다.

‘일본형’ 대폭락 … 부유층엔 최악 빈곤층엔 최선

한편 부동산 계급별 이해관계는 시나리오마다 극명하게 엇갈린다. 예를 들어 우리나라에서 부동산 재산이 가장 많은 2% 특권층인 부동산 1계급에게 일본형 대폭락은 최악이다. 한마디로 계급의 몰락이다. 나는 이 블로그의 다른 글에서 아파트를 담보로 대출을 받아 또 아파트를 사는 방식으로 5년 동안 무려 73채를 사들였다가 아파트값이 떨어지자 빚을 감당 못해 주저앉은 고아무개씨(48)의 사례를 소개한 적이 있다. 고씨의 사례는 빚을 많이 내서 부동산에 올인한 사람이 부동산값이 대폭락한 뒤 맞게 될 운명에 대한 예고편이라 하겠다.

물론 빚이 적은 경우 어느 정도 버틸 수 있겠지만 일본처럼 15년 넘게 가격이 계속 내려갈 경우 부동산을 갖고 있을수록 돈을 까먹을 수밖에 없기 때문에, 투기목적으로 보유한 주택은 팔지 말라고 해도 모두 내다팔게 될 것이다. 일본형 대폭락이 현실화되면 부동산 1계급 중 돈이 많아 넓고 비싼 집에 사는 소수의 실수요자를 제외하고는 몰락을 넘어 계급 해체의 길로 접어들 것이다.

반대로 그동안 투기가 극심한 가운데 부동산이 없어 고통 받아왔던 부동산 4,5,6계급의 처지에서는 세 가지 시나리오 중 일본형 대폭락이 그나마 최선이다. 만약 집값이 계속 떨어져 10년 안에 반토막이 된다면 4계급 중 상당수는 내집마련의 꿈을 실현할 수 있을 것이다. 5계급은 집값이 떨어지는 만큼 주거비 부담이 줄어 교육비를 늘릴 수 있거나, 방 두 칸에서 세 칸으로 셋방을 옮겨 더 행복하게 살 수 있을 것이다. 집값과 전월세값 대폭락은 6계급에게 지하실에서 밝은 지상으로 올라올 수 있는 사다리를 내려주는 것과 마찬가지 효과가 있다.

외환위기형 … 중산층 날린 집 부유층 사들여 횡재

물론 앞에서 말했듯이 부동산만의 문제로 그치지 않기에 단순화하기 쉽지 않으나 이치를 따지자면 세 가지 중 부동산값 대폭락이 부유층에게는 최악인 반면, 빈곤층에게는 최선인 정반대의 이해관계가 성립한다는 것이다.

나머지 두 가지 시나리오도 마찬가지다. 외환위기 때 이미 경험했듯이 13개월간 부동산값이 폭락하는 동안 수많은 하층 중산층이 살던 집을 잃었다. 어떤 이는 실직해서 어떤 이는 주식이 휴지조각이 돼서 어떤 이는 소득이 뚝 떨어져 가계가 파산하였고, 빚을 감당하지 못한 끝에 결국 살던 집까지 날린 사람이 많았다.

그 결과 경매에 넘겨진 집들이 넘쳐났다. 아이러니는 이 집들을 자금여력이 풍부한 부동산 상위계급들이 헐값에 사들였고, 1999년부터 집값이 하늘로 뛰어 떼돈을 벌었다는 사실이다. 외환위기형 ‘폭락 후 폭등’이 하급 중산층에게는 최악이 된 반면, 부동산 부유층에게는 부동산으로 다시 한 번 횡재할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있는 것이다.

외환위기형을 거치든 그렇지 않든 한국형 계단모양 상승곡선은 부동산 1계급이나 2계급에게 부동산으로 계속 돈을 벌 수 있는 기회를 주게 된다. 대신 대다수 서민은 집 때문에 일생을 허리가 휘어야 하며, 집 때문에 눈물을 삼켜야 하고, 집 때문에 인생을 허비해야 하는 부동산 계급사회에서 계속 살아야 한다.

최선은 이미 놓쳤을 수도

과연 어떤 시나리오가 현실이 될지는 안팎의 수많은 변수로 예측하기 매우 어렵다. 이명박 정부의 부동산 정책은 경제 전반에 미치는 영향은 물론 부동산 부유층에게 ‘죽음’이 될 일본형 대폭락을 막는 데 모든 목표를 둔 것으로 보이나 ‘백약이 무효’라 할 정도로 가격은 계속 떨어지고 있어 성공 가능성은 불투명하다.

이명박 정부의 각종 투기규제 완화 정책과 부동산 부유층 세금 깎아주기, 각종 개발정책이 당장의 집값 하락에는 별 영향을 끼치지 못하는 대신, 경기회복 등의 변수와 맞물려 집값이 다시 오르기 시작할 때 투기를 촉진하는 결과를 빚을 가능성도 매우 크다.

세 가지 외에 다른 시나리오가 가능할지도 모른다. 예컨대 터무니없이 부풀어 오른 부동산값을 확실히 낮춰가되, 사회전반에 미치는 급격한 영향을 감안해 속도를 늦춰 서서히 해나가는 이른바 ‘연착륙’ 방식이다. 이명박 정부 역시 각종 투기규제를 풀고 부유층 세금을 깎아주는 명분을 ‘경착륙을 막고 연착륙을 유도하기 위해서’라고 말하고 있다.

그러나 부동산 비만증을 키울 대로 키워온 가운데 경제위기까지 겹친 상황에서 과연 가능할지는 냉정하게 따져봐야 할 문제다. 더구나 연착륙도 속도만 느릴 뿐 부동산값을 떨어뜨리는 것인데, 이명박 정부가 과연 부동산값을 떨어뜨릴 생각이 있는지에 대해서는 회의가 드는 게 사실이다.

세 가지 시나리오 모두 우리사회가 치러야 할 대가가 매우 크다. 그러나 부동산 비만증을 너무 키워온 탓에 ‘최선’의 길은 이미 놓쳤는지도 모른다. 최선 대신 차선 또는 최악을 막기 위한 차악을 택해야 하는 상황일 가능성이 높은 게 솔직한 현실이다.

그러나 최선과 최악은 무엇을 기준으로 하느냐, 어떤 계급의 이해관계에서 보느냐 에 따라 그 내용이 판이하게 달라지기 때문에 한국사회의 지속가능한 발전과 다수 서민의 행복이라는 상식적이고 객관적인 기준에서 판단해야 할 것이다.

오늘은 하락세로 접어든 집값의 세 가지 시나리오가 미칠 영향에 대해 공부했다.

* 이 글은 오마이블로그 '손낙구의 세상공부'에 올라온 글입니다.

http://www.redian.org/news/articleView.html?idxno=12261

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통계로 보는 1인가구의 주거현실

[손낙구의 세상공부] 2009.2.28

이명박 정부가 앞으로 10년간 주택 500만 채를 더 짓겠다고 발표한 통계적 근거는 이른바 1인 가구를 포함시킨 새로운 주택보급률이다.

통계청에 따르면 2008년 말 현재 홀로 사는 1인 가구는 모두 335만 7천 가구로 전체 가구의 20.1%를 차지하고 있다. 1975년 28만 가구로 전체 가구의 4.2%였던 것과 비교하면 33년 만에 가구수는 12배가 늘었고, 전체 가구 중 비중도 5배로 증가했다. 같은 기간 전체 가구수가 2.2배 는 것을 감안하면 매우 빠른 속도로 증가하고 있는 셈인 데, 특히 2000년대 들어서는 빠른 속도로 증가해 하루 평균 388가구씩 1인 가구가 생기고 있다. ‘혼자 사는 것’은 더 이상 특별한 일이 아닌 것이다.

