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'새 주택보급률'이 수상하다

[손낙구의 세상공부] 100% 초과 피하려 축소?…주거현실 반영 정확한 통계 필요

[레디앙] 2009.1.7

며칠 전(2008.12.30) 국토부가 새로운 주택보급률을 발표했다. 1인가구와 다가구주택 구분거처를 반영한 결과 2007년 말 기준 우리나라 주택보급률은 현행 108.1% 보다 훨씬 낮은 99.6%라는 것이다. 언론은 이를 근거로 일제히 아직 더 많은 주택공급이 필요하다는 식으로 몰고 갔다.

주택보급률은 무엇일까. 옛 통계에 어떤 문제가 있었기에 새 통계를 만든 걸까. 새 주택보급률은 더 고치지 않아도 될 정도로 정확하게 산정한 걸까. 오늘은 주택보급률에 대해 공부해보자.

주거현실을 제대로 반영하는 주택보급률이 필요하다

주택보급률이란 주택수를 가구수로 나눈 것으로 주택이 필요한 만큼 충분히 공급됐는지를 엿볼 수 있는 대표적인 주택통계다. 거칠게 말해서 주택보급률이 100%가 넘으면 주택이 충분하다는 얘기고, 이에 못 미치면 부족하다는 뜻이다.

국토부가 새로운 주택보급률을 산정해 발표한 것은 현행 주택보급률이 1인 가구 증가 등 사회변화와 주거현실을 제대로 반영하지 못해 이를 개선하기 위해서다.

역대 대통령이 모두 ‘집짓는 대통령’이 돼 공급중심의 주택정책을 편 결과 2002년부터 주택보급률이 100%가 넘어 집이 남아돌기 시작했으며, 2007년 말 기준으로 108.1%를 기록해 전체 국민이 가구당 한 채씩 내 집을 갖고도 103만 채가 남아도는 것으로 나타났다.

그런데 현행 주택보급률 통계를 내는 방식에는 크게 두 가지 문제가 있다.

첫째, 가구수에 1인가구가 제외돼있다. ‘나 홀로 가구’라 불리는 1인가구수는 1990년 102만에서 2005년 317만으로 세 배로 불었고, 전체 가구 중에서 차지하는 비중도 9%에서 19.9%로 증가했는 데, 주택보급률에서는 전혀 반영이 되지 않았으니 사회변화를 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

둘째, 주택수에 다가구 주택이나 영업겸용 주택처럼 여러 가구가 살 수 있는 집이 소유권을 기준으로 한 채로 계산되고, 사람이 사는 주거시설로 아무런 손색이 없는 주거용 오피스텔도 주택수에서 빠져있다. 현실에 존재하는 주택수를 정확히 담지 못함으로써 주거현실을 제대로 반영하지 못하고 있는 것이다.

이처럼 현행 주택보급률은 가구수와 주택수 모두 존재하는 현실 보다 적게 반영되는 문제점이 있는 것이다. 따라서 사회변화와 주거현실을 정확히 반영할 수 있는 새로운 주택보급률을 내는 일 자체는 필요하다고 하겠다. 통계란 현실을 제대로 반영할 때 의미가 있는 반면 하나의 통계가 반영하는 현실은 일면적일 수 있기 때문에 현행 주택보급률과 새로운 주택보급률을 종합할 경우 보다 현실에 가까운 통계가 될 수 있다는 점에서도 필요한 일이다.

1인가구 포함한 일반가구 … 전체가구의 99.4% 반영

그렇다면 국토부가 발표한 새로운 주택보급률은 사회변화와 주거현실을 제대로 반영했을까? 먼저 현실에 존재하는 가구수를 제대로 반영했는지를 보자.

2005년 현재 대한민국에 사는 사람은 4,727만8,951명이다. 대다수는 배우자와 자손, 또는 부모 형제와 함께 가족을 이뤄 살지만, 상당수는 혼자 살고, 어떤 이는 핏줄이 아니지만 친한 친구와 함께 산다. 소수지만 기숙사나 고아원 등의 시설에서 사는 사람도 있고, 외국인끼리만 모여 사는 경우도 있다.

이처럼 한 사람 또는 두 사람 이상이 모여서 밥 먹고 잠자는 등 생계를 같이 하는 생활 단위를 가구라 한다. 4728만 명 모두가 이처럼 가구라는 울타리를 치며 살고 있는 데, 그 울타리수가 1,598만8,274개다. 1,599만 가구 가운데 99.4%는 일반가구라 불리는 울타리를 이루고 살고 있고, 나머지는 0.6%는 집단가구(0.1%)와 외국인가구(0.5%)라는 울타리를 치고 산다.

일반가구는 다시 세 가지 종류로 나뉘는 데, 보통 혈연관계인 가족단위로 생활하는 혈연가구(78.1%)와 혼자서 살림하는 1인가구(19.9%)가 총가구의 98.0%를 차지한다. 나머지 일반가구는 친구나 혈연관계가 아닌 사람들이 같이 사는 5인 이하 비혈연가구가 소수(1.4%) 포함돼 있다.

새로운 주택보급률은 전체 가구의 99.4%인 일반가구를 가구수로 삼음으로써 사실상 모든 가구를 포괄한다고 하겠다.