따라서 2007년 말 현재 주택보급률이 108.1%로 모든 국민이 가구당 한 채씩 내 집을 장만하고도 집이 103만 채가 남아도는 것으로 나타나 있으나, 급증하는 1인가구가 포함되지 않은 주택보급률이기 때문에 이를 근거로 대량의 주택공급에 문제를 제기하는 것은 옳지 않다는 것이다. 더구나 2008년 말 국토부가 가구수에 1인 가구를 포함시키고 주택수에도 여러 가구가 살고 있는 다가구 주택의 거처구분을 반영하니 새 주택보급률이 99.6%로 나타났기 때문에 주택공급을 큰 폭으로 확대할 필요가 있다는 것이다.

물론 새 주택보급률을 내는 과정에서 1인 가구 상당수가 살고 있는 주거용 오피스텔을 제외함으로써 통계를 축소 조작한 의혹이 크지만(필자의 <‘새 주택보급률’이 수상하다> 참조), 1인 가구가 급증하고 있는 것은 현실이며 이명박 정부와 건설재벌 그리고 보수언론이 대량의 주택공급을 주장하는 근거가 되고 있다.

그렇다면 1인 가구 문제는 어떻게 이해해야 하는가. 1인 가구의 주거현실은 어떠하며 과연 대량의 주택공급이 해법이 될 수 있는 것인가. 오늘은 1인 가구의 주거현실을 통계로 공부해본다.

93%가 보증금 5천만 원 미만

1인 가구는 모두 집이 없을까. 통계청에 따르면 2005년 기준 1인 가구 317만 가운데 35% 110만여 가구는 집을 소유하고 있다. 이 중 8만8천여 가구는 두 채 이상을 소유한 다주택자이며, 101만 여 가구는 1주택자다. 1주택자 중 12만 여 가구는 어딘가에 자기 명의의 집을 소유하고 있지만 경제 사정이나 직장생활 등의 이유로 전월세 등에 거주하고 있고, 89만7천여 가구는 자기집에서 살고 있다.

현재 살고 있는 집이 자기집인 1인가구는 31%이며, 64%는 전월세, 5%는 기타에 살고 있다. 서울은 자기집 15%, 전월세 82%이며 수도권은 자기집 20%, 전월세 77%로 대도시일수록 자기집에 살기 보다는 남의 집에 셋방 사는 1인가구가 많다. 특히 전세는 24%(서울 37%, 수도권 34%)인데 비해 월세/사글세는 40%(서울 46%, 수도권 43%)로 월세/사글세 사는 사람이 많다.

결국 1인 가구 중 3분의 1 이상은 이미 집을 장만했고, 3분의 2는 아직 집이 없어 셋방에 사는 셈이다. 그렇다면 집이 없는 1인 가구는 왜 집을 사지 않는 걸까. 통계를 보면 가진 재산이 적어서다. 셋방 사는 1인 가구의 93%는 전월세 보증금이 5천만 원에 못 미친다(주거전용 기준). 65%는 천만 원에서 3천만 원, 11%는 3천만 원에서 5천만 원 사이고, 나머지는 아예 보증금 없는 월세나 사글세에 살고 있다.

집 한 채를 장만하려면 최소한 5천만 원은 종자돈으로 손에 쥐고 있어야 한다고 볼 때, 1인 가구 중 내집 마련에 도전해볼 수 있는 사람은 전체의 7% 12만7천여 가구 정도다. 이 중 86%는 방값이 비싼 수도권에 살고 있고, 그 중에서도 61%는 서울에 살고 있다. 2억 원 이상 3,308가구를 포함한 보증금 1억 원 이상 전세 가구는 모두 2만896가구인데, 이 가운데 92%가 수도권에 살고 71% 1만4천791가구가 서울에 산다.

이명박 정부가 1인 가구를 위해 집을 수백만 채 더 짓는다 해도 그 집을 살 수 있는 사람은 수도권 중심의 12만여 가구 정도에 그치고 있는 것이다.

1인 가구 절반은 실업자

1인 가구 중 앞으로 돈을 많이 벌어 집을 살 수 있는 사람은 얼마나 될까. 통계를 보면 그리 많지 않아 보인다.

통계청에 따르면 2005년 기준 15살 이상 1인 가구 316만8천여 가구 중 취직해서 일을 하고 있는 사람은 절반이 조금 넘는 169만8천여 명에 불과하다. 일자리가 없는 사람이 146만7천여 명에 달하는 데, 이 중 일자리를 찾아 본 사람은 26만5천여 명이고 아예 찾아보지 않은 사람이 120만2천여 명에 달했다.

취직해 일을 하고 있는 1인 가구의 직업을 보면 판매서비스직이 22%, 단순노무직 10%, 기능직 10% 장치기계조작조립 10% 등 블루컬러 직업군이 52%에 달한다. 고위 관리직·전문직 과 준전문직·사무종사자 등은 10년 전에 비해 10%가 높아졌지만 34%에 머물렀다. 그 중 사정이 낫다는 서울과 수도권도 불루컬러 직업에 종사하는 1인 가구가 50%와 54%에 달한다.

1인가구는 교육수준도 높지 않다. 4년제 대학 이상 졸업자는 74만 명(23%)에 불과하고, 67%에 달하는 213만 명은 학력이 고졸 이하였다. 20∼30대 130만8천여 명 중 4년제 대학 이상 졸업자도 56만여 명으로 43%에 그쳤다.

취직도 힘들고, 학력도 높지 않고, 직업도 불루컬러 중심이니 소득도 높지 않다. 서울시정개발연구원에 따르면 서울에 사는 1인 가구 중 한 달 평균 소득이 100만 원이 안 되는 사람이 45%에 달하고, 100∼200만 원도 31%에 달하는 등 10명 중 7∼8명은 200만 원미만의 저소득층이다. 특히 1인 가구 중 소득이 가장 적은 20%의 한 달 평균 소득은 34만 원으로, 2인 이상 가구 소득 평균의 30%에 불과한 것으로 나타났다.

가진 재산도 적은 데다 벌이도 시원치 않으니 1인 가구를 위해 아무리 집을 많이 지어 공급한다 한들 그 집을 1인 가구가 사기는 어려울 것으로 판단되는 것이다.

다섯 중 한 가구가 최저주거기준 미달

1인 가구는 어디에 살고 있을까. 1인 가구는 수도권 보다는 비수도권에 많이 살고, 남성 보다 여성이 더 많다. 1인 가구 중 44%는 수도권에, 45%는 서울시와 6대광역시에 산다. 반면 절반이 넘는 1인 가구가 비수도권 또는 경기도·경남·경북을 비롯한 9개 도에 살고 있다. 남성은 45%인 반면 여성은 55%로 여성이 더 많다.

1인 가구의 연령층은 어떨까. 31%는 60세 이상 노령층이며, 30대 미만은 23%, 30대 20%, 40대 15%, 50대 12% 순이다. 수도권은 30대 미만과 30대가 각각 26%로 가장 많고, 60대 이상 노령층 21%, 40대 17%, 50대 10% 순이다. 서울은 30대 미만이 30%로 가장 많고, 30대 26%, 60대 이상 19%, 40대 15%, 50대 10% 순이다.

1인 가구는 어떤 집에 살고 있을까. 전체의 65%가 단독주택에 살고 있고 아파트에는 21%가 살고 있다. 또 다세대주택 5.3%, 오피스텔 3.5%, 비거주용건물내주택 2.4%, 연립주택 2.0% 순이다. 심지어 판잣집, 비닐집, 움막 등 적절하지 못한 곳에 사는 1인 가구도 2만858명에 달한다.