주거용 오피스텔 제외 납득 안 돼

이번에는 현실에 존재하는 ‘사람이 거주하는 곳’을 제대로 반영했는지 살펴보자. 대한민국 땅 위에 사는 사람은 어디에서 잠자고 쉬고 생활할까? 사람이 사는 모든 곳을 ‘거처’라 한다. 대다수는 아파트,단독주택,연립주택,다세대주택,상가건물내 주택과 같은 집(주택)에 산다. 그러나 소수지만 주택이 아닌 주거용 오피스텔에 사는 사람도 있고, 판잣집이나 비닐하우스 쪽방 심지어 동굴에 사는 사람도 있는 데 이런 곳을 ‘주택이외의 거처’라 한다.

새로운 주택보급률은 단독주택 중 다가구 단독주택을 한 채가 아니라 거처를 구분해 반영했다는 점에서 현행 보급률과 차이가 있지만, 주택이외의 거처는 주택수에 포함시키지 않은 점에서는 같다. 특히 가구수에 1인가구를 포함시켰으면서도 1인가구 14만 명이 살고 있는 주택이외의 거처를 주택수에서 배제한 것은 문제다.

물론 주택이외의 거처 가운데 호텔여관 등 숙박업소의 객실이나 기숙사 및 특수사회시설은 주로 집단가구가 거주하는 거처여서, 또 판잣집 등 기타 거처는 인간이 살기에는 적절하지 않은 곳이어서 포함시키지 않을 수 있다. 그러나 주거용 오피스텔은 주택으로서 아무런 손색이 없는 버젓한 거처이고, 여기에 살고 있는 1인가구가 11만에 달한다고 할 때 당연히 주택수에 포함시켜야 한다.

오피스텔 포함하면 이미 100% 초과

사실 1인가구를 가구수에 반영할 때 주거용 오피스텔을 주택수에 반영하는 것은 정해진 일이나 마찬가지였다. 학계는 물론 서울시 등 새로운 주택보급률 산정을 시도하는 경우 이는 당연한 일로 여겨왔다. 그런데 왜 국토부는 그렇게 하지 않았을까?

해답의 실마리를 찾기 위해 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 어떤 변화가 생길지를 따져보자.

국토부 발표 새로운 주택보급률에 따르면 서울시의 새로운 주택보급률은 2005년과 2006년 94%에서 2006년엔 93%로 낮아지는 것으로 나타났다. 다가구 단독주택 구분거처호수만 반영하고 주거용 오피스텔을 제외했을 경우다.

그러나 서울시정개발연구원에 따르면 다가구 단독주택 구분거처 반영과 함께 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우 주택보급률은 2005년 97%, 2006년 98%로 각각 나타났다. 이 같은 기준을 적용할 경우 2007년 말 서울시 주택보급률은 100%를 기록할 것으로 추산된다.

국토부가 발표한 우리나라의 2007년 말 기준 새로운 주택보급률은 99.6%다. 다시 말하면 가구수에 비해 주택수가 불과 6만8,800채가 모자라서 100%가 안 된 것이다. 그러나 주거용 오피스텔이 2005년에 이미 15만 채가 넘었으니 이것만 반영해도 보급률은 벌써 100%를 뛰어 넘은 셈이다.

결국 주거용 오피스텔을 주택수에 포함시킬 경우와 그렇지 않을 경우의 차이는 주택보급률이 100%를 넘느냐와 넘지 않느냐의 차이인 것이다.

제외된 주택 더 없나

한 가지 더 따져볼 게 있다. 국토부에 따르면 2005년 현재 다가구 단독주택수는 76만3천 채이지만 이곳에 살 수 있는 가구 기준 거처수는 316만3천 채로 주택당 4가구에 달한다. 이에 따라 다가구 단독주택 구분거처수를 316만3천 채로 계산한 것이다.

다가구주택만 이런 성격을 갖고 있을까? 통계청 자료를 분석해보면 일반단독주택, 다구가단독주택과 함께 단독주택을 구성하고 있는 영업겸용단독주택의 경우도 한 채 당 최소한 3가구가 거주하고 있는 것으로 나타나고 있다. 물론 추가로 필요한 요건도 따져봐야 하겠지만, 다가구주택에 적용한 기준을 영업겸용단독주택에도 적용해서 현실에 존재하는 주택수를 제대로 반영해야만 올바른 주택보급률 통계가 될 수 있을 것이다.

거칠지만 영업겸용 단독주택의 구분거처호수를 반영해보면 2007년 현재 전국 주택보급률은 103%를 초과해 1인가구의 주택수요를 충족하고도 집이 40만 채 이상 남아돌 것으로 추정된다. 아울러 영업겸용단독주택 외에 비거주용건물내 주택도 2005년 현재 주택당 1.4가구가 거주하고 있다는 점에서 같은 방식으로 따져볼 필요가 있다.

‘주택보급률 100% 초과’ 피하려 주택수 축소?

결국 국토부의 새로운 주택보급률은 가구수는 최대한 반영한 반면, 주택수는 축소한 셈이다.

그 사이에 주택보급률 100%라는 심리적 경계선이 있다. ‘주택보급률 100%’는 집이 모자라는 시대와 집이 남아도는 시대의 경계이며, 주택정책의 목표가 주택공급이라는 양적 측면에서 주거복지 향상이라는 질적 측면으로 전환하는 갈림길이다.

집을 더 많이 지어야 돈을 버는 건설재벌이나 그들과 함께 개발정책으로 공생하는 이른바 부동산 동맹세력에게는 집이 남아도는 ‘주택보급률 100%’는 달갑지 않은 수치다. 보수언론과 건설관련협회가 그동안 현행 주택보급률 통계를 바꿔야 한다고 끈질기게 제기해온 것도 같은 맥락이다.

국토부는 ‘주택보급률 100%’를 넘기지 않기 위해 일부러 주거용 오피스텔을 제외한 것일까? ‘그렇지 않고서야…’하는 생각이 절로 들만큼 그만큼 주택수 축소는 납득하기 어렵다.

의구심은 다른 곳에서도 감지된 적이 있다. 새로운 주택보급률이 아직 확정되지도 않았던 지난 2008년 9월19일 국토부는 ‘도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설방안’(9.19대책)을 발표하면서 이 통계를 끼워 넣었다. 9.19대책의 핵심내용인 ‘10년간 500만 채에 달하는 대량의 주택공급’을 합리화하기 위해 현행 주택보급률 108.1% 대신 99.3%를 사용한 것이다.

당시 국토부는 이 통계를 불쑥 끼어 넣으면서 아무런 설명도 하지 않았다. ‘한국의 주택 보급률은 108.1%(2007년)로 프랑스 120.5%(2004년)를 제외하고는 미국 108.5%(2003년), 영국 105.2%(105.2%) 등 선진국과 비슷한 수준’이라고 수년 간 되풀이해온 국토부 통계는 다른 나라는 그대로인 데 한국만 갑자기 99.3%로 뒤바뀌었다. 전쟁이나 지진으로 집이 수백만 채 폭삭 무너지지 않고서는 일어날 수 없는 우스꽝스런 일이 정부 공식문서에서 발생한 셈이다.

9.19대책 당시는 아직 새 보급률이 확정되지도 않은 때였다. 국토부에 따르면 새로운 주택보급률은 12월11일 전문가 세미나와 그 뒤 관계부처 협의 및 주택정책심의위원회를 거친 뒤인 2008년 연말이었다. 더구나 9.19대책 당시 발표한 보급률(2007년 기준)은 전국 99.3% 수도권 94.6%로, 최종 확정 발표된 전국 99.6% 수도권 96.0%와도 다른 수치였다. 확정되지도 않은 설익은 통계를 무리하게 발표한 셈이다.

국토부가 이 같은 의구심을 떨치려면 새로운 주택보급률 산정 과정과 관련 자료를 자세하게 공개해야 한다. 왜 주거용 오피스텔을 주택수에서 제외했는지 납득할 만한 근거를 제시해야 하며, 다가구주택에 적용한 기준이 영업겸용 단독주택이나 비거주용건물내주택에는 왜 적용되지 않는지에 대해서도 해명해야 한다.

그렇지 않을 경우 ‘한 해 50만의 주택을 무조건 짓는 것으로 결론을 내놓고 이를 합리화하기 위해 부동산 통계를 꿰맞추는 것 아니냐’는 비판을 피하기 어려울 것이다.

정확한 부동산 통계 생산 정부가 앞장서야

현실을 정확히 진단할 때 제대로 된 대책을 세울 수 있다. 통계는 종종 현실을 진단하는 유용한 수단이 되며, 똑같은 현실을 말해도 통계를 사용할 때는 그렇지 않은 경우에 비해 그 권위와 위력이 더 크다.

통계는 정확할 때만, 즉 현실을 제대로 반영할 때만 권위를 인정받을 수 있다. 그러나 잘못되거나 정확하지 않은 통계는 매우 위험하다. 그릇된 진단은 그릇된 처방을 낳기 때문이다. 만약 특정한 목적을 위해 통계를 ‘마사지’하거나 심지어 조작해서 현실을 호도하고 그 결과 다수에게 피해를 입히게 된다면 심각한 문제다.

한국사회는 부동산으로 계급을 이룬 부동산 계급사회답게 단 하루도 부동산 통계를 만나지 않고 사는 날이 없을 정도로 통계가 많다. 그러나 유감스럽게도 ‘마사지’된 통계, 심지어 축소되거나 과장되고 왜곡된 통계가 난무하고 있다. 이같은 현실을 바꾸려면 정부 기관부터 현실을 있는 그대로 반영하는 정확한 부동산 통계를 내는 데 앞장서야 할 것이다.

오늘은 국토부가 발표한 새로운 주택보급률을 중심으로 정확한 부동산 통계의 필요성에 대해 공부했다.

* 이 글은 오마이블로그 '손낙구의 세상공부'에 올라온 글입니다.
http://blog.ohmynews.com/balbadak/243193
http://www.redian.org/news/articleView.html?idxno=12206
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집값 떨어진 뒤 한국사회 어떤 변화 올까

[손낙구의 세상공부] ‘일본형’ 대폭락 … 부유층엔 최악 빈곤층엔 최선

[레디앙] 2009.1.12

집값 전망과 관련한 대폭락(일본형), 일시적 하락 후 상승(한국형), 폭락 후 폭등(외환위기형)의 세 가지 시나리오가 현실이 될 경우 어떤 일이 벌어질까.