1인 가구 중 21% 67만2,683 가구는 최저주거기준에 미달되는 주거환경에서 살고 있다. 다섯 중 한 가구 꼴로 인간다운 주거환경을 보장받지 못하고 있는 것이다. 일반가구의 최저주거기준 미달 가구 비중이 13%인 점을 감안할 때 1인가구의 주거환경이 훨씬 열악한 셈이다. 서울 9만여 가구를 비롯해 수도권 17만4천여 가구도 최저주거기준 미달이다. 1인 가구 최저주거기준 미달 가구의 90%는 화장실·목욕시설·부엌·수도 등 시설기준 미달이다.

‘화려한 싱글’에 가려진 빈곤층 ‘사회적 돌봄’ 필요

1인 가구 증가는 세계적 추세로 스웨덴 46%, 독일 38%, 네덜란드 35%, 영국과 일본 30% 등 선진국일수록 비중이 높기 때문에, 우리나라도 선진국으로 갈수록 더 늘어날 것이란 전망이다. 우리나라 1인 가구는 2030년에 가면 471만 가구로 전체의 23.7%에 도달할 것으로 예상된다고 한다. 208년 다보스 세계경제 포럼에서는 1인가구의 증가와 관련해 “전세계적으로 교육수준이 높은 싱글족이 늘어나고 있으며, 특히 20∼30대 독신여성이 문화와 소비의 새로운 주체로 떠올랐다.… ‘싱글경제의 형성’을 핵심 키워드로 등장하였다”고 언급했다고 한다.

그렇다면 우리나라 1인 가구 증가 문제는 어떻게 접근해야 할까. 과거에는 1인 가구가 젊었을 때 잠깐 존재하는 일시적인 주거형태이거나, 핵가족 시대를 맞아 자식들과 별도로 사는 노인가구 정도로 이해되었다. 최근에는 ‘화려한 싱글족’이니 ‘골드 미스·미스터’ 등 1인 가구가 젊고 돈 잘 벌고 화려한 전문직 직장인일 거라는 이미지로 대표되기도 한다.

하지만 현실의 1인 가구는 젊었을 때 잠깐이 아니라 결혼연령이 늦어지고 이혼율이 늘어나면서 중년 1인 가구가 크게 늘었을 뿐 아니라, 평균 수명이 늘면서 노령층 1인 가구도 크게 늘고 있다. 그러나 1인 가구의 삶은 일부를 제외하고는 결코 화려하지도 않으며, 대다수는 ‘골드 미스·미스터’와는 거리가 멀다.

서울시정개발연구원에 따르면 서울의 1인 가구는 단일한 모습이 아닌 3·40대 전문직 중심의 ‘골드 미스·미스터’, 우울한 싱글인 산업예비군 그룹, 해체된 가족의 결과인 불안한 독신자 그룹, 고령사회의 중심 세력으로서의 실버세대 그룹 등 4종4색의 모습이며, 지하철 2호선 정류장 근처에 몰려 살고 있다. 1인 가구의 실제 모습은 ‘화려한 소수에 가려진 다수의 빈곤층’이며, 사회적 돌봄 즉 복지정책의 대상이라는 것이다.

1인 가구 현실에 맞는 주거정책 필요

1인 가구 증가를 근거로 대량의 주택공급을 꾀하기 이전에 1인 가구의 현실을 정확히 봐야 한다. 1인 가구의 현실에 맞는 맞춤형 주거정책이 필요하다. 우선 취업대책과 소득향상 정책이 필요하다. 최저주거기준 미달 가구에 대한 주거상향 정책과 대다수 셋방 사는 가구에 대한 주거안정 대책으로 저렴한 공공임대주택이 먼저 필요하다. 내집을 장만할 수 있는 1인 가구에게도 정부가 계획하고 있는 중대형 아파트 공급이 필요한 게 아니라 값싼 소형 주택이 필요하다.

1인 가구의 주거문제를 해결한다면서 결과적으로 중대형 아파트를 대량으로 짓겠다는 것은 건설재벌을 위한 개발정책에는 도움이 될지언정 극소수를 제외하고는 빈곤에 시달리는 대다수 1인 가구의 주거현실을 해결하는 데는 아무런 도움이 되지 못한다.

오늘은 날로 늘어나는 1인 가구의 주거현실에 대해 공부했다.

 http://blog.ohmynews.com/balbadak/257423

'거품'의 저주, 내수붕괴-저출산-결혼기피

[통계로 보는 부동산투기 (5)] 집값 폭등의 부메랑

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-17 오전 9:19:28


2. 부동산 투기와 내수경제
  
  ① 부동산 대출금 110조 이자 갚느라 소비 줄여
  
  최근 3년간 수출은 외환위기 이후 최고의 신장세를 보이고 있으나, 민간소비와 설비투자는 바닥을 기는 수출ㆍ내수의 양극화 현상이 한국경제를 시름에 젖게 하고 있다. 아직 회복되지 않고 있는 최근 수년간에 걸친 내수침체의 원인은 여러 가지 각도에서 살필 수 있겠으나, 그 중요한 원인의 하나가 바로 부동산 투기라는 지적이 설득력을 얻고 있다.
  

  외환위기 이후 내수침체의 요인을 꼽는다면 신용불량문제와 부동산 관련 대출금의 이자 부담 문제를 들 수 있다. 저소득계층이 신용불량 관련 카드 빚에 묶여 소비를 못한 반면, 중산층은 2000년 이후 수년간의 제4차 부당산 투기 때 빌린 주택관련 대출금을 갚느라 지갑을 열지 못했다. 그런데 신용불량문제가 처음부터 소비능력이 떨어지는 저소득 계층의 문제여서 그 여파가 제한되는 데 비해, 부동산 관련 대출 상환문제는 소비능력이 있는 중간 이상 소득계층의 문제라는 점에서 내수침체에 미치는 영향이 훨씬 클 수밖에 없다.
  
  상식적으로 생각해도 부동산값이 폭등해 가령 내집장만 기간이 10년에서 15년으로 늘어난다면 5년동안 소비가 줄고, 당장 씀씀이도 줄이게 될 수밖에 없는 이치이다. 한발 더 나아가서 부동산 가격이 감당하기 힘들 정도로 높은 상황이 개선되지 않을 경우 출산율 저하와 고령화 문제와 맞물려 내수의 구조적인 침체는 벗어나기 어렵게 된다는 데 문제의 심각함이 있다.
  
  한국은행에 따르면, 1999년 200조가 채 안 되던 가계부채 규모는 제4차 부동산 투기 파동이 시작된 2000년부터 급격히 늘어 2004년도 말에는 450조원 규모로 늘었다. 하나경제연구소가 분석한 데 따르면 이 가운데 부동산 관련 대출은 2004년 2분기 현재 전체 가계부채 433조7593억여원의 57.9%에 달하는 265조 2930억여원에 이르렀다. 1999년 1분기 당시 가계부채 중 부동산 관련 대출 비중이 29.1%였던 점을 감안하면 이 기간동안 그 규모가 두 배 가량 늘어난 것이어서, 가계가 은행대출을 받아 제4차 부동산 투기에 적극 참가했음을 실감케 한다.
  
  반면 2004년 2분기 현재 카드 빚의 비중은 전체 가계부채의 12.3%를 차지해 ‘카드 빚’ 사태가 일어나기 전인 5년 전 수준으로 내려간 것으로 나타났다.
  