어떤 시나리오가 현실로 나타날지는 몇 년을 지켜봐야 알 수 있을 터여서 그 영향을 예상하는 게 성급할 수 있지만, 어떤 시나리오가 현실에 되느냐에 따라 그 영향이 한국사회 전반에 깊고 넓게 미칠 것이란 점에서 미리 짚어볼 필요가 있다. 오늘은 향후 집값 변동 양상에 따라 한국사회에 어떤 일이 벌어질지 예상해본다.

부동산 신화, 붕괴냐 강화냐

일본과 비슷한 양상으로 부동산 가격이 대폭락한다면 빚을 잔뜩 내서 부동산을 사둔 사람들이 가장 먼저 가장 큰 타격을 받을 것이다. 나아가 10년 이상 장기간 부동산 가격이 떨어질 경우 한국 현대사를 지배해온 부동산 불패 신화가 붕괴되고, 부동산 동맹세력이 서민의 피땀을 빨아들이는 부동산 먹이사슬이 무너질 것이다.

한국경제를 좀먹고 있던 부동산 비만증도 많이 약화될 것이며, 부동산 자산재분배의 효과가 나타나 부동산 빈부격차도 줄어들 것이다. 주거비에 너무 많은 돈이 들이지 않아도 되는 사회로 갈 수 있을 것이다.

그러나 이것은 중장기적인 효과이고, 당장은 큰 고통이 따를 것이다. 부동산값 폭락이 연쇄작용을 일으켜 경제전반에 흔들어 가계파산과 실직, 소득감소로 번지는 것도 피할 수 없는 일일 것이다.

만약 외환위기 때와 같이 가격폭락 뒤 곧바로 폭등하는 경우 빚을 지고 내집을 마련했거나 가정경제가 부도 난 중산층 하층이 집을 잃어버릴 가능성이 크며, 1998년 IMF 때처럼 이 집들은 경매를 거쳐 투기꾼들 손아귀에 들어가게 될 것이다. 그 뒤 집값이 폭등하면 투기꾼들은 떼돈을 벌게 될 것이다.

거품이 빠지지 않는 바에야 폭락 후 폭등하든 아니면 조금 떨어진 뒤 다시 오르는 과정을 거치든 결국 수십 년 간 한국 부동산이 걸어왔던 계단형 상승곡선으로 복귀하는 것을 의미한다. 그러나 이는 미국발 금융위기에도 끄떡하지 않는 부동산 불패 신화에 더 힘을 실어주게 될 것이며, 이명박 정부 기간 동안 폭식을 거듭한 덕에 부동산 비만증은 더 심각해질 것이다. 투기규제 장치까지 모두 풀린 상황이니 가격이 오르기 시작하면 그 폭은 더 크고 심각할 수밖에 없으며, 불로소득은 모두 부유층들에게 돌아가 빈부격차는 더 벌어질 것이다.

집값 올라 돈 번 10% 부유층의 장래는?

집값이 떨어지면 모든 집이 다 떨어질까. 그럴 수도 있다. 하지만 집값이 오를 때 모든 집이 다 오른 게 아니고, 올랐다 해도 많이 오른 집이 있는가 하면 그렇지 않은 집이 있듯이 저마다 사정이 다를 것이다.

분명한 것은 그 동안 가격이 많이 오른 집일수록 많이 떨어질 것이란 점이다. 따라서 비싼 집이 주로 폭락할 것이며, 이 점은 작년부터 시작된 집값 하락세가 그동안 집값이 폭등했던 서울 강남권을 비롯해 과천, 분당, 용인 등에서 뚜렷하게 나타나는 데서도 확인된다.

작년 초 (공시가격을 100% 가격으로 환산한)매매가격 기준으로 전체 주택의 63%는 1억2천5백만 원 이하에 해당한다. 이 집들은 그동안 사실상 거의 오르지 않았거나 물가상승분 정도 올랐다고 본다면 내려갈 가능성이 없다고 봐도 무방하다.

1억2천5백만 원에서 2억5천만 원 사이에 있는 20%의 약간의 정도의 차가 있지만 크게 다르지 않다고 보면 전체 주택의 83%는 오른 게 없는 만큼 떨어질 것도 없다고 볼 수 있다.

2억5천만 원에서 3억7천5백만 원 사이에 있는 7.8%의 주택은 지역에 따라서 어느 정도 하락 가능성은 있을 것이다.

그러나 가격 변동 가능성이 가장 큰 것은 전체 주택의 9%를 차지하는 3억7천5백만 원이 넘는 주택 140만 채일 텐 데, 이 가운데 그 동안 가격이 폭등한 집들은 크게 하락할 가능성이 높다. 뭐니 뭐니 해도 가장 크게 떨어질 집은 전체 주택의 4.3%를 차지하는 6억이 넘는 고가주택 58만 채다. 고가주택은 강남권을 비롯한 몇몇 지역에 집중돼 수 년 동안 가장 많이 폭등해왔기 때문에 하락폭도 가장 클 것이다.

이렇게 본다면 집값이 떨어지더라도 집이 아예 없는 40% 넘는 전월세 가구는 손해 볼 게 없고, 1가구 1주택자 중 대다수를 차지하는 2억5천만 원 이하 주택에 사는 사람도 거의 영향이 없다. 또 집값이 하락하더라도 원래 자기 집에 살고 있던 1가구 1주택자는 오른 게 떨어지는 것이니 실질적인 손해를 본다고 하긴 어렵다.

결국 고가주택들인데, 이 주택을 부유층들이 여러 채 소유한 경우가 많고 저가주택도 아울러 소유하고 있다고 본다면 대체로 전체 가구의 10% 정도가 부동산값 하락의 직접적인 손해를 본다고 하겠다. 물론 이들은 부동산값이 오를 때 그만큼 혜택을 본 사람들이다.

결국 많이 잡으면 전체의 10% 정도인 고가주택 또는 집 여러 채 소유자들이 문제가 될 터이다. 일본형 대폭락이 오면 이들은 타격을 받을 수밖에 없다. 폭락 뒤 폭등의 외환위기형이 되풀이되면 이 가운데 빚이 많거나 자금동원력이 부족한 일부가 타격을 받고 이들의 부동산 재산이 더 부유한 사람들에게 집중되는 결과로 이어질 것이다. 일시적 하락 뒤 계단모양의 상승세(한국형)가 유지될 경우 대체로 현 상태가 유지되는 가운데 시간이 갈수록 이들의 부동산 자산이 불어날 것이다.

‘일본형’ 대폭락 … 부유층엔 최악 빈곤층엔 최선

한편 부동산 계급별 이해관계는 시나리오마다 극명하게 엇갈린다. 예를 들어 우리나라에서 부동산 재산이 가장 많은 2% 특권층인 부동산 1계급에게 일본형 대폭락은 최악이다. 한마디로 계급의 몰락이다. 나는 이 블로그의 다른 글에서 아파트를 담보로 대출을 받아 또 아파트를 사는 방식으로 5년 동안 무려 73채를 사들였다가 아파트값이 떨어지자 빚을 감당 못해 주저앉은 고아무개씨(48)의 사례를 소개한 적이 있다. 고씨의 사례는 빚을 많이 내서 부동산에 올인한 사람이 부동산값이 대폭락한 뒤 맞게 될 운명에 대한 예고편이라 하겠다.

물론 빚이 적은 경우 어느 정도 버틸 수 있겠지만 일본처럼 15년 넘게 가격이 계속 내려갈 경우 부동산을 갖고 있을수록 돈을 까먹을 수밖에 없기 때문에, 투기목적으로 보유한 주택은 팔지 말라고 해도 모두 내다팔게 될 것이다. 일본형 대폭락이 현실화되면 부동산 1계급 중 돈이 많아 넓고 비싼 집에 사는 소수의 실수요자를 제외하고는 몰락을 넘어 계급 해체의 길로 접어들 것이다.

반대로 그동안 투기가 극심한 가운데 부동산이 없어 고통 받아왔던 부동산 4,5,6계급의 처지에서는 세 가지 시나리오 중 일본형 대폭락이 그나마 최선이다. 만약 집값이 계속 떨어져 10년 안에 반토막이 된다면 4계급 중 상당수는 내집마련의 꿈을 실현할 수 있을 것이다. 5계급은 집값이 떨어지는 만큼 주거비 부담이 줄어 교육비를 늘릴 수 있거나, 방 두 칸에서 세 칸으로 셋방을 옮겨 더 행복하게 살 수 있을 것이다. 집값과 전월세값 대폭락은 6계급에게 지하실에서 밝은 지상으로 올라올 수 있는 사다리를 내려주는 것과 마찬가지 효과가 있다.

외환위기형 … 중산층 날린 집 부유층 사들여 횡재

물론 앞에서 말했듯이 부동산만의 문제로 그치지 않기에 단순화하기 쉽지 않으나 이치를 따지자면 세 가지 중 부동산값 대폭락이 부유층에게는 최악인 반면, 빈곤층에게는 최선인 정반대의 이해관계가 성립한다는 것이다.

나머지 두 가지 시나리오도 마찬가지다. 외환위기 때 이미 경험했듯이 13개월간 부동산값이 폭락하는 동안 수많은 하층 중산층이 살던 집을 잃었다. 어떤 이는 실직해서 어떤 이는 주식이 휴지조각이 돼서 어떤 이는 소득이 뚝 떨어져 가계가 파산하였고, 빚을 감당하지 못한 끝에 결국 살던 집까지 날린 사람이 많았다.

그 결과 경매에 넘겨진 집들이 넘쳐났다. 아이러니는 이 집들을 자금여력이 풍부한 부동산 상위계급들이 헐값에 사들였고, 1999년부터 집값이 하늘로 뛰어 떼돈을 벌었다는 사실이다. 외환위기형 ‘폭락 후 폭등’이 하급 중산층에게는 최악이 된 반면, 부동산 부유층에게는 부동산으로 다시 한 번 횡재할 수 있는 절호의 기회가 될 수 있는 것이다.

외환위기형을 거치든 그렇지 않든 한국형 계단모양 상승곡선은 부동산 1계급이나 2계급에게 부동산으로 계속 돈을 벌 수 있는 기회를 주게 된다. 대신 대다수 서민은 집 때문에 일생을 허리가 휘어야 하며, 집 때문에 눈물을 삼켜야 하고, 집 때문에 인생을 허비해야 하는 부동산 계급사회에서 계속 살아야 한다.