  또한 김광수경제연구소(2004)의 분석에 따르면, 제4차 부동산 파동이 한창이던 2001년 2분기～2003년 3분기 동안 대부분 중산층 이상인 가계부문이 부동사에 투자한 자금의 총 규모는 약 137조～183조원이고, 그 중에서 총 110조원을 은행에서 대출받았다. 그 결과 지나치게 많은 은행 빚을 짊어지고 그 이자를 감당하느라 중산층 이상의 가구들은 연간 약 -13조원 가량의 금융이자수지 기회손실을 보고 있으며, 이자차이를 메우려 소비를 줄이게 돼 중산층 이상의 가계부문 내수침체의 결정적 원인이 되었다는 것이다. 13조원의 기회손실 규모는 GDP 대비 2%에 해당하는 것이어서, 이 기간 동안 2% 정도의 소비가 일어났을 게 없어진 것이다.
  
  부동산을 산 가계들은 자기 집을 갖고 은행에서 대출할 수 있는 중산층 이상으로 전체 소비의 60～70%를 차지하는 계층이어서, 이들이 부동산에 돈이 묶인 채 소비를 할 수 없는 상태가 개선되지 않는 한 내수경제 회복은 쉽지 않은 상황이다.
  
  실제로 전체 가계부채 중 부동산 관련 대출은 57.9%나 되고, 중산층은 소득의 30% 가까이를 부동산 관련 대출 등 은행 빚을 갚는 데 쓰느라 소비를 제대로 하지 못하고 있는 것으로 나타났다. 2004년 10월 하나경제연구소가 통계청의 가계수지를 분석한 데 따르면, 2004년 6월 현재 가계의 부동산 관련 대출은 265조 2630억여원으로 전체 가계 대출 433조 7590억여원의 57.9%이며, 이는 1999년 1분기의 29.1%의 두 배 가량 높은 수치이다. 또한 소득 상위 30～40%(가구당 월평균 소득 323만원)인 중산층이 처분 처분가능 소득의 29.4%를 빚을 갚는 데 쓰고 있다. 중산층의 이같은 부채상환 비율은 전체 평균 23.2%보다 6.2%포인트가 높은 것이다. 중산층의 부채 상환비율은 2001년 까지만 해도 10% 중반으로 전체 평균과 비슷하거나 낮았으나, 2001년 1분기부터 20%대로 올라간 후 급증해 30%에 육박하게 되었다.
  
  ② 주택ㆍ교육비 감당 못해 저출산 → 내수침체
  
  세계 최고 수준의 땅값집값 때문에 주거비는 교육비와 함께 우리나라 국민의 지출비중이 가장 큰 항목이다. 대한민국 생활인들은 집값과 교육비에 죽고 산다. 빚을 지게 된 이유 중 68.9%가 집을 장만하기 위해서이고, 저축을 하는 이유 중 70.5%가 교육비와 주택마련비 때문이다. 결혼비용의 68.5%가 주택마련 비용에 들어가니, 부동산 가격이 오르면 이 돈을 마련하느라 결혼연령도 늦어질 수밖에 없고 그에 따라 출산율에도 영향을 미치게 된다.
  
  통계에 따르면, 우리나라에서 결혼 후 내집을 장만하는 데 걸리는 기간은 10년이 넘지만 이는 부모나 가족의 도움을 받고도 빚을 지고서 가능한 기간이다. 대학을 나와 서울에서 자신의 힘으로 2억이 넘는 25평 아파트를 장만하려면 15년, 고등학교만 나은 경우 20년이 훨씬 넘는다. 더구나 정규직 취직이 하늘의 별 따기인 현실에서 내집을 마련하기란 평생의 숙제가 될 수밖에 없다.
  
  여기에 아이 하나를 낳아 대학까지 졸업시키는 데 최소 1억 이상이 드는 엄청난 교육비를 감당하자니 아이를 낳지 못하는 게 대한민국 생활인의 서글픈 현실이다. 1년간 태어나는 아기는 1970년 100만명 수준이었으나 2000년대에는 50만명 이하로 떨어졌다. 그 결과 1960～70년대 0～4살 유아수가 450만명이었는데 지금은 300만명으로 줄어들었다.
  
  주거비 부담은 40～50대 보다 출산 가능성이 높은 20～30대 가계에서 훨씬 높은 것으로 나타나, 비싼 부동산 가격이 아이조차 낳을 수 없게 한다는 논리는 결코 무리가 아니라고 판단된다.
  
  또한 소득이 낮은 계층일수록 상대적으로 많은 집세를 지불하는 것으로 집계돼 여유가 있는 부자들은 자식을 낳고 싶은 대로 낳을 수 있는 반면, 가난한 사람들은 부동산 가격 때문에 자식조차 마음대로 낳지 못하는 현실이다.
  
  저출산의 여파는 당장 유아시장으로 번졌다. 국내조제분유 판매량은 최근 5년간 35%가 줄어드는 등 유아 관련시장이 20%이상 축소됐다. 유아복은 4년간 매출액 대비 20% 시장규모 대비 17%가 줄어들었고 아동ㆍ청소년복도 하락추세에 있다.
  
  자동차, 냉장고, 에어컨 등 내수시장 각 분야에 단계적으로 저출산의 여파가 영향을 받지 않을 수 없게 될 것이다. 주거문제와 교육문제에 짓눌려 자손조차 낳지 못하는 상황은 내수경제를 구조적인 침체상황으로 몰고 갈 수밖에 없다.
  
  ③ 고령화 사회, 부동산 못잡으면 내수침체 장기화
  
  고령화 문제와 연관해 봐도 부동산 문제는 내수경제와 밀접한 관련이 있다.
  
  우리나라는 세계에서 가장 빨리 늙어가는 나라로, 고령화 속도는 세계 유례없이 빠르다. 통계청에 따르면 2005년 현재 0～14살, 15～64살, 65살 이상 인구 구성비는 19.1:71.8:9.1로 중간나이는 34.8살이지만, 2050년에는 9.0:53.2:37.3으로 56.2살이 중간나이가 될 것으로 예상되고 있다.
  
  그러나 인구 고령화는 우리사회에 심각한 도전이 되고 있는 데 노동공급 감소나 취업인구 노령화는 물론이고 소비침체를 가져와 경제에 큰 부담을 주게 될 것으로 전망되고 있다.
  
  먼저 고령화사회로 진입한 선진국에서는 일반적으로 노동기간에는 저축률이 높지만 은퇴한 뒤에는 저축을 소비로 전환하는 경향이고 그에 따라 소비가 늘어나는 특징을 보이고 있다. 그러나 우리나라는 고령화가 빠르게 진행됨에도 거꾸로 저축률은 오르고 소비는 줄고 있다. 외환위기 이후 노동시장에서 탈락한 중고령자들의 노후불안이 확산되면서 55살 이상 가구주의 저축률은 2002년 이후 급속히 높아져 2003년의 경우 전체 평균저축률(가처분소득-소비지출/가처분 소득)은 25% 수준인데 55살 이상 가구주의 저축률은 33%에 이른다.
  
  1991년 소비지출액을 100이라고 할 때 전체 평균 소비지출액과 55살 이상 가구주의 소비지출액은 1998년까지 거의 같았으나 2003년 전체 평균 소비지출액은 250인 반면 55살 이상 가구주는 200에 그치고 있다.
  
  문제는 이 같은 소비위축 추세가 앞으로 더 심각해져 사회가 고령화될수록 한국경제 전반이 구조적인 내수침체를 벗어나기 어려울 것이란 점이다.
  