최선은 이미 놓쳤을 수도

과연 어떤 시나리오가 현실이 될지는 안팎의 수많은 변수로 예측하기 매우 어렵다. 이명박 정부의 부동산 정책은 경제 전반에 미치는 영향은 물론 부동산 부유층에게 ‘죽음’이 될 일본형 대폭락을 막는 데 모든 목표를 둔 것으로 보이나 ‘백약이 무효’라 할 정도로 가격은 계속 떨어지고 있어 성공 가능성은 불투명하다.

이명박 정부의 각종 투기규제 완화 정책과 부동산 부유층 세금 깎아주기, 각종 개발정책이 당장의 집값 하락에는 별 영향을 끼치지 못하는 대신, 경기회복 등의 변수와 맞물려 집값이 다시 오르기 시작할 때 투기를 촉진하는 결과를 빚을 가능성도 매우 크다.

세 가지 외에 다른 시나리오가 가능할지도 모른다. 예컨대 터무니없이 부풀어 오른 부동산값을 확실히 낮춰가되, 사회전반에 미치는 급격한 영향을 감안해 속도를 늦춰 서서히 해나가는 이른바 ‘연착륙’ 방식이다. 이명박 정부 역시 각종 투기규제를 풀고 부유층 세금을 깎아주는 명분을 ‘경착륙을 막고 연착륙을 유도하기 위해서’라고 말하고 있다.

그러나 부동산 비만증을 키울 대로 키워온 가운데 경제위기까지 겹친 상황에서 과연 가능할지는 냉정하게 따져봐야 할 문제다. 더구나 연착륙도 속도만 느릴 뿐 부동산값을 떨어뜨리는 것인데, 이명박 정부가 과연 부동산값을 떨어뜨릴 생각이 있는지에 대해서는 회의가 드는 게 사실이다.

세 가지 시나리오 모두 우리사회가 치러야 할 대가가 매우 크다. 그러나 부동산 비만증을 너무 키워온 탓에 ‘최선’의 길은 이미 놓쳤는지도 모른다. 최선 대신 차선 또는 최악을 막기 위한 차악을 택해야 하는 상황일 가능성이 높은 게 솔직한 현실이다.

그러나 최선과 최악은 무엇을 기준으로 하느냐, 어떤 계급의 이해관계에서 보느냐 에 따라 그 내용이 판이하게 달라지기 때문에 한국사회의 지속가능한 발전과 다수 서민의 행복이라는 상식적이고 객관적인 기준에서 판단해야 할 것이다.

오늘은 하락세로 접어든 집값의 세 가지 시나리오가 미칠 영향에 대해 공부했다.

* 이 글은 오마이블로그 '손낙구의 세상공부'에 올라온 글입니다.

http://www.redian.org/news/articleView.html?idxno=12261

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통계로 보는 1인가구의 주거현실

[손낙구의 세상공부] 2009.2.28

이명박 정부가 앞으로 10년간 주택 500만 채를 더 짓겠다고 발표한 통계적 근거는 이른바 1인 가구를 포함시킨 새로운 주택보급률이다.

통계청에 따르면 2008년 말 현재 홀로 사는 1인 가구는 모두 335만 7천 가구로 전체 가구의 20.1%를 차지하고 있다. 1975년 28만 가구로 전체 가구의 4.2%였던 것과 비교하면 33년 만에 가구수는 12배가 늘었고, 전체 가구 중 비중도 5배로 증가했다. 같은 기간 전체 가구수가 2.2배 는 것을 감안하면 매우 빠른 속도로 증가하고 있는 셈인 데, 특히 2000년대 들어서는 빠른 속도로 증가해 하루 평균 388가구씩 1인 가구가 생기고 있다. ‘혼자 사는 것’은 더 이상 특별한 일이 아닌 것이다.

따라서 2007년 말 현재 주택보급률이 108.1%로 모든 국민이 가구당 한 채씩 내 집을 장만하고도 집이 103만 채가 남아도는 것으로 나타나 있으나, 급증하는 1인가구가 포함되지 않은 주택보급률이기 때문에 이를 근거로 대량의 주택공급에 문제를 제기하는 것은 옳지 않다는 것이다. 더구나 2008년 말 국토부가 가구수에 1인 가구를 포함시키고 주택수에도 여러 가구가 살고 있는 다가구 주택의 거처구분을 반영하니 새 주택보급률이 99.6%로 나타났기 때문에 주택공급을 큰 폭으로 확대할 필요가 있다는 것이다.

물론 새 주택보급률을 내는 과정에서 1인 가구 상당수가 살고 있는 주거용 오피스텔을 제외함으로써 통계를 축소 조작한 의혹이 크지만(필자의 <‘새 주택보급률’이 수상하다> 참조), 1인 가구가 급증하고 있는 것은 현실이며 이명박 정부와 건설재벌 그리고 보수언론이 대량의 주택공급을 주장하는 근거가 되고 있다.

그렇다면 1인 가구 문제는 어떻게 이해해야 하는가. 1인 가구의 주거현실은 어떠하며 과연 대량의 주택공급이 해법이 될 수 있는 것인가. 오늘은 1인 가구의 주거현실을 통계로 공부해본다.

93%가 보증금 5천만 원 미만

1인 가구는 모두 집이 없을까. 통계청에 따르면 2005년 기준 1인 가구 317만 가운데 35% 110만여 가구는 집을 소유하고 있다. 이 중 8만8천여 가구는 두 채 이상을 소유한 다주택자이며, 101만 여 가구는 1주택자다. 1주택자 중 12만 여 가구는 어딘가에 자기 명의의 집을 소유하고 있지만 경제 사정이나 직장생활 등의 이유로 전월세 등에 거주하고 있고, 89만7천여 가구는 자기집에서 살고 있다.

현재 살고 있는 집이 자기집인 1인가구는 31%이며, 64%는 전월세, 5%는 기타에 살고 있다. 서울은 자기집 15%, 전월세 82%이며 수도권은 자기집 20%, 전월세 77%로 대도시일수록 자기집에 살기 보다는 남의 집에 셋방 사는 1인가구가 많다. 특히 전세는 24%(서울 37%, 수도권 34%)인데 비해 월세/사글세는 40%(서울 46%, 수도권 43%)로 월세/사글세 사는 사람이 많다.

결국 1인 가구 중 3분의 1 이상은 이미 집을 장만했고, 3분의 2는 아직 집이 없어 셋방에 사는 셈이다. 그렇다면 집이 없는 1인 가구는 왜 집을 사지 않는 걸까. 통계를 보면 가진 재산이 적어서다. 셋방 사는 1인 가구의 93%는 전월세 보증금이 5천만 원에 못 미친다(주거전용 기준). 65%는 천만 원에서 3천만 원, 11%는 3천만 원에서 5천만 원 사이고, 나머지는 아예 보증금 없는 월세나 사글세에 살고 있다.

집 한 채를 장만하려면 최소한 5천만 원은 종자돈으로 손에 쥐고 있어야 한다고 볼 때, 1인 가구 중 내집 마련에 도전해볼 수 있는 사람은 전체의 7% 12만7천여 가구 정도다. 이 중 86%는 방값이 비싼 수도권에 살고 있고, 그 중에서도 61%는 서울에 살고 있다. 2억 원 이상 3,308가구를 포함한 보증금 1억 원 이상 전세 가구는 모두 2만896가구인데, 이 가운데 92%가 수도권에 살고 71% 1만4천791가구가 서울에 산다.

이명박 정부가 1인 가구를 위해 집을 수백만 채 더 짓는다 해도 그 집을 살 수 있는 사람은 수도권 중심의 12만여 가구 정도에 그치고 있는 것이다.

1인 가구 절반은 실업자

1인 가구 중 앞으로 돈을 많이 벌어 집을 살 수 있는 사람은 얼마나 될까. 통계를 보면 그리 많지 않아 보인다.

통계청에 따르면 2005년 기준 15살 이상 1인 가구 316만8천여 가구 중 취직해서 일을 하고 있는 사람은 절반이 조금 넘는 169만8천여 명에 불과하다. 일자리가 없는 사람이 146만7천여 명에 달하는 데, 이 중 일자리를 찾아 본 사람은 26만5천여 명이고 아예 찾아보지 않은 사람이 120만2천여 명에 달했다.

취직해 일을 하고 있는 1인 가구의 직업을 보면 판매서비스직이 22%, 단순노무직 10%, 기능직 10% 장치기계조작조립 10% 등 블루컬러 직업군이 52%에 달한다. 고위 관리직·전문직 과 준전문직·사무종사자 등은 10년 전에 비해 10%가 높아졌지만 34%에 머물렀다. 그 중 사정이 낫다는 서울과 수도권도 불루컬러 직업에 종사하는 1인 가구가 50%와 54%에 달한다.

1인가구는 교육수준도 높지 않다. 4년제 대학 이상 졸업자는 74만 명(23%)에 불과하고, 67%에 달하는 213만 명은 학력이 고졸 이하였다. 20∼30대 130만8천여 명 중 4년제 대학 이상 졸업자도 56만여 명으로 43%에 그쳤다.

취직도 힘들고, 학력도 높지 않고, 직업도 불루컬러 중심이니 소득도 높지 않다. 서울시정개발연구원에 따르면 서울에 사는 1인 가구 중 한 달 평균 소득이 100만 원이 안 되는 사람이 45%에 달하고, 100∼200만 원도 31%에 달하는 등 10명 중 7∼8명은 200만 원미만의 저소득층이다. 특히 1인 가구 중 소득이 가장 적은 20%의 한 달 평균 소득은 34만 원으로, 2인 이상 가구 소득 평균의 30%에 불과한 것으로 나타났다.

가진 재산도 적은 데다 벌이도 시원치 않으니 1인 가구를 위해 아무리 집을 많이 지어 공급한다 한들 그 집을 1인 가구가 사기는 어려울 것으로 판단되는 것이다.

다섯 중 한 가구가 최저주거기준 미달

1인 가구는 어디에 살고 있을까. 1인 가구는 수도권 보다는 비수도권에 많이 살고, 남성 보다 여성이 더 많다. 1인 가구 중 44%는 수도권에, 45%는 서울시와 6대광역시에 산다. 반면 절반이 넘는 1인 가구가 비수도권 또는 경기도·경남·경북을 비롯한 9개 도에 살고 있다. 남성은 45%인 반면 여성은 55%로 여성이 더 많다.