  그 이유는 우리나라 기업이 너무 젊은 나이에 노동자들을 노동시장에서 퇴출시켜 ‘젊은 노인’들을 양산하기 때문이고, 설사 계속 일하고 있다 하더라도 40대 이후부터 임금을 더 적게 주거나 주로 비정규직으로 고용하고 있어 소득이 줄기 때문이다. 또한 2000년에는 생산가능인구 10명이 노인 1명을 부양하였지만 2020년에는 5명이 1명을, 2040년에는 2명이 1명을 부양하게 됨에 따라 생산가능인구의 소비여력도 줄어들게 돼 고령화 추세는 이래저래 내수경제에 큰 도전이다.
  
  따라서 고령화에 대비해 일자리, 임금, 복지 등 종합대책을 세우지 않는 한 내수침체는 한국경제의 고질병으로 자리 잡을 수밖에 없다. 부동산 문제 역시 중요한 항목으로 고령화에 대비한 대책이 마련돼야 한다.
  
  부동산 문제와 관련지어 한 가지 짚어볼 문제는 노령층의 경우 소비능력이 있는 층이라 하더라도 대체로 재산이 집 한 채 갖고 있는 정도라는 점이다. 행정자치부 통계를 보면 50대 이상의 중고령자가 전국 개인 소유 땅의 70%를 갖고 있고, 집을 포함한 건물의 경우도 면적 기준으로 47%을 갖고 있는 것으로 나타나고 있다. 아마도 이것이 50대 이상 중고령자가 한 평생 일해 모은 재산의 대부분이겠지만, 결과적으로 재산이 주택에 묶여 있어 소비를 하지 못하고 있다. 차라리 영구임대주택을 충분하게 공급해, 주택에 묶인 돈을 소비하는 데 쓸 수 있도록 한다면 당장 내수에 크게 기여하게 될 것이다.
  
  김광수경제연구소에 따르면, 임대주택을 대량으로 공급해 부동산에 묶인 중고령세대의 돈이 풀리면 노후세대의 경제적 자립이 가능해져 복지 비용 부담도 줄어 재정건전화에 도움이 되고, 증권이나 기업에 투자되는 자금도 늘어 부동산투기 중심의 자산경제구조가 기업경영활동 중심의 생산경제구조로 전환되는 데도 기여하게 된다고 한다.
  
  고령화시대를 맞아 미국, 일본, 유렵 등 선진국의 사례를 빌어 각광받는 실버산업의 미래를 설계하는 것은 부동산 투기와 조기퇴출, 비정규직 확산, 임금삭감 등으로 소비여력이 줄어들고 있는 한국 현실에서는 사상누각이다. 부동산 문제를 포함해 종합대책이 마련되지 않는다면 고령화 시대 내수경제의 주역이 되어야 할 고령자가 저소비 집단으로 전락하게 되고, 그 결과 내수침체가 장기화돼 한국경제의 앞날에 먹구름을 드리울 가능성이 높다.

http://www.pressian.com/article/article.asp?article_num=30050609115251&Section=

 

<> 통계로 보는 부동산투기 <>

최근 전 세계적 금융위기로 뜨거운 쟁점이 되고 있는 '부동산 투기와 거품 붕괴 문제'와 관련해서 지난 2005년 각종 통계자료 분석을 통한 실증적이고, 전방위적인 문제 제기를 한 심층적 기사가 있어 필독을 권합니다.

물론 이미 읽어 보신 분들도 많이 계시겠지만, 아직까지 챙겨보지 못한 분들이 있을까 싶어 아래 날짜별로 기사 바로가기를 해놓았으니 한번씩 쭉 살펴보길 바랍니다.

부동산 문제와 관련 식견을 높이는데 상당한 도움이 될거라 사료됩니다. 다시 한번 손낙구 씨와 프레시안의 혜안에 경의를 표합니다.

'부동산 망국론(亡國論)'이 공공연히 거론될 정도로, 부동산 투기 광풍의 폐해가 극심하다.
  
  경제전문가 일각에서는 "부동산거품이 파열되면서 한국경제를 10년이상 장기불황의 늪에 빠져들 것"(김태동 금통위원)이라는 경고도, "한국형 '집값 스태그플레이션'이 우려된다"(현대경제연구원)는 경고가 잇따르고 있다. 집권여당 및 청와대 홈페이지에는 "서민 분노가 폭발직전"이라는 비난글이 잇따르면서 정부여권내에서 "부동산투기를 잡지 못하면 정권 재창출은 물건너간다"는 위기감이 표출되면서, 뒤늦게 더 강도높은 부동산투기대책을 만들겠다고 동분서주하고 있다.
  
  그러나 부동산투기로 천문학적 부를 축적한 기득권층(경실련 표현을 빌면 재벌-관료-정치인-언론-학자 등 이른바 '건설 5적')의 조직적 반발로, 분양원가 공개-공공택지 공공주택 건설-분양권 전매 금지 같은 근원적 대책은 뒷전으로 밀리고, '제3의 신도시' 같은 또하나의 투기부양책만 거론되는 개탄스런 상황이다.
  
  이때 심상정 민주노동당 의원실의 손낙구 보좌관이 오랜 기간 준비해온 장문의 '리포트'를 <프레시안>에 기고해왔다. 대학원 재학중 노동운동을 결심, 오랜 기간 노동운동 현장에서 뼈가 굵었고 민주노총 교육선전실장으로 활동해온 손 보좌관은 각종 부동산관련 데이타를 수집, 우리나라의 부동산투기가 얼마나 심각하게 한국경제와 다수 국민의 삶을 질곡시키고 마침내 한국경제 전체를 붕괴직전의 위기로 몰아넣고 있는가를 조목조목 설명하고 있다.
  
  <프레시안>은 앞으로 6회에 걸쳐 손 보좌관의 의미있는 연구성과를 소개하도록 한다. 최근 범국민적 분노를 일으키며 더이상 '미봉책'이 아닌 '근원적 해법'을 절실히 필요로 하는 부동산 투기에 대한 국민적 해법모색의 한 자료로 활용될 수 있기를 기대한다. 편집자 주
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[통계로 보는 부동산투기 (1)] 얼마나 올랐나, 얼마나 비싼가 -   "한국 팔면 캐나다 6개를 살 수 있다"  (2005-06-13 )   ===>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609110256&s_menu=경제

[통계로 보는 부동산투기 (2)] 누가 집을 많이 갖고 있나 -  "집 5~20채 차지한 집부자 27만명"  (2005-06-14 ) ====>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609112804&s_menu=경제

[통계로 보는 부동산투기 (3)] 심화되는 양극화 - 상속재산 70%가 부동산, '부동산 대물림' (2005-06-15) ====>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609113535&s_menu=경제

통계로 보는 부동산투기(4)] 1천만명 '최악의 주거환경' 생활 - 집을 쏟아내도 '셋방살이 국민' 되레 급증  ====>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609115005&s_menu=경제

통계로 보는 부동산투기 (5)] 집값 폭등의 부메랑 - '거품'의 저주, 내수붕괴-저출산-결혼기피 (2005-06-17 )  ===>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609115251&s_menu=경제

[통계로 보는 부동산투기(6)] '부동산 망국'의 길 - 무너지는 산업, 무너지는 노동자 (2005-06-18 )  ===>  http://www.pressian.com/scripts/section/article.asp?article_num=30050609135247&s_menu=경제

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"한국 팔면 캐나다 6개를 살 수 있다"

[통계로 보는 부동산투기 (1)] 얼마나 올랐나, 얼마나 비싼가

- 글쓴이 : 손낙구 심상정 의원 보좌관

[프레시안] 2005-06-13 오후 1:19:56

제1부. 부동산 투기와 빈부격차
  
  자본주의 경제에서 땅을 비롯한 부동산은 세 가지 얼굴을 하고 있다. 첫째, 주거생활의 터전이자 공간이란 얼굴이다. 둘째, 기업의 생산활동에 필요불가결한 생산요소라는 얼굴이다. 셋째, 자산가치의 보존과 수단이란 투기의 얼굴이다. (김태동ㆍ이근식, 1989)
  
  그러나 한국의 부동산은 투기와 맞물려 주거와 생산의 공간이란 기능을 제대로 못하게 된지 오래이고, 부동산 문제는 정치사회 문제인 것은 물론 한국경제의 정상적 발전에 큰 걸림돌로 작용하고 있다. 결국 부동산 문제의 핵심은 투기의 문제이다.
  
  한국사회에서 부동산 문제는 구체적으로 첫째, 땅값 집값이 세계에서 유래를 찾기 어렵게 빠르고 높게 폭등한다, 둘째, 그 결과 서민생활이나 국가경제가 감당하기 힘들 정도로 너무나 비싸다, 셋째, 부동산을 일부 부유층이 독차지해 부동산값이 폭등해 버는 엄청난 이익을 다 빨아들여 빈부격차의 주범이 되고 있다는 세 가지로 요약된다.
  
  이 글에서는 먼저 한국 부동산 문제의 현황을 이 세 가지를 중심으로 살펴보고자 한다.
  
  1. 얼마나 올랐나
  
  ‘불패 신화’가 된 부동산 먼저 부동산 가격은 얼마나 폭등해온 것일까. 해방 직후 부동산이 대부분인 귀속재산을 실질시가의 10% 수준의 헐값에 불하하면서 시작된 한국 부동산 파동의 역사는 <표 1-1>에서 보듯이 1960년대부터 10년 안팎 주기로 모두 네 차례에 걸쳐 극심한 투기로 가격이 폭등하는 양상을 띄어온 것으로 종합된다. 부동산 가격은 토지공개념 도입 직후인 1990년대 초와 1998년 외환위기 직후 조금 떨어진 것은 빼고는 계속 올랐다.
  

  그 결과 부동산 가격은 계속 오르기만 하고, 부동산 투기를 근절하려는 정부의 어떠한 정책도 소용없으며, 앞으로도 계속 오를 것이기 때문에 부동산에 투자해야 돈을 번다는 ‘부동산불패신화’가 자리 잡게 됐다.
  
  ① 전국 땅값 30년만에 19배로
  
  정부가 체계를 갖춰 전국 수준의 땅값을 조사하기 시작한 것은 국토이용관리법 제28조에 따라 건설교통부가 1975년부터 작성한 전국 지가변동률 통계부터이다. 이 통계를 종합하면 전국의 땅값은 1974～2004년까지 30년만에 19배로, 대도시 땅값은 30배 서울 땅값은 37배로 뛰어 올랐다. 같은 기간 동안 소비자 물가는 10배로 오르는 데 그쳤다.
  

  ② 대도시 땅값 40여년만에 7백80배, 서울은 9백54배 올라
  
  정부가 1975년 전국수준 땅값 통계를 내기 전인 1964년부터 서울을 비롯한 12개 주요도시 땅값 변동을 조사해온 통계자료가 남아있다. 이 통계를 종합하면, 1963～1974년 서울과 전국 12대 도시 땅값은 각각 26배가 폭등했다.
  
  여기에 <표 1-2>를 연결하면 1963～2004년까지 주요도시 땅값은 무려 7백80배, 서울 땅값은 9백54배로 뛰어올랐다. 이 기간 동안 소비자 물가가 38배로 오른 것을 감안하면 대도시 땅값 상승률은 매우 높았다.
  

  ③ 제4차 부동산 파동 ‘강남불패’ ‘개발불패’
  
  외환위기가 끝나자마자 조짐을 보이기 시작해 2002년 최정점에 달했던 제4차 부동산 가격 폭등기는 정부가 2003년 10.29대책을 발표하자 잠시 주춤하는 듯 했으나 2005년 현재까지 ‘진행형’이다.
  
  건설교통부가 2005년 1월 1일 현재 기준으로 조사한 개별공시지가에 따르면 조사대상 땅 가운데 88.67%가 땅값이 올랐고, 내린 곳은 4.56%에 불과했다. 여기에는 정부가 공시지가 현실화 비율을 91% 수준으로 올린 탓도 있지만, 더 근본적으로는 2001년부터 본격화된 제4차 부동산 파동으로 부동산 가격 오름세가 2005년까지 이어지고 있기 때문이다.
  
  집값도 마찬가지이다. 2005년 들어 전국의 주택매매가격 종합지수는 2003년 9월 = 100을 기준으로 0.6% 올라 3개월째 오름세를 이어갔고, 전국 1백39개 시.군.구 가운데 67%인 98곳이 집값이 올랐고 떨어진 곳은 21곳에 불과했다.
  
  제4차 부동산투기 파동기의 특징은 다음과 같다.
  
  첫째, 땅값에 앞서 집값 특히 아파트값이 폭등하면서 부동산 가격 폭등을 주도하고 있다.
  
  둘째, 서울지역의 가격 폭등이 두드러지고 그 중에서도 강남ㆍ서초ㆍ송파구의 강남권 부동산 가격이 가격 폭등을 주도해 ‘부동산 불패’에 이어 ‘강남불패’ 신화가 생겨나고 있다.
  
  셋째, 그 결과 부동산 가격 상승을 둘러싼 수도권과 지방간 불균형이 심해지고 서울 안에서도 강남과 강북의 격차가 더 벌어지고 있다.
  
  넷째, 전체적으로 강남을 중심으로 한 서울아파트값 폭등이 주도하는 가운데 충청권과 경기도 일부 등 개발지역의 땅값이 전국 땅값 폭등을 주도하기 시작했다.
  
  1999년부터 2000년까지의 집값상승은 외환위기 때 집값 하락분을 만회하는 정도에 머물렀으나 2001년부터 전체주택값이 9.9%, 16.4%, 5.7% 등 연속 3년 동안 높은 상승률을 기록했으며, 2003년 정부의 10,29 조치 후 잠시 수그러드는 듯 하다가 2005년 2월부터 다시 뛰고 있다.
  
  1999년 12월을 100으로 했을 때 2005년 4월까지 소비자 물가는 20% 올랐지만 집값은 1.5배인 34.4% 올랐다. 특히 주택중에서도 아파트, 지역으로는 서울지역이 크게 올라 서울아파트값은 물가상승률의 4배가 넘는 81.6%가 올랐고, 강남아파트는 무려 5배가 넘는 103.2%가 치솟았다.
  
  2002년의 경우 전국 땅값은 9.0% 올랐지만 서울은 두 배 가까운 15.8%가 올랐으며, 2001년 전국의 집값은 9.9%, 2002년엔 16.4% 올랐는데 서울은 각각 12.9%, 22.5%로 훨씬 많이 뛰었다. 2000년과 2001년에 강남 아파트는 그 보다 훨씬 높은 22.0%와 35.2%가 올랐다.
  

  제4차 부동산 투기 파동에서 ‘태풍의 눈’이 되고 있는 강남아파트 가격 폭등은 부동산 정보업체의 조사결과에서도 잘 드러나고 있다.
  
  5년 전인 2000년 1월 전국의 아파트 시가총액과 증권거래소에 상장된 682개사의 전체 주식 시가총액은 각각 334조와 322조로, 12조 차이의 비슷한 수준이었다. 그러나 제4차 부동산 파동으로 아파트 가격이 폭등한 뒤인 2005년 4월에는 각각 1000조와 436조로 아파트 시가총액이 주식 시가총액의 2.3배에 달했으며, 그 차이는 무려 564조에 이르렀다.
  