1인 가구의 연령층은 어떨까. 31%는 60세 이상 노령층이며, 30대 미만은 23%, 30대 20%, 40대 15%, 50대 12% 순이다. 수도권은 30대 미만과 30대가 각각 26%로 가장 많고, 60대 이상 노령층 21%, 40대 17%, 50대 10% 순이다. 서울은 30대 미만이 30%로 가장 많고, 30대 26%, 60대 이상 19%, 40대 15%, 50대 10% 순이다.

1인 가구는 어떤 집에 살고 있을까. 전체의 65%가 단독주택에 살고 있고 아파트에는 21%가 살고 있다. 또 다세대주택 5.3%, 오피스텔 3.5%, 비거주용건물내주택 2.4%, 연립주택 2.0% 순이다. 심지어 판잣집, 비닐집, 움막 등 적절하지 못한 곳에 사는 1인 가구도 2만858명에 달한다.

1인 가구 중 21% 67만2,683 가구는 최저주거기준에 미달되는 주거환경에서 살고 있다. 다섯 중 한 가구 꼴로 인간다운 주거환경을 보장받지 못하고 있는 것이다. 일반가구의 최저주거기준 미달 가구 비중이 13%인 점을 감안할 때 1인가구의 주거환경이 훨씬 열악한 셈이다. 서울 9만여 가구를 비롯해 수도권 17만4천여 가구도 최저주거기준 미달이다. 1인 가구 최저주거기준 미달 가구의 90%는 화장실·목욕시설·부엌·수도 등 시설기준 미달이다.

‘화려한 싱글’에 가려진 빈곤층 ‘사회적 돌봄’ 필요

1인 가구 증가는 세계적 추세로 스웨덴 46%, 독일 38%, 네덜란드 35%, 영국과 일본 30% 등 선진국일수록 비중이 높기 때문에, 우리나라도 선진국으로 갈수록 더 늘어날 것이란 전망이다. 우리나라 1인 가구는 2030년에 가면 471만 가구로 전체의 23.7%에 도달할 것으로 예상된다고 한다. 208년 다보스 세계경제 포럼에서는 1인가구의 증가와 관련해 “전세계적으로 교육수준이 높은 싱글족이 늘어나고 있으며, 특히 20∼30대 독신여성이 문화와 소비의 새로운 주체로 떠올랐다.… ‘싱글경제의 형성’을 핵심 키워드로 등장하였다”고 언급했다고 한다.

그렇다면 우리나라 1인 가구 증가 문제는 어떻게 접근해야 할까. 과거에는 1인 가구가 젊었을 때 잠깐 존재하는 일시적인 주거형태이거나, 핵가족 시대를 맞아 자식들과 별도로 사는 노인가구 정도로 이해되었다. 최근에는 ‘화려한 싱글족’이니 ‘골드 미스·미스터’ 등 1인 가구가 젊고 돈 잘 벌고 화려한 전문직 직장인일 거라는 이미지로 대표되기도 한다.

하지만 현실의 1인 가구는 젊었을 때 잠깐이 아니라 결혼연령이 늦어지고 이혼율이 늘어나면서 중년 1인 가구가 크게 늘었을 뿐 아니라, 평균 수명이 늘면서 노령층 1인 가구도 크게 늘고 있다. 그러나 1인 가구의 삶은 일부를 제외하고는 결코 화려하지도 않으며, 대다수는 ‘골드 미스·미스터’와는 거리가 멀다.

서울시정개발연구원에 따르면 서울의 1인 가구는 단일한 모습이 아닌 3·40대 전문직 중심의 ‘골드 미스·미스터’, 우울한 싱글인 산업예비군 그룹, 해체된 가족의 결과인 불안한 독신자 그룹, 고령사회의 중심 세력으로서의 실버세대 그룹 등 4종4색의 모습이며, 지하철 2호선 정류장 근처에 몰려 살고 있다. 1인 가구의 실제 모습은 ‘화려한 소수에 가려진 다수의 빈곤층’이며, 사회적 돌봄 즉 복지정책의 대상이라는 것이다.

1인 가구 현실에 맞는 주거정책 필요

1인 가구 증가를 근거로 대량의 주택공급을 꾀하기 이전에 1인 가구의 현실을 정확히 봐야 한다. 1인 가구의 현실에 맞는 맞춤형 주거정책이 필요하다. 우선 취업대책과 소득향상 정책이 필요하다. 최저주거기준 미달 가구에 대한 주거상향 정책과 대다수 셋방 사는 가구에 대한 주거안정 대책으로 저렴한 공공임대주택이 먼저 필요하다. 내집을 장만할 수 있는 1인 가구에게도 정부가 계획하고 있는 중대형 아파트 공급이 필요한 게 아니라 값싼 소형 주택이 필요하다.

1인 가구의 주거문제를 해결한다면서 결과적으로 중대형 아파트를 대량으로 짓겠다는 것은 건설재벌을 위한 개발정책에는 도움이 될지언정 극소수를 제외하고는 빈곤에 시달리는 대다수 1인 가구의 주거현실을 해결하는 데는 아무런 도움이 되지 못한다.

오늘은 날로 늘어나는 1인 가구의 주거현실에 대해 공부했다.

 http://blog.ohmynews.com/balbadak/257423