  2000년 이후 3년 10개월간 서울지역 아파트값은 1990년 이후 10년간 오른 것보다 더 많이 올랐다. 2000년 1월 24일 평당 650만원～2003년 11월17일 평당 1천166만원으로 3년 10개월 동안 79.4%가 올랐다. 1990년 1월31일 평당 395만원～1999년 12월 27일 평당 640만원까지 약 10년간 가격 상승률 62.0% 보다 1.27배나 높았다. 특히 강남아파트 가격은 3년 10개월 동안 두 배로 뛰어올랐다.
  
  

  <표 1-11>에서 보듯이 이 기간 동안 투기가 극심한 강남지역 아파트에 투자했을 경우의 수익률은 다른 자산에 투자했을 때보다 압도적으로 높았다.
  

  한편 제4차 부동산 투기 파동에서 강남과 함께 가격이 많이 오르고 있는 곳은 개발지역이다. 역대정권과 마찬가지로 김대중ㆍ노무현 정부와 지자체는 막대한 개발계획을 쏟아내 부동산 투기를 부추기고 있다는 비난을 피하기 어려운 게 사실이다. 지난 2～3년 동안 정부와 지자체가 내놓은 총 개발건수만 135건, 면적으로 2억7470만평에 이르러 6～70년대 개발시대가 연상돼 ‘강남불패’에 이어 ‘개발불패’가 제4차 부동산 투기 파동을 상징하는 단어가 돼야 할지도 모르겠다.
  
  2004년 전국 평균 땅값 상승률은 3.86%인데 비해 충청 경기 일부 등 개발지역의 땅값은 11～23%까지 급격히 올랐다.
  
  충남 연기군은 행정도시 건설 계획이 발표된 뒤 2003년 11.59%, 2004년 23.3%, 2005년 넉달간 11.67%가 올라 2년 반이 안돼 57.45%가 올랐다. 연기군의 올해 넉달간 상승률은 전국 평균 1.29%의 9배다. 기업도시나 개발지역 후보지도 땅값 상승세가 두드러지고 있는데, 전북 무주(넉달간 2.293% 상승), 충남 태안(2.21%), 전남 영암·해남(각각 1.64%), 경기도 평택ㆍ파주ㆍ여주(3.89%ㆍ2.92%ㆍ2.80%) 등이 넉달 전국 평균 상승률을 크게 웃돌았다.
  

  2. 얼마나 비싼가. 땅값 2천조, 아파트값 1천조
  
  너무 빠르게 폭등하는 바람에 한국의 부동산 가격은 서민과 한국경제가 감당하기 힘들 정도로 엄청나게 비싸다. 도대체 얼마나 비쌀까? 우리나라 부동산가격은 절대적으로나 상대적으로 나 명실공히 세계최고 수준으로 너무나 비싸다.
  
  ① 대한민국 땅값 2300조. 한국 팔면 캐나다 6번, 프랑스 7번 사고, 미국 절반 산다
  
  우선 땅값을 보자. 건설교통부 공시지가에 따르면 2005년 우리나라 땅값 총액은 2,041조에 달한다. 이는 국공유지 등 비과세대상 토지를 제외한 것으로, 면적기준으로 보면 약 300억 평에 달하는 전체 국토의 약 4분의 3에 대한 가격이다.
  
  표에서 보듯이 공시지가는 2000년 54%이던 현실화율을 2005년까지 91%로 높여 시가 반영률을 높여왔으며, 2000년 이후 현실화율을 감안한 공시지가 총액은 대체로 약 2,300조대로 추산된다.
  

  ‘대한민국 땅값 2,300조’는 어떤 수준의 가치이며 무엇을 뜻하는 것일까.
  
  2,300조는 국내총생산액(GDP) 778조 약 3배, 총예금 540조와 총대출금 565조의 약 4배, 상장주식 총액 412조의 약 6배, 상장채권 총잔액 661조의 약 3.5배에 해당돼, 다른 지수에 비해 땅값이 지나치게 높다는 사실을 알 수 있다.
  
  다른 나라와 비교하면 한국 땅값은 총액으로 따져 세계 3위 수준으로, 한국 국민과 한국경제가 세계 최고 수준의 땅값 때문에 목이 졸리고 있는 형국이다.
  
  부동산의 가치기준을 측정하는 방법은 다양하기 때문에 국가별 땅값수준을 정확히 비교하기는 쉽지 않다. 뿐만 아니라 부동산 가치는 각 나라마다 고유한 특성에 따라 좌우되기 때문에 특정 국가를 기준으로 나라별로 땅값을 분석하는 것은 무리이기도 하다.
  
  그러나 지금까지 연구성과를 보면 한국의 땅값이 세계에서도 가장 비싼 수준이라는 점만은 분명하다.
  
  우선, 땅값총액 대비 국민총생산액 비율은 1990년을 정점으로 떨어지고 있지만 2004년 현재 2.6～2.9배 수준으로 고지가 국가인 일본(2001년 현재 2.6배)에 버금갈 뿐 아니라 일반 선진국이 평균 1.0배 내외인 것에 비하면 여전히 높다. 한국감정원이 건교부 공시지가를 바탕으로 자체 추산한 지가총액을 GDP와 견준 수치도 2003년 현재 3%대를 유지하고 있다.
  

  또한 1980년대말 경 다섯 나라를 비교한 이정우의 연구에 따르면 한국 땅을 전부 팔면 한국 땅의 100배에 달하는 캐나다를 6번 살 수 있고, 한국 땅의 5배가 넘는 프랑스를 8번 살 수 있으며, 미국 땅도 절반을 살 수 있다는 결론이 나온다.
  

  또 한국감정원에서 네 나라의 땅값수준을 5년 주기로 분석한 연구를 보면 평당 가격 기준으로 한국은 세계 2위이다. 1995년 현재 한국의 평균 땅값은 세계에서 가장 땅값이 비싼 일본에 이어 두 번째 수준이며, 영국보다 5배 정도 높고, 미국 보다는 50배가 높다.
  

  ② 아파트값만 1000조
  
  이제 집값을 보자. 주택법 제2조 제1호에 따르면 주택은 단독주택과 공동주택으로 구분되고, 다시 공동주택은 아파트ㆍ연립주택ㆍ다세대주택으로 구분된다. 1985년에는 전체 재고주택 중 단독주택이 77.3%ㆍ아파트 13.5%ㆍ연립 5.7%ㆍ영업용 건물내 주택 3.5% 비중이었으나, 2000년에는 아파트 47.7%ㆍ단독 37.1%ㆍ연립 7.4%, 다세대 4.1%ㆍ영업용건물내 주택 3.6%로 아파트 비중이 빠르게 늘어나고 있다.(건교부, 2004 주택업무편람)
  
  정부는 2005년 4월 아파트 653만호, 단독주택 433만호, 다세대ㆍ연립주택 172만호 등 총 공시대상 주택수 1,258만호에 대해 국세청과 건교부가 나눠 사상 최초로 전체집값을 공시하는 절차를 밟고 있다. 이 가운데 전체 주택의 13.7%에 해당하는 다세대주택과 중소형연립주택의 공시가격 총액은 각각 53조 6000억과 16조 1000억으로 알려졌다. 공시가격이 적정시가의 80%인 점을 감안하면 약 87조원 정도로 추산할 수 있다. 그러나 전체 주택의 86.4%를 차지하는 아파트와 단독주택 가격은 정확히 나와 있지 않다.
  
  2004년 현재 주택수가 1258만호이므로 한 가구당 1억원이라 해도 전체 집값 총액은 1258만조원이고 2억원이라 치면 2500조가 넘고, 오피스텔 등까지 포함하면 더 큰 규모가 될 것이다.
  
  한 부동산 정보업체가 집계한 데 따르면 2005년 4월 현재 우리나라 전체 아파트의 시가총액은 1000조 6358억 이다. 이는 증권거래소에 상장된 682개 사의 전체 시가총액 436조 2298억의 두 배가 넘고, 2005년 한 해 예산(일반회계+특별회계 포함, 194조 7833억원)을 다섯 번이나 꾸릴 수 있는 돈이다. 또 우리나라 1000대기업 총매출액 1100조 3271억원과도 맞먹는 금액이다.
  

  아파트 시세총액은 4년 전인 2000년 12월 400조원에 불과했으나 2001년 이후 짧게는 5개월 길게는 1년마다 100조씩 급상승해 4년 만에 두 배 반이 뛰어올랐으며, 참여정부 출범 26개월 동안에도 276조 4155억원이 늘었다.
  
  특히 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 3개구 아파트 시가총액은 163조 1968억으로 6개 광역시를 모두 합한 197조 6048억원에 버금갔다. 강남구 아파트를 팔면 삼성전자 주식을 전부 살 수 있고, 송파구 아파트를 팔면 한국전력ㆍPOSCOㆍ국민은행 주식을 통째로 살 수 있으며, 서초구 아파트를 팔면 LG필립스LCDㆍSK텔레콤ㆍ현대자동차 주식을 다 살 수 있는 등 강남권 아파트값 시가총액이 한국 10대기업 주식총액에 맞먹는 수준이다.
  

  서영훈(2004)의 연구에 따르면, 한국의 집값 수준은 땅값에 이어 세계 최고 수준으로 비싸다.
  
  2004년 서울 1～3차 동시분양 기준 공급면적 33평(전용면적 25.7평) 신규아파트 평균 분양가격은 4억3,989만원으로 일본 도쿄의 신축맨션 평균분양가격 5억1,110만원과 영국 런던권 신규주택 평균가격 4억6,483만원에 비해 낮지만, 미국 북동부지역 신규주택 평균가격 4억3,430만원을 뛰어넘고 있다.
  
  특히 서울 강남구의 2004년 3월말 공급면적 33평 아파트 평균매매가격은 7억4,481만원으로 미국 뉴욕 맨하탄 아파트(Coop와 Condos) 2004년 1/4분기 평균매매가격 7억9,171만원(한국과 동일평형 환산)과 비슷한 수준이다. 아시아 국가의 주택가격(한국과 동일평형으로 환산)과 비교해보아도 서울 아파트 매매가격에 비해 대만이 66.8%(‘02년), 싱가포르가 41.5%(’04년 1/4분기) 수준에 그치고 있다. 서울 등 주요국가의 대도시권을 중심으로 비교할 때 한국의 최근 신규주택 가격은 미국과 일본이 1인당 GDP 3만불을 달성한 시점의 가격에 근접하고 있다.
  
  1인당 GDP 대비 주택가격 배수와 가계소득 대비 주택가격 배수를 비교해보면 우리와 경제수준이 비슷한 대만을 비롯한 아시아국가는 물론 미국, 일본, 영국 등 최선진국에 비해서는 한국의 집값이 매우 높은 수준이다.
  

  ③ 부동산 가격의 양극화. 수도권 vs 비수도권, 강남 vs 비강남
  
  대한민국 제1차～제4차 부동산 투기 파동을 거치는 동안 전국의 모든 땅값과 집값이 크게 올랐지만, 그 가운데서도 강남을 비롯한 서울과 수도권 부동산 가격이 훨씬 큰 폭으로 폭등해 수도권 대 비수도권, 강남대 비강남이라는 부동산 가격의 양극화 현상이 뚜렷하다.
  
  공시지가 조사대상 면적 중 서울 면적은 3.3%이지만 땅값은 전국의 28.8%, 587조원에 달하며, 서울ㆍ경기ㆍ인천 등 수도권의 조사면적 비율은 18.4%이지만 땅값은 전체의 60.2% 1113조원에 이른다.
  
  아파트값의 경우도 서울과 경기도, 인천 등 수도권 3개시도 아파트 세대수는 전체 아파트의 55.2%이지만 아파트 값은 전국 아파트값의 4분의 3이 넘는 75.8%를 기록하고 있다. 서울은 아파트세대수로는 전국의 20.3%이지만 아파트 시가 총액으로는 402조 8521억으로 전국 아파트값의 40.3%를 차지했다.
  

  같은 서울과 수도권이라도 강남구를 포함한 강남권 부동산 가격은 강북이나 다른 지역과는 차이가 크다.
  
  건설교통부 발표 공시지가에 따르면 강남구는 서울시 전체 면적의 6.6%에 불과하지만 땅값은 2004년 기준으로 83조 9700여억원에 이르러 서울시 땅값의 14.3%를 차지했다. 강남구 땅값은 금천구 땅값에 비해 무려 8.8배에 달하며, 강남구 땅을 팔면 서초구(51조), 금천구(9조), 중랑구(11조), 강북구(11조) 땅을 모두 살 수 있는 것으로 집계되었다.(문화일보 2005.5.4)
  
  또한 강남구ㆍ서초구ㆍ송파구 등 강남 ‘빅3’라 불리는 강남권 3개구 땅값을 더하면 모두 184조4천억으로, 노원구(18조5천억)ㆍ관악구(16조6천억)ㆍ광진(16조4천억)ㆍ구로구(15조9천억)ㆍ성동구(15조9천억)ㆍ동대문구(15조9천억)ㆍ동작구(14조2천억)ㆍ은평구(13조7천억)ㆍ도봉구(13조2천억)ㆍ강북구(11조5천억)ㆍ중랑구(11조1천억)ㆍ금천구(9조6천억) 등 12개구 땅을 모두 사고도 12조3천억이 남는다.
  
  서울시 25개구 가운데 땅값이 비싼 5곳 중 강남구(83조9700억), 서초구(516백억), 송파구(48조9800억) 등 상위 세 곳이 모두 한강이남권이며, 중구(29조8200억), 종로구(26조6100억) 등 강북권은 두 곳이었다. 땅값이 가장 싼 5곳은 금천구(9조5700억)를 제외하고 강북구(11조800억), 중랑구(11조5천억), 서대문구(13조1990억), 도봉구(13조2800억) 등 네 곳이 한강 이북권이었다.
  

  서울 강남ㆍ서초ㆍ송파구 등 강남권 아파트 시가총액은 163조1966억원으로 6개 광역시를 모두 합한 시가총액인 197조 6048억원에 버금간다. 강남권 3개 자치구가 서울의 시가총액에서 차지하는 비율은 40.5%이고, 강남구 보다 세대수가 40% 이상 많은 노원구의 시가총액은 강남구의 3분의 1 수준이다.(부동산뱅크 자료)
  
  강남구 도곡동 타워팰리스 한 아파트 단지 시가총액이 종로구, 중구, 은평구, 강북구 등 구 단위의 한 지역 안에 있는 아파트 전체의 시가총액을 훨씬 뛰어넘었다. 타워팰리스 1,2,3차 7개동에는 2,719가구가 모여 있는 데 한 평당 평균 2700만원에 달해 시가 총액만 5조원이 넘는다.
  

  시가 11억원이 넘는 아파트의 84.3%가 강남권(강남ㆍ서초ㆍ송파구)에 있는 것으로 나타나고 있어, 같은 서울이나 수도권이라 해도 강남 대 비강남의 구도는 뚜렷하다.
  

